1、訂金(定金或認購金)階段。

買方已交訂金(定金或認購金)，但沒有簽訂正式《房屋買賣合同》。按目前商品房買賣的慣例，賣方或其代理人一般都先介紹房產的基本情況，待買方交了訂金(定金或認購金)之后，賣方才與買方就合同的有關問題進行商談，否則拒絕出示合同或拒絕討論合同的條款。如果買方已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況無論賣方所預售項目有無《預/銷售許可證》，買方都可直接向賣方或其代理人要回所交款項，采取口頭或書面方式均可，在賣方退回買方所交款項后，買方將發票或收據交還賣方，賣方可將所保留的房號售與他人，雙方都不需要承擔什么責任。如果賣方不同意全額退款，買方可向法院主張自己的權利，要回全部款項。如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，買方與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，最終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退，這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，且定金是擔保主合同履行的，主合同還沒有成立，何以存在定金?但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。筆者認為，《商品房銷售管理辦法》是部門規章，其效力低于法律，應以《民法通則》和《合同法》規定為準。這種情況如賣方拒不退還定金買方可直接向法院起訴。

2、已簽合同未做預售登記階段。

這種情況下如果一方想退房首先要與對方協商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。雙方達成協議后任何一方不履行協議的內容對方都有權要求其履行，也可以通過訟訴或仲裁方式要求對方履行。如果買賣雙方中一方違約，且達不成致一致意見，那么根據《合同法》第九十六條的規定，主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。

3、已做預售登記階段。

買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果退房除與上述(二)辦理方式一樣外，雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續。在賣方違約時，如果買方已申請銀行貸款，在解除合同時應同時通知貸款銀行。賣方應將首付款及應付違約金支付給買方，買方銀行貸款部分由賣方直接退還給銀行。銀行再與買方解除合同。至于利息損失、保險費、銀行律師費應從買賣雙方的約定，如無約定，由買方、賣方及銀行三方協商解決。

4、入住階段。

在房屋竣工后，買方已辦理了入住手續，交了政府部門應收的稅費之后，但房產證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是買方，大多是賣方違約。這個階段除與上述(三)要求一致外，還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經過房地產評估機構評估，確定裝修損失。買方還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同，賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議買方可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。

5、房產證辦理完畢階段。

房產證辦理完畢之后，房屋的所有權已完成了轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下買方是不能退房的。如果賣方已為買方辦理完畢房產證，但是賣方墊資，且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求買方退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關辦理房產證過戶或注銷手續