案情簡介

2005年1月20日，原告張某（乙方）與被告萬里公司（甲方）簽訂《房屋租賃合同書》，雙方約定：甲方同意將座落于文山路98號樓的第壹、貳、五樓及伙 房，院內(nèi)除配電室、暖氣房以外的五間房屋租給乙方使用，租期為5年，從2005年4月28日起至2010年4月28日止，年租金為5萬元，由乙方按年計付，每年4月28日前首付50%，余下年底結(jié)清；合同期滿，甲方提供給乙方的水、電、暖、桌、椅、凳、空調(diào)應(yīng)完好無損地交給甲方，如有損壞按原價賠償（具 體數(shù)量按附表）；期內(nèi)，水、電費由乙方負(fù)擔(dān)；乙方在承租期間，由于使用不當(dāng)或自行改建房屋造成損壞，要負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失；乙方要按規(guī)定時間足額繳付租 金，無正當(dāng)理由超過規(guī)定三個月不交納租金，甲方有權(quán)收回所租的房屋。合同簽訂后，被告萬里公司將涉案房屋的鑰匙交付給原告。此后，原告張某開始以“金橋大 酒店”的名義根據(jù)經(jīng)營餐飲業(yè)的需要對房屋進(jìn)行裝修、購置相關(guān)設(shè)備、招收員工并進(jìn)行了一定時期的廣告宣傳。但“金橋大酒店”并未經(jīng)工商注冊。2005年3月20日，被告海豐公司書面通知原告：你們協(xié)議所指向的租賃物的所有權(quán)不屬萬里公司，我單位也從未委托萬里公司對外簽訂房屋租賃合同，故你 與萬里公司簽訂的房屋租賃合同無效，望你接函后務(wù)必于十日內(nèi)與萬里公司協(xié)商解除合同，逾期我單位將依法行使權(quán)利。并附有房屋權(quán)屬的證明。原告庭審中承認(rèn)于 2005年3月25日收到海豐公司的函件特快專遞。2005年4月7日，被告萬里公司以電報形式通知原告解除合同：你與我單位2005年1月20日簽訂房 屋租賃合同后，威海公司得知，立即通知我單位要求與你解除合同，理由是該房產(chǎn)權(quán)不屬于我單位，為此，我單位進(jìn)行了查證后，得知該房產(chǎn)權(quán)不屬我公司，故希望 你與我單位及時協(xié)商解除合同，以避免給你造成不應(yīng)的損失。現(xiàn)原告要求二被告連帶賠償包括裝修裝潢、購買辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項損失共計219087.08元。

辦案思路及心得

本案主要涉及房屋租賃合同的效力、合同無效后的責(zé)任承擔(dān)、如何確定原告的損失以及被告海豐公司是否承擔(dān)責(zé)任等法律問。（一）關(guān)于本案租賃合同的效力問題。根據(jù)合同法第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的相關(guān)法律規(guī)定，無處分權(quán)的人 處分他人財產(chǎn)，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，合同無效，因此在權(quán)利人對無處分權(quán)人的處分行為所形成的合同是否追認(rèn)前，該合同屬效力待定的合同。本案中，被告萬里公司 將其無產(chǎn)權(quán)的房屋在未爭得權(quán)利人同意的情況下出租給原告，被告海豐公司作為權(quán)利人在得知后以書面形式拒絕追認(rèn)這一行為，因此萬里公司與原告簽訂的合同未有 效成立，該合同無效。（二）關(guān)于原告是否有權(quán)在起租時間前進(jìn)行房屋裝修、廣告宣傳、購置設(shè)備、招收員工等準(zhǔn)備工作的問題。在當(dāng)事人對合同的效力沒有特殊約定的情況下，根據(jù)合同法第四十四條的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。可見，在本案房屋產(chǎn)權(quán)人對原告與被告萬里公司 簽訂的租賃合同是否追認(rèn)以前，該合同成立并生效的時間應(yīng)為2005年1月20日，而不是被告所主張的2005年4月28日。因此被告萬里公司辯解“合同生 效前即2005年4月28日前原告對租賃物無使用權(quán)，即無權(quán)基于租賃物本身做任何變動，包括裝修門頭等，故其對原告對租賃物本身支付的任何費用不承擔(dān)責(zé) 任”，理由不當(dāng)。