預售商品房能否再行轉讓

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《合同法》第四十五條?【附條件的合同】當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。

當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。

目前我國的法律、行政法規(guī)并未明文禁止預售商品房再行轉讓?！渡虾Ｊ腥嗣裾P于預售商品房轉讓問題的決定》中規(guī)定：“自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產(chǎn)權證后進行轉讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉移登記；在取得房地產(chǎn)權證前，房地產(chǎn)登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記”。這里所限制的是當事人在取得房地產(chǎn)權證之前的再轉讓行為，即買方可能要承擔實際無法取得房屋登記產(chǎn)權的風險；但并不影響房屋買賣合同的效力。

如何避免預售商品房轉讓糾紛

賣方在尚未取得房地產(chǎn)權證之前，雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權；而債權轉讓是我國《合同法》賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利。因此，賣方將期房再予轉讓并不違反法律的禁止性規(guī)定。所以，在實踐中買賣雙方可采用下列兩種方式來處理未取得所有權證的房屋轉讓問題：

第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時尚未取得小產(chǎn)證，待賣方取得房地產(chǎn)權證后及時辦理房屋交易過戶手續(xù)。

《合同法》第45條規(guī)定，當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。但是，如果賣方惡意不辦理房地產(chǎn)權證并主張與買方簽訂的房屋買賣合同無效時，根據(jù)《合同法》第45條規(guī)定，當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。所以，買方可以要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，賠償違約行為所造成的經(jīng)濟損失。

第二種處理方式是買賣雙方先簽署購買房屋的意向協(xié)議書，約定待賣方房地產(chǎn)權證辦理完畢后，雙方再簽署正式的上海市房地產(chǎn)買賣合同以及辦理過戶手續(xù)。

由于期房轉讓限制頗多、變數(shù)不定，建議雙方自行或者請律師陪同，在買賣合同或者意向協(xié)議書中增加違約責任條款，提高違約金金額，加大違約成本，限制惡意違約，以最大限度保護自己的合法權益。

綜合上面的介紹，預售商品房雖然未取得房產(chǎn)證，但可以依法進行轉讓。相信大家看了上面介紹后，對于預售商品房進行轉讓的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會為你進行專業(yè)的解答。