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出租人改變房屋用途解除租房合同需要賠償違約金嗎

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-07 · 549人看過

一、出租人改變房屋用途解除租房合同需要賠償違約金嗎

需要賠償，如果合同中只對違約金做了原則性的規定，沒有具體約定違約金的比例或數額，并且有關法律也沒有明確規定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關于承擔違約金責任的一般原則執行。一般來說合同違約金上限是不超過實際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的。

二、出租人改變房屋用途需要哪些手續

1、如果改變承租人租房的用途，首先應該結束租賃合同;

2、支付承租方違約金，方可改變房屋用途。

三、改變房屋用途的法律規定

1、我國法律和行政法規對改變房屋用途設有強制性規定。

首先，根據我國“房地合一”和“房隨地走”的基本政策，建筑物及其他附屬設施的使用功能決定于所附著土地的用途，《物權法》第140條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條明確規定土地用途的改變應經有關行政主管部門批準。其次，房屋用途的改變涉及建筑物使用目的的根本改變，屬于關系業主利益的重大事項。[2]因此《物權法》第77條規定業主將住宅改為商用的，應當遵守法律、法規、管理規約以及征得有利害關系的業主同意。

2、我國法律和行政法規對房屋用途改變的強制性規定屬效力性規范。

民法理論認為，違反強制性規定的法律行為并不一定為無效，應將強制性規定區分為禁止性規范和效力性規范。如果法律并不否認法律行為的內容和結果，只是對法律行為的外部條件有所要求，則為禁止性規范。

就未經主管機關批準的房屋用途改變問題而言，首先，如果將其作為禁止性規范，則房屋所有人的行為僅能依靠主管機關的處理或處罰加以糾正，如果在合同效力上不加以否認，就會導致房屋所有人逃避應補交的國家土地使用權的出讓金，影響土地分類管理、城市規劃和相鄰房屋權利人的利益，損害利害關系人的權益，同時也是對其他守規經營者的不正當競爭。

其次，由于不同用途的房屋在消防、水電等方面的設計布局及程度均有不同，如果擅自改變房屋用途而沒有辦理配套的設施變更，則容易影響房屋的正常使用，甚至危及人身安全，損害社會公共利益。因此，可以推定，擅自改變房屋使用功能用于出租的行為是法律所不欲的，我國法律和行政法規對房屋用途改變的強制性規定應屬效力往規范，當事人違反此強制性規定即導致租賃合同無效。

出租人是由權力更改房屋使用的，畢竟是自己的房子，想怎么來都可以。前提是必要把現在的租賃協議解除掉，否則出租人就是違反了租賃協議。那么承租人由權力要求賠償違約金，也有權力讓出租房賠償自己的損失，出租房也是有義務賠償。

出租人是否可以提前解除租房合同

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