另外，由于被告萬里公司的辦公地點在涉案房屋的上層即同一幢樓房的三、四樓，原告對涉案房屋進(jìn)行了一定持續(xù)期間的裝修工程，被告萬里公司 不可能不知道原告的裝修行為，其未表示異議或制止，應(yīng)視為其對原告裝修行為的認(rèn)可，因此被告“鑰匙到現(xiàn)在也沒有交付給原告”、“我們不清楚他們是否已經(jīng)進(jìn) 行了裝修，我們也不同意”的辯解，無法采信。根據(jù)合同法第六十一條、第六十二條之規(guī)定，當(dāng)事人就有關(guān)合同的履行方式等內(nèi)容約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。本案中，被告萬里公 司在與原告簽訂合同時即知道原告租賃房屋是為了經(jīng)營酒店，雖然合同中有“合同期滿，甲方提供給乙方的水、電、暖、桌、椅、凳、空調(diào)應(yīng)完好無損地交給甲方” 的約定，但這不能說明原告不能就其經(jīng)營餐飲的需要繼續(xù)購置相關(guān)設(shè)施。因此，原告在締約階段和合同訂立時，基于信賴關(guān)系而相信租賃合同能夠成立生效，從而著 手為履行合同進(jìn)行諸如廣告宣傳、購置設(shè)備、招收員工等的準(zhǔn)備工作是符合合同目的的。（三）關(guān)于租賃合同無效后的責(zé)任承擔(dān)和損失確定問題。被告萬里公司在訂立合同時就知道自己不是產(chǎn)權(quán)人，其在明知自己無產(chǎn)權(quán)的情況下與原告簽訂租賃合同，違背了依據(jù)誠實信用原則所應(yīng)盡的義務(wù)，致使合同無效, 因此被告萬里公司應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，理應(yīng)賠償原告基于此所造成的信賴?yán)鎿p失，即為準(zhǔn)備履行合同所支出的合理費用。但原告在簽訂合同時亦未盡到必要的審慎審查的注意義務(wù)，故也應(yīng)承擔(dān)一定的締約過失責(zé)任。原告于2005年3月25日接到被告海豐公司的通知后，本應(yīng)盡快 就發(fā)生的糾紛與二被告進(jìn)行協(xié)商，及時確定責(zé)任及損失的大小，積極采取相應(yīng)的挽救和減少損失的措施，避免擴(kuò)大損失，尤其原告在2005年4月7日接到被告萬 里公司明確解除合同的通知后，在明知被告萬里公司無權(quán)出租房屋時，又繼續(xù)投入資金，屬擴(kuò)大損失。就本案而言，考慮到原告為開設(shè)酒店所進(jìn)行的一系列資金投入 比較大的準(zhǔn)備活動，原告在3月25日接到被告海豐公司的通知后，應(yīng)給其一定合理期限的協(xié)調(diào)、挽救時間，因此原告的合理損失時間確定為2005年1月20日 始至4月7日止（總計78天）為宜，對2005年4月8日以后，除原告為防止損失擴(kuò)大而花銷的合理費用外，其繼續(xù)投入資金所造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由原告自行承 擔(dān)。 因此對原告要求賠償各項損失的訴訟請求，應(yīng)分別對待：1、房屋添附的裝修物損失。鑒于原告對涉案房屋進(jìn)行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價值，合同無效后被告萬里公司作為該房屋及 內(nèi)部裝修的承受者，應(yīng)當(dāng)根據(jù)裝修的現(xiàn)價值對原告予以補(bǔ)償。原告對涉案房屋的裝修及門頭制作的費用經(jīng)鑒定為40282.08元，應(yīng)予支持。2、廣告發(fā)布費。原告所主張的廣告宣傳費雖未支付，但屬于可確定具體數(shù)額的損失范圍。從原告與文登電視臺簽訂的《廣告發(fā)布業(yè)務(wù)合同》來看，廣告發(fā)布費的 具體數(shù)額已實際確定，從文登電視臺出具的廣告播出證明來看，該廣告宣傳行為在原告接到3月25日的通知以前已實際履行，因此，原告請求賠償廣告費 45200元的請求，應(yīng)予支持。3、招聘員工所花銷的吃住、工資等費用。原告為酒店開業(yè)的準(zhǔn)備期間，招收員工并包吃包住、發(fā)放工資，符合同行業(yè)市場的交易習(xí)慣，因此對原告為招收員工所花費的吃住、工資等合理費用，應(yīng)予認(rèn)定。 