近日，蘇州、上海、深圳、南京、合肥、武漢、廊坊等城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，這些政策區(qū)別于其他城市以“去庫(kù)存”為主的基調(diào)，轉(zhuǎn)向以抑制投資投機(jī)性需求，防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

那么，上述城市政策的發(fā)布，調(diào)控POSE的擺出，并不意味著這些城市樓市都會(huì)有降溫的表現(xiàn)，為什么這么理解?因?yàn)閺纳鲜龀鞘谐雠_(tái)政策的大背景及預(yù)期的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，背景一定是不一樣的，政策出臺(tái)的初衷想法也是不一樣的，最終導(dǎo)致的調(diào)控結(jié)果也是不一樣的。因此，雖然上述城市都出臺(tái)了調(diào)控政策，都宣稱防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資投機(jī)性需求為樓市降溫，但是，上述幾個(gè)城市調(diào)控的結(jié)果也一定是不一樣的。本文的目的在于試圖分析滬深蘇寧漢廊坊到底是真調(diào)控還是假調(diào)控?這些樓市調(diào)控后出現(xiàn)了一些現(xiàn)象，筆者也盡量戳穿這些樓市調(diào)控后的假象與真相。

從上述幾個(gè)城市特征來(lái)看，可以將其分為三類：第一類，像上海深圳這樣的一線城市，經(jīng)濟(jì)基本面走勢(shì)領(lǐng)先全國(guó)，人口多，供地少，簡(jiǎn)單來(lái)講就是“人多地少”，樓市始終處于供不應(yīng)求;第二類，蘇州、合肥、南京、武漢等這樣的1.5線城市或二線城市，屬于區(qū)域中心城市或省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)基本面良好，人口也較為集中，樓市供求關(guān)系基本合理或處于上行通道中;第三類，就是像廊坊這樣受一線城市輻射較為強(qiáng)的三四線城市，樓市在這輪市場(chǎng)表現(xiàn)當(dāng)中也開始收益，房?jī)r(jià)也開始進(jìn)入上漲通道。

首先看第一類城市：上海和深圳的調(diào)控措施和調(diào)控后的真相與假象。

以上海為例，近日“史上最嚴(yán)”樓市新政“滬九條”發(fā)布，其中，重點(diǎn)涉及的調(diào)控措施有：落實(shí)差別化的信貸政策，對(duì)于擁有一套住房再次購(gòu)買普通商品住宅首付比例調(diào)整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，對(duì)于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求從2年提高到5年。

相對(duì)于上海的嚴(yán)厲，深圳的調(diào)控政策則要溫柔很多，要點(diǎn)有三：一是實(shí)行差別化貸款政策，對(duì)購(gòu)房人家庭名下在深圳無(wú)房且近2年內(nèi)無(wú)住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成;對(duì)購(gòu)房人家庭名下在深圳無(wú)房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成;二是提高限購(gòu)的門檻。深圳戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)限購(gòu)2套住房;能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非深圳戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。

從滬深等一線城市人口的角度來(lái)看，作為特大城市的滬深人口壓力偏大，與綜合承載能力之間的矛盾加劇，空氣污染、交通擁堵、公共安全問(wèn)題、房?jī)r(jià)高企等“城市病”日益嚴(yán)重。截至2014年底，上海、深圳的常住人口分別達(dá)到2425萬(wàn)人、1077萬(wàn)人。從上海來(lái)看，2020年上海規(guī)劃人口控制不超過(guò)2500萬(wàn)人，到2020年上海僅僅有75萬(wàn)的人口增長(zhǎng)空間。就近期而言，上海正在通過(guò)加大拆違的力度，深圳也在通過(guò)“禁摩限電”等措施，試圖緩解人口過(guò)快增長(zhǎng)所帶來(lái)的城市壓力。由此可見，控制人口過(guò)快增長(zhǎng)及由此帶來(lái)的“城市病”成為未來(lái)幾年城市發(fā)展過(guò)程中的必選題，由此我們也就不難理解為何滬深會(huì)出臺(tái)樓市限購(gòu)等調(diào)控升級(jí)的措施。這才是滬深出臺(tái)樓市調(diào)控措施的真相!

