一、訂立合同

房地買賣雙方應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)買賣合同(以下簡稱買賣合同);本文主要以上海房地產(chǎn)買賣為例。買賣合同可使用上海市房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。

二、過戶申請

房地產(chǎn)買賣雙方應(yīng)當(dāng)在買賣合同生效后三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，并提交下列材料：

1.房地產(chǎn)權(quán)證書(或房屋所有權(quán)證、土地使用證);

2.已訂立的買賣合同;

3.買賣雙方合法的身份證明;

4.經(jīng)填寫無誤的上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶登記申請書;

5.其他有關(guān)的文件。

房地產(chǎn)買賣雙方使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認定的法律服務(wù)機構(gòu)進行預(yù)審，法律服務(wù)機構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。其他有關(guān)的文件包括當(dāng)事人的委托書及代理人的合法身份證明，共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。若按有關(guān)規(guī)定應(yīng)辦理土地使用權(quán)手續(xù)的，須提供經(jīng)簽訂的《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》(副本)。

三、受理申請

對于資料齊備、證件齊全，符合受理規(guī)定的房地產(chǎn)買賣，房地產(chǎn)交易機構(gòu)應(yīng)予受理，并向買賣雙方出具收件收據(jù)。收件收據(jù)是房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)開具的表明已受理該房地產(chǎn)買賣過戶的文書，具有法律效力，受理日期一般為開據(jù)收據(jù)的當(dāng)日。除房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出不予過戶決定外，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請之日為房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期。

四、資料審核

市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核主要有以下幾方面的內(nèi)容：

1、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效;

2、申請書上填寫的內(nèi)容與所提供的材料是否一致、無誤;

3、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;

4、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);

5、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);

6、對于買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);

7、對于買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);

8、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)認為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。

五、審核批準及繳納稅費

經(jīng)審核，凡符合過戶條件的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)在受理過戶申請之日起起15日內(nèi)通知買賣雙方按規(guī)定繳納綜合稅款、契稅、房地產(chǎn)交易手續(xù)費等稅費。凡屬行政劃撥土地上的房地產(chǎn)買賣，按規(guī)定不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人按規(guī)定繳納土地收益金。土地收益金由房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)匯集后統(tǒng)一解交市房地局，上交市財政。經(jīng)審核，凡不符合過戶審批條件的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)在受理過戶申請之日起15日內(nèi)書面通知買賣雙方不予過戶，辦理退件手續(xù)。

六、資料移轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)審核同意轉(zhuǎn)讓過戶后，應(yīng)將《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶、登記審核表》及有關(guān)資料移交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記。

七、復(fù)議及訴訟

買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)加強受理窗口的力量，公開辦事制度，對于資料欠缺的房地產(chǎn)買賣，一律不予受理。資料齊備受理后，應(yīng)盡快進行審核，并及時給予買賣雙方當(dāng)事人明確答復(fù)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)積極做好存量房地產(chǎn)買賣臺帳的登錄工作，每月按時上報“存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓統(tǒng)計月報”。