從原告提交“金橋大酒店工資表”來看，原告所雇傭員工最長工作時日為42日，在原告的合理損失時間限度內(nèi)，因此對原告已發(fā)放的大部分工資數(shù)額，在被告沒有 充分證據(jù)予以反駁的情況下，法院應(yīng)予認(rèn)定。但對于工資表中原告張某本人的工資4500元，由于原告張某系開辦酒店的業(yè)主，其收入損失可參照山東省統(tǒng)計局 2004年度住宿和餐飲業(yè)職工年平均工資為11021元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算，因此其合理的收入損失應(yīng)為2355元（11021元/365天*78天）。對原告 所主張的為員工所購迷彩服、墊子和電熱毯共計1006元，因這些物品尚有使用價值，且被員工帶走，對該部分請求，無法予以支持。確定原告為員工所花費的吃 住、工資等合理費用為17159.9元。4、可拆除、可移動的辦公及酒店用品的費用。對原告所購置的辦公用品及酒店用品等（包括沙發(fā)、桌椅、廚具等），原告所提供的單據(jù)只能證明其購買這些用品 時所花銷的費用，但不能證明由這些物品所形成的具體損失數(shù)額。庭審中，原告主張由被告萬里公司按價值接收這些物品，被告予以反對，對原告的這一主張，因缺 乏事實與法律依據(jù)，法院不予支持。由于這些用品尚有使用價值，與承租房屋亦可分離，因此原告在無充分證據(jù)證明這些用品的折舊損失或自行處理完后造成價值損 失的情況下，對該部分損失，原告可待損失數(shù)額具體確定后另行主張權(quán)利。5、除上述費用以外的費用。從原告提交法庭的大量單據(jù)來看，除證明上述1、2、3、4項費用的單據(jù)外，有山東移動通信有限責(zé)任公司的專用發(fā)票兩張，客戶 名稱為：張某，有中國聯(lián)通有限公司威海分公司的專用發(fā)票三張，客戶名稱為：邢運東，對這5項通訊費用，在原告無充分證據(jù)證明此消費是為開辦酒店所花銷的情 形下，不予認(rèn)定；同時，對其他無正規(guī)發(fā)票或收據(jù)的剩余單據(jù)，因不具備有效證據(jù)的要件，亦不予認(rèn)定。因此對該部分費用，法院不予支持。（四）關(guān)于被告海豐公司是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問題。從本案來看，對于原告與被告萬里公司簽訂的租賃合同，被告海豐公司已經(jīng)有明確的拒絕追認(rèn)的書面通知送 達(dá)給原告，其已正確行使和履行了自己作為產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。對于被告海豐公司是否存在早就知道或應(yīng)當(dāng)知道該合同的訂立、卻“在原告已做了兩個多月準(zhǔn)備工 作后主張權(quán)利”的故意或過失，被告海豐公司在合同磋商和訂立過程中是否存在過錯，原告未提供充分證據(jù)加以證明，因此對原告主張的被告海豐公司“未及時主張 自己的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任”的理由，應(yīng)不予采信。故法院依法駁回原告對被告海豐公司的訴訟請求是正確的。4月7日接到被告萬里公司 明確解除合同的通知后，在明知被告萬里公司無權(quán)出租房屋時，又繼續(xù)投入資金，屬擴(kuò)大損失。就本案而言，考慮到原告為開設(shè)酒店所進(jìn)行的一系列資金投入比較大 的準(zhǔn)備活動，原告在3月25日接到被告海豐公司的通知后，應(yīng)給其一定合理期限的協(xié)調(diào)、挽救時間，因此原告的合理損失時間確定為2005年1月20日始至4 月7日止（總計78天）為宜，對2005年4月8日以后，除原告為防止損失擴(kuò)大而花銷的合理費用外，其繼續(xù)投入資金所造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由原告自行承擔(dān)。因此對原告要求賠償各項損失的訴訟請求，應(yīng)分別對待：1、房屋添附的裝修物損失。鑒于原告對涉案房屋進(jìn)行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價值，合同無效后被告萬里公司作為該房屋及 內(nèi)部裝修的承受者，應(yīng)當(dāng)根據(jù)裝修的現(xiàn)價值對原告予以補(bǔ)償。原告對涉案房屋的裝修及門頭制作的費用經(jīng)鑒定為40282.08元，應(yīng)予支持。2、廣告發(fā)布費。