當(dāng)然，滬深的城市人口控制不是一蹴而就的。滬深兩地樓市調(diào)控政策出臺(tái)之后，由于兩地人口基數(shù)尤其是非本地戶籍仍然較大，因此，樓市需求熱度雖然會(huì)因?yàn)檎呙娉雠_(tái)而降溫，市場(chǎng)也會(huì)在今年下半年進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期，但是，仍然有大量市場(chǎng)需求通過(guò)其他渠道進(jìn)一步釋放。以上海為例來(lái)看，以下的表現(xiàn)才是樓市調(diào)控后的真相：

第一、“滬九條”后，房企紛紛加快推盤力度，積極搶開盤搶客戶，制造樓市仍然熱銷的樓市假象，實(shí)際上，由于“滬九條”政策面收緊，符合政策條件的客戶真的不多了，現(xiàn)在不搶收客戶，待市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后企業(yè)就處于被動(dòng)局面了。

第二、上海限購(gòu)從嚴(yán)后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公勢(shì)必會(huì)迎來(lái)火熱的局面。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止3月30日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積為159萬(wàn)平方米，按照近3個(gè)月平均去化速度，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)降至10.6個(gè)月，在商品住宅供應(yīng)稀缺、價(jià)格快速上漲的市場(chǎng)背景下，公寓式辦公(小面積低總價(jià))因此而銷售火熱。現(xiàn)在市場(chǎng)去化周期基本合理，沒有去庫(kù)存壓力，“滬九條”新政之后，由于限購(gòu)條件的提高，這類物業(yè)也會(huì)因?yàn)椴幌拶?gòu)再次迎來(lái)了新的去化機(jī)會(huì)，這類項(xiàng)目在接下來(lái)市場(chǎng)當(dāng)中會(huì)成為市場(chǎng)的新寵。

第三、由于上海商品住宅房?jī)r(jià)高企與“滬九條”限購(gòu)從嚴(yán)，樓市需求開始外溢，受上海輻射的周邊城市比如花橋等地市場(chǎng)迅速升溫，花橋等上海周邊輻射區(qū)域獲得意外的收獲。

第四、隨著上海中小套型土地供應(yīng)面積的增加，住宅產(chǎn)權(quán)的大戶型產(chǎn)品存量會(huì)越來(lái)越少，那么，對(duì)于改善性需求占比較大的上海來(lái)講，勢(shì)必會(huì)尋求需求釋放的空間，此時(shí)，非住宅產(chǎn)權(quán)的大戶型類住宅產(chǎn)品受到改善類客戶的歡迎。

第二類，蘇州、合肥、南京、武漢等這樣的1.5線城市或二線城市的調(diào)控措施和和調(diào)控后的真相與假象。

近日，蘇州、合肥、南京武漢等1.5線城市或二線城市出臺(tái)調(diào)控措施，比如蘇州出臺(tái)“蘇十條”措施，其中包括加大土地供應(yīng)量、開發(fā)商一次性銷售房源面積不低于3萬(wàn)方、樓盤備案價(jià)格漲幅一年內(nèi)不超過(guò)12%等;南京明確要求，對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購(gòu)買普通住房”支持對(duì)象，繼續(xù)增加土地供應(yīng)面積，2016年土地供應(yīng)計(jì)劃為500公頃;武漢則出臺(tái)了公積金貸款新政，職工家庭購(gòu)買首套房申請(qǐng)公積金貸款最高額度由過(guò)去的60萬(wàn)元下調(diào)為50萬(wàn)元;合肥市房產(chǎn)部門出臺(tái)規(guī)定打擊“綁車位賣房”，重點(diǎn)打擊捂盤惜售等措施。

從上述城市調(diào)控措施力度來(lái)看，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基本面尚不牢固，樓市仍然要發(fā)揮拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，因此，大多數(shù)城市調(diào)控措施較為溫和，或者實(shí)際執(zhí)行力度上并沒有抓主要矛盾出手解決樓市過(guò)熱的問(wèn)題。這是上述幾個(gè)城市樓市政策出臺(tái)的大背景及真相。

