什么是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)利。

(1)僅限于房屋租賃場(chǎng)合;

(2)出租人出賣出租房屋,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。

(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失;

(4)在轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者。

賠償范圍及舉證

一、尋租費(fèi)用損失

尋租費(fèi)用損失指的是由于承租人優(yōu)先購買權(quán)的喪失，導(dǎo)致承租人不能繼續(xù)租賃該房屋，承租人因此需要另行租賃其他房屋所花費(fèi)的尋找合適租賃點(diǎn)的費(fèi)用損失。但是房屋所有權(quán)人的更換本身不能直接導(dǎo)致承租人的無法繼續(xù)租賃，只有在客觀上新房屋所有權(quán)人未與其簽訂新的租賃合同，且未繼續(xù)簽訂租賃合同的原因在于法律的禁止性規(guī)定或雙方就新租賃意向無法達(dá)成一致。

對(duì)于承租人而言，舉證方面需要注意以下幾個(gè)角度：

1、向新房屋所有權(quán)人發(fā)出的限期續(xù)租意向書(得到確認(rèn));

2、尋租新房屋的中介費(fèi)用發(fā)票;

3、其他尋租過程中所花費(fèi)的費(fèi)用票據(jù)。

二、搬遷費(fèi)用

搬遷費(fèi)用主要指因雇請(qǐng)搬家人員所花費(fèi)的費(fèi)用。費(fèi)用證據(jù)主要指費(fèi)用發(fā)票及相關(guān)的費(fèi)用票據(jù)。

三、涉案房屋相關(guān)費(fèi)用

涉案房屋相關(guān)費(fèi)用主要指的是承租人替代購買房屋過程中所花費(fèi)的中介費(fèi)用及其他費(fèi)用。有人任務(wù)承租人另行購買的房屋所花費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用不再賠償之列，因?yàn)榧幢愠凶馊速徺I替代性房屋，仍然會(huì)產(chǎn)生交易成本。(《試析侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償問題》，作者陸慧，來源《法制與社會(huì)》2012年第33期)

筆者認(rèn)為提出此觀點(diǎn)的人可能不了解房屋交易的業(yè)務(wù)實(shí)踐。對(duì)于已經(jīng)明確房屋所有權(quán)人且存在一定的業(yè)務(wù)聯(lián)系的房屋交易而言，雙方在房屋買賣中的交易成本是極低的。例如，承租人不需要另行支付中介費(fèi)用就可以直接可以和房屋所有權(quán)人洽談并根據(jù)公開價(jià)格獲得交易機(jī)會(huì)。因此此種情況下的交易成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于承租人另行購買房屋的交易成本。

另外一層主要指的是合同預(yù)期利益的損害賠償問題，實(shí)務(wù)中可以承租人所替代購買的房屋本身的現(xiàn)時(shí)再轉(zhuǎn)讓價(jià)值與涉案房屋之間的現(xiàn)時(shí)再轉(zhuǎn)讓價(jià)值之差。

四、其他費(fèi)用

承租人優(yōu)先購買權(quán)案件，其他費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件實(shí)務(wù)情況而定，例如承租人為調(diào)查房屋所有權(quán)人的房屋轉(zhuǎn)讓行為而花費(fèi)的調(diào)查取證費(fèi)用，為確定房屋再轉(zhuǎn)讓價(jià)值而花費(fèi)的鑒定費(fèi)用等。

承租人相對(duì)于房主來說處于弱勢(shì)群體，承租人的優(yōu)先購買權(quán)的存在就是為了很好的保護(hù)承租人的權(quán)利。承租購買權(quán)便是一種法律賦予的權(quán)利，租客理應(yīng)享受這項(xiàng)權(quán)利，在此過程當(dāng)中，還應(yīng)省去租客相應(yīng)的中介等費(fèi)用，這無疑對(duì)于租客來說是一種很好的保護(hù)。

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