原告所主張的廣告宣傳費雖未支付，但屬于可確定具體數(shù)額的損失范圍。從原告與文登電視臺簽訂的《廣告發(fā)布業(yè)務(wù)合同》來看，廣告發(fā)布費的 具體數(shù)額已實際確定，從文登電視臺出具的廣告播出證明來看，該廣告宣傳行為在原告接到3月25日的通知以前已實際履行，因此，原告請求賠償廣告費 45200元的請求，應(yīng)予支持。3、招聘員工所花銷的吃住、工資等費用。原告為酒店開業(yè)的準(zhǔn)備期間，招收員工并包吃包住、發(fā)放工資，符合同行業(yè)市場的交易習(xí)慣，因此對原告為招收員工所花費的吃住、工資等合理費用，應(yīng)予認(rèn)定。 從原告提交“金橋大酒店工資表”來看，原告所雇傭員工最長工作時日為42日，在原告的合理損失時間限度內(nèi)，因此對原告已發(fā)放的大部分工資數(shù)額，在被告沒有 充分證據(jù)予以反駁的情況下，法院應(yīng)予認(rèn)定。但對于工資表中原告張某本人的工資4500元，由于原告張某系開辦酒店的業(yè)主，其收入損失可參照山東省統(tǒng)計局 2004年度住宿和餐飲業(yè)職工年平均工資為11021元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算，因此其合理的收入損失應(yīng)為2355元（11021元/365天*78天）。對原告 所主張的為員工所購迷彩服、墊子和電熱毯共計1006元，因這些物品尚有使用價值，且被員工帶走，對該部分請求，無法予以支持。確定原告為員工所花費的吃 住、工資等合理費用為17159.9元。4、可拆除、可移動的辦公及酒店用品的費用。對原告所購置的辦公用品及酒店用品等（包括沙發(fā)、桌椅、廚具等），原告所提供的單據(jù)只能證明其購買這些用品 時所花銷的費用，但不能證明由這些物品所形成的具體損失數(shù)額。庭審中，原告主張由被告萬里公司按價值接收這些物品，被告予以反對，對原告的這一主張，因缺 乏事實與法律依據(jù)，法院不予支持。由于這些用品尚有使用價值，與承租房屋亦可分離，因此原告在無充分證據(jù)證明這些用品的折舊損失或自行處理完后造成價值損 失的情況下，對該部分損失，原告可待損失數(shù)額具體確定后另行主張權(quán)利。5、除上述費用以外的費用。從原告提交法庭的大量單據(jù)來看，除證明上述1、2、3、4項費用的單據(jù)外，有山東移動通信有限責(zé)任公司的專用發(fā)票兩張，客戶 名稱為：張某，有中國聯(lián)通有限公司威海分公司的專用發(fā)票三張，客戶名稱為：邢運東，對這5項通訊費用，在原告無充分證據(jù)證明此消費是為開辦酒店所花銷的情 形下，不予認(rèn)定；同時，對其他無正規(guī)發(fā)票或收據(jù)的剩余單據(jù)，因不具備有效證據(jù)的要件，亦不予認(rèn)定。因此對該部分費用，法院不予支持。（四）關(guān)于被告海豐公司是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問題。從本案來看，對于原告與被告萬里公司簽訂的租賃合同，被告海豐公司已經(jīng)有明確的拒絕追認(rèn)的書面通知送 達(dá)給原告，其已正確行使和履行了自己作為產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。對于被告海豐公司是否存在早就知道或應(yīng)當(dāng)知道該合同的訂立、卻“在原告已做了兩個多月準(zhǔn)備工 作后主張權(quán)利”的故意或過失，被告海豐公司在合同磋商和訂立過程中是否存在過錯，原告未提供充分證據(jù)加以證明，因此對原告主張的被告海豐公司“未及時主張 自己的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任”的理由，應(yīng)不予采信。故法院依法駁回原告對被告海豐公司的訴訟請求是正確的。

裁判結(jié)果

法院判決：一、被告山東文登萬里絲綢有限責(zé)任公司于判決生效后十日內(nèi)賠償原告各項經(jīng)濟(jì)損失共計102641.98元的90%即92377.78元。二、駁回原告 對被告威海海豐絲綢有限公司的訴訟請求。案件受理費5800元，其他訴訟費400元，共計6200元，由原告承擔(dān)3585元，被告萬里公司承擔(dān)2615 元。一審宣判后，被告萬里公司不服提起上訴，威海市中級人民法院依法駁回上訴，維持原判。