以合肥為例，即使合肥有打擊“綁車位賣房”新政的階段性管制，也難以改變合肥樓市基本面繼續(xù)上行房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的現(xiàn)狀。因?yàn)楹戏蕵鞘泄┣箨P(guān)系是緊張的，所以房?jī)r(jià)會(huì)上漲，再加上預(yù)售許可證的價(jià)格限制，才會(huì)有車位和房子一起綁定銷售的問(wèn)題，如果市場(chǎng)供求平衡，甚至供大于求，也就不會(huì)有“綁車位賣房”這樣的事情了。因此，根治合肥房?jī)r(jià)快速上漲的措施如果只是“綁車位賣房”這樣的表面措施，那么，合肥您就大錯(cuò)特錯(cuò)了!

從南京來(lái)看，近幾年土地供應(yīng)計(jì)劃一直是每年500公頃，這個(gè)目標(biāo)從來(lái)沒有改變過(guò)，并且從實(shí)際出讓結(jié)果來(lái)看，實(shí)際出讓面積低于計(jì)劃供應(yīng)面積，2016年土地供應(yīng)計(jì)劃為500公頃只不過(guò)是過(guò)去土地供地計(jì)劃目標(biāo)的重復(fù)，如果實(shí)際供地面積仍然較低，未來(lái)南京樓市房?jī)r(jià)也難以出現(xiàn)降溫的可能。

從蘇州來(lái)看，以“蘇十條”的樓盤備案價(jià)格漲幅一年內(nèi)不超過(guò)12%為例，也就是說(shuō)，政策并不否認(rèn)未來(lái)房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)上漲，未來(lái)蘇州房?jī)r(jià)仍然有至少12%上漲的空間，政策層面仍然是相對(duì)寬松的，未來(lái)樓市基本面仍然會(huì)處于上行狀態(tài)。

從去年合肥、南京、蘇州等城市房?jī)r(jià)快速上漲的真實(shí)原因來(lái)看，主要在于四點(diǎn)：

第一、從住宅用地供應(yīng)來(lái)看，商品住宅用地供應(yīng)也較為緊張，這預(yù)示著上述城市住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。從這個(gè)角度來(lái)講，這些城市樓市中長(zhǎng)期仍然面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力，這才是合肥、南京、蘇州等城市房?jī)r(jià)快速上漲的最真實(shí)原因。

第二、從發(fā)展模式來(lái)看，以安徽為例，安徽單核發(fā)展模式，導(dǎo)致各類資源向合肥集中，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。此外，近2-3年，品牌開發(fā)企業(yè)集中進(jìn)入合肥，此時(shí)進(jìn)入合肥的品牌開發(fā)企業(yè)進(jìn)入集中推貨階段，品牌房企集中推貨帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)交易放量，住宅品質(zhì)也整體提升，價(jià)格隨之也會(huì)有所上漲。南京與蘇州也一樣，作為江蘇的兩大核心城市，聚集了區(qū)域內(nèi)最優(yōu)勢(shì)的資源，再加上經(jīng)濟(jì)基本面向好、人口流入，這些城市房?jī)r(jià)必然處于上行的狀態(tài)。

第三、在多重“救市”政策利好刺激之下，上述城市樓市快速放量，導(dǎo)致市場(chǎng)存量偏小，甚至是達(dá)到“無(wú)房可賣”的局面，從市場(chǎng)去化周期來(lái)看，上述城市樓市去年下半年以來(lái)一直低于8個(gè)月。總之，無(wú)論從春節(jié)之后商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)，還是短期存量去化周期的指標(biāo)，還是中長(zhǎng)期市場(chǎng)需求基本面，上述城市樓市供求關(guān)系基本面指標(biāo)均處于上漲區(qū)間，房?jī)r(jià)自然處于快速上漲的通道。

