集體土地上建商品房未取土地使用權，所簽訂協議有沒有效力

案情簡介：請求確認商品房預售合同及補充協議的效力

2009年，xxxx村小組預占用本村集體土地進行新農村建設項目開發，經群眾代表大會決議成立了A公司，并由A公司負責開發園丁園小區。2010年9月14日A公司與劉某簽訂了園丁園商品房預售合同，約定將園丁園住宅小區6號樓全部樓盤預售給劉某，同日，雙方又簽訂了園丁園商品房預售合同補充協議，明確按揭手續由A公司辦理并允許劉某自行轉讓。2011年底，園丁園小區建設工程竣工。劉某的房屋按揭貸款因故未能辦理。2012年8月22日，園丁園小區6號樓取得商品房預售許可證。另查明，園丁園小區用地為xxxx村小組預留的安置用地，現土地性質為國有，但未辦理供地手續。現在原告劉某訴至法院請求確認商品房預售合同及補充協議的效力。

法院判決：未取土地使用權所簽訂的商品房預售合同及補充協議應為無效合同

關于劉某與A公司簽訂的園丁園商品房預售合同及補充協議的效力問題，《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定：“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。”《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：“商品房預售應當符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。”2009年，xxxx村小組預占用本村集體土地進行新農村建設項目開發，經群眾代表大會決議成立了A公司，并由A公司負責開發園丁園小區，實際操作過程中，園丁園小區由新農村建設轉變為商品房開發。后A公司雖向環縣環城鎮紅星村繳納了土地出讓金等各項費用，但土地管理部門至今未辦理供地手續，A公司也未取得所開發土地的使用權證書。同時，A公司在向劉某預售園丁園小區6號樓時，房管部門亦未給其頒發商品房預售許可證，雖然2012年8月22日A公司取得了涉案房屋的商品房預售許可證，但A公司在未取得土地使用權的情況下開發商品房并出售的行為違背了土地管理的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效…(五)違反法律、行政法規的強制性規定的”的規定，劉某與A公司簽訂的園丁園商品房預售合同及補充協議應為無效合同。

律師說法：在集體土地上建商品房但未取得土地使用權，此時商品房預售合同是否有效?

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定可知，合同無效的法定情形包括：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

就本案而言，在集體所有的土地上建造并銷售商品房時，應當首先取得建設用地使用權，這是國家對土地用途的強制性規定。否則，其行為將被應認定為違反法律、行政法規強制規定的情形，即上述規定的第五種情形。因此，開發商在集體所有的土地上建造并預售商品房但未取得土地使用權的，因違反土地管理的強制性規定，故其所簽訂的商品房預售合同無效。

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