一、什么是商品房包銷

根據商品房包銷的特殊代理特性，商品房包銷的一個重要特征就是包銷人的代理權限很廣泛，凡是對于在包銷范圍內的房屋，包銷人擁有獨家代理銷售權，只要不違反法律的禁止性規定并保證最終依約向開發商支付銷售款，包銷人可自主決定采用何種方式銷售商品房。在實踐中，一家包銷人可能同時包銷多個樓盤的商品房，于是包銷人會轉委托給其他機構代理銷售。對于這種轉委托，實務界有不同意見，一種觀點認為由于代理行為是基于委托人對于受托人的信任而產生，包銷人在未經委托人同意擅自轉委托的，該轉委托合同不對開發商發生法律效力，而是在包銷人與第三人之間成立了新的委托代理合同。另外一種觀點認為，無論是包銷人還是復代理人，都是以開發商的名義對外銷售商品房，開發商都是購房合同的當事人，無論包銷人的轉委托行為是否經過開發商同意，開發商均應對購房人承擔合同約定的責任，在承擔責任后再向包銷人追償。

房地產包銷是一種重要的銷售途徑和渠道，因此在實踐中，被廣泛采用。商品房的包銷具有以下特征:

(1)商品房包銷是一種特殊的由包銷商和開發商合作進行的承包銷售商品房的行為。由于不動產的銷售有其主體條件限制，只有開發商才有權預售或出售所建的商品房。所以，包銷商必須以開發商的名義或者同時以自己作為包銷商的名義進行包銷行為

(2)在包銷期限內，包銷商根據包銷合同對商品房享有銷售權、賣價權和獲取包銷基價與銷售價之間差價的權利。在包銷期限內，開發商將自己定數量的商品房的預售權或出售權轉讓包銷商專營，取定的包銷價，把銷售價與包銷價的差價利益的風險同時轉移給包銷商，而開發商則喪失了自行銷售房屋的權利。

(3)包銷商的包銷行為具有定的風險性。在包銷期限屆滿，銷商如未將包銷的商品房全部售出，則應該按合同的約定承購剩余該商品房，付清全部包銷款。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商和開發商之間則由原來的包銷關系轉為實際上的房屋買賣關系。

(4)開發商與包銷商之間的包銷合同是有時間限制的，稱為包銷期，包銷商必須在包銷期內將房屋銷售完，否則就要承擔定的包銷風險。

二、商品房包銷人轉委托責任分擔

首先，在實踐中，認定開發商對購房人承擔法律責任有利于保護消費者的利益。因為，無論是包銷人還是復代理人，其規模相對于開發商都比較小，如果讓他們去對購房人承擔法律責任，顯然不利于維護購房人的合法權益。其次，讓開發商承擔責任并不意味著包銷人和復代理人不承擔責任，“根據我國《民法通則》和《合同法》的規定”?，如果包銷人的轉委托行為沒有經過開發商的同意或者不是在緊急情況下為開發商利益而轉委托的前提下，包銷人應對第三人的行為承擔責任，只是由于包銷人和第三人并不是商品房買賣合同的真正主體，所以不具備當事人的法律地位，只能由開發商在承擔責任后再另行起訴，對包銷人的轉委托行為進行追償。

三、關于商品房包銷的性質解釋　　

關于商品房包銷的性質在理論有很多種解釋，如代理說、買賣說以及兩合行為說。這些觀點認為，包銷商以開發商的名義進行銷售這在法律上應該是一種代理行為;而如果包銷商購買包銷剩余的房屋則構成了買賣行為。該種代理行為是一種顯名代理，因為《商品房捎售管理辦法》規定，房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品號的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合司應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房?！　?/p>

但是實際上，包銷商的包銷行為不同于傳統民法中自行代理行為，包銷商與開發商之間也并不是簡單的買賣關系。

(1)包銷商的包銷行為，目的不是為了開發商的利益，而是為了獲取銷售價格和包銷基價之間的差價作為自己的利潤;

(2)包銷商包銷開發商的房屋，只是種銷售行為，是銷售他人所有的房屋的行為，而并沒有在銷售前取得房屋的所有權;

(3)包銷商的包銷行為是獨立的，對此，該行包銷商也要承擔定的風險;

(4)包銷商最后承購剩余房屋，只是包銷行為的種效力結果，如果當事人之間有約定，也可以將剩余房屋退還給開發商。

綜上所述我們可以清楚知道，商品房的包銷的責任分擔是沒有經過開發商同意造成損失的由包銷商承擔，一般是由開發商在承擔責任后再另行起訴，對包銷人的轉委托行為進行追償。如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網的專業律師，他們會為您解答。

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