第四、去年下半年以來(lái)的“地王”頻現(xiàn)，推動(dòng)了上述城市房?jī)r(jià)整體快速上漲。

因此，要想根治上述房?jī)r(jià)快速上漲，最關(guān)鍵的問(wèn)題不是打擊“綁車位賣房”等這樣的表面措施，而是想方設(shè)法增加市場(chǎng)供應(yīng)，包括土地供應(yīng)量、新開工量以及打擊捂盤惜售增加市場(chǎng)可售貨量，防止“地王”頻現(xiàn)，同時(shí)，針對(duì)市場(chǎng)商辦市場(chǎng)庫(kù)存偏大的狀況，政策層面也可以靈活執(zhí)行“商辦轉(zhuǎn)性住宅”的措施，以盡快盤活市場(chǎng)存量用地，增加商品住宅市場(chǎng)中小套型的供應(yīng)，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

第三類城市，就是像廊坊這樣受一線城市輻射較為強(qiáng)的三四線城市的調(diào)控政策和調(diào)控后的真相與假象。

從本輪樓市表現(xiàn)來(lái)看，以廊坊為代表的這樣受一線城市輻射較為強(qiáng)的三四線城市的房?jī)r(jià)也開始進(jìn)入上漲通道。這樣的狀態(tài)來(lái)之不易，對(duì)于廊坊這樣的三四線城市來(lái)講，無(wú)論是處于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的考慮，還是處于土地財(cái)政的考慮，怎么可能會(huì)在星星之火可以燎原之時(shí)出臺(tái)較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施打壓樓市發(fā)展呢?

在本樓樓市表現(xiàn)當(dāng)中，廊坊住宅市場(chǎng)沒有太大問(wèn)題，現(xiàn)在出現(xiàn)比較火熱的情況，主要是北京市場(chǎng)的外溢，外溢的需求導(dǎo)致廊坊樓市出現(xiàn)火熱局面，于是，廊坊出臺(tái)調(diào)控措施。從核心條款來(lái)說(shuō)，就是重新限購(gòu)，出臺(tái)“非本地戶籍的家庭限購(gòu)一套住房”的政策，用行政化手段來(lái)解決目前市場(chǎng)火熱問(wèn)題。我們姑且不評(píng)論行政手段如何，單單說(shuō)出臺(tái)“非本地戶籍的家庭限購(gòu)一套住房”政策后的效果如何還需要評(píng)估。

從廊坊限購(gòu)政策來(lái)看，出臺(tái)“非本地戶籍的家庭限購(gòu)一套住房”的政策，也就是促使非本地戶籍沒有買房的趕緊買，購(gòu)房資格不能浪費(fèi)，因此，雖然首套房三成，但不一定對(duì)市場(chǎng)形成降溫作用。

因?yàn)橄拶?gòu)一套沒有對(duì)非本地戶籍的家庭條件做限制，比如沒有涉及在廊坊當(dāng)?shù)丶{稅和社保，哪怕是只交了兩三個(gè)月社保或納稅這樣的措施都沒有，也就是說(shuō)，全國(guó)只要非廊坊戶籍都可以買一套，政策面來(lái)說(shuō)影響不大，很多非廊坊本地的人還可以在廊坊購(gòu)房。有購(gòu)房資格的趕緊買，沒有購(gòu)房資格的想辦法找購(gòu)房資格也要買，尤其是在廊坊市場(chǎng)處于上升階段，廊坊現(xiàn)有的限購(gòu)政策反而會(huì)導(dǎo)致樓市升溫而非降溫。

因此，從廊坊政策的真實(shí)效果來(lái)看，廊坊限購(gòu)政策只是象征性的因?yàn)榄h(huán)北京區(qū)域市場(chǎng)有點(diǎn)熱而出臺(tái)這一措施，政策面字面意義上的理解，雖然是為了防止短期內(nèi)炒作的，但是未必能起到多大作用，反而可能會(huì)起到“火上澆油”的反作用。因此，該政策對(duì)廊坊樓市降溫基本無(wú)效，反而促使樓市繼續(xù)火熱，廊坊房?jī)r(jià)，你繼續(xù)漲吧!