上述各階段中，既有開(kāi)發(fā)商可自行完成的內(nèi)容，亦有需要買受人協(xié)助的部分。因此，判斷開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成逾期交房，應(yīng)就其各個(gè)階段分別檢視，而根據(jù)交付義務(wù)履行的階段性，提煉相應(yīng)的裁判規(guī)則，不但可引導(dǎo)買受人理性維權(quán)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常交易秩序的維護(hù)亦屬意義重大。有鑒于此，小編不揣簡(jiǎn)陋，按上述交付行為的各個(gè)階段總結(jié)這類案件的三步裁判規(guī)則，條陳如下：

第一步：審查開(kāi)發(fā)商有無(wú)交付通知

逾期交房，從性質(zhì)上而言屬于履行遲延。履行遲延指?jìng)鶆?wù)已屆清償期，且給付為可能，因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由，致未為給付。

構(gòu)成履行遲延，應(yīng)符合下述要件：

一是存在有效的債務(wù);

二是債務(wù)履行期間屆滿，債務(wù)人能夠履行而未履行;

三是債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)?shù)氖掠伞?/p>

因此，在合同合法有效的情況下，判斷是否構(gòu)成遲延的標(biāo)準(zhǔn)是上述出賣人是否處于未履行的狀態(tài)以及該未履行是否具有正當(dāng)?shù)睦碛伞?/p>

如上所述，開(kāi)發(fā)商交付義務(wù)的履行，始自交付通知發(fā)出。交付通知，意在表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)著手提出交付。

交付通知，從法律性質(zhì)上來(lái)說(shuō)系一種事實(shí)行為，即不以意思表示為要素的能夠發(fā)生法律后果的法律事實(shí)，只要開(kāi)發(fā)商依債務(wù)本旨而為適合于債務(wù)內(nèi)容之行為，即足發(fā)生其效果，并不以債務(wù)人或債權(quán)人須清償或清償受領(lǐng)意思為生效要件。

按照上述遲延履行之構(gòu)成要件，倘若開(kāi)發(fā)商未于約定的時(shí)間發(fā)出交付通知，則已構(gòu)成逾期交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任;反之，則應(yīng)審查買受人拒收時(shí)是否提出異議。

第二步：審查買受人拒收時(shí)有無(wú)提出具體理由

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。

對(duì)該條作反面解釋，買受人有正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)并未完成。此顯然屬于上述履行遲延構(gòu)成要件中的未履行，構(gòu)成履行遲延。

此種情況下開(kāi)發(fā)商雖有可能構(gòu)成遲延，但買受人在拒收時(shí)應(yīng)當(dāng)說(shuō)明具體的理由。倘若買受人于接到開(kāi)發(fā)商的交付通知后，不到場(chǎng)對(duì)房屋進(jìn)行檢驗(yàn)，而事后以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由提出要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任，或者雖到場(chǎng)檢驗(yàn)，但拒絕受領(lǐng)房屋而不提出具體理由，則應(yīng)視為房屋已經(jīng)交付，買受人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，不應(yīng)支持。相反，如果買受人提出了具體的拒收理由，則應(yīng)審查買受人的拒收理由是否正當(dāng)。

第三步：審查買受人拒收時(shí)提出的理由是否正當(dāng)

商品房買賣合同中出賣人對(duì)買受人提出的質(zhì)量異議，負(fù)有解釋說(shuō)明的義務(wù)。

如果買受人拒絕受領(lǐng)時(shí)提出了具體的理由，而開(kāi)發(fā)商認(rèn)可買受人提出的質(zhì)量異議，并愿意(或者實(shí)際上)進(jìn)行修復(fù)后再次交付，則意味著雙方協(xié)商一致變更了交付的時(shí)間，當(dāng)認(rèn)為買受人有正當(dāng)理由拒收。此時(shí)開(kāi)發(fā)商負(fù)有再次通知義務(wù)，其再次通知的時(shí)間晚于商品房買賣合同約定的交付時(shí)間的，應(yīng)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商構(gòu)成逾期交房。

如果開(kāi)發(fā)商不認(rèn)可買受人提出的質(zhì)量異議，或者雖認(rèn)可買受人提出的質(zhì)量異議，但認(rèn)為交付的房屋符合交付條件，愿意承擔(dān)交付后的維修義務(wù)，買受人拒收時(shí)提出的理由是否正當(dāng)端視其據(jù)以拒收的瑕疵是否屬于不符合交付條件的質(zhì)量瑕疵。就房屋是否符合交付條件的判定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合商品房買賣示范合同及法律規(guī)定，商品房買賣合同中交付條件必須同時(shí)具備下述兩條：

其一，交付的房屋符合對(duì)交付條件和標(biāo)的物本身的具體約定。

約定的交付條件通常包括示范文本中的取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件、取得房屋測(cè)繪報(bào)告以及開(kāi)通燃?xì)狻⑺?、電、道路等，上述條件于交付時(shí)必須具備。雙方當(dāng)事人關(guān)于標(biāo)的物本身的具體約定在交付時(shí)亦應(yīng)具備。

其二，交付的房屋不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題和影響合同目的實(shí)現(xiàn)的瑕疵。

買受人購(gòu)買房屋，系為了居住使用，倘若存在的瑕疵足以影響到該目的的實(shí)現(xiàn)，則該交付行為對(duì)買受人而言即無(wú)意義。

如果買受人拒收時(shí)提出的質(zhì)量異議屬于上述不符合交付條件的瑕疵，則應(yīng)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商構(gòu)成逾期交房;反之，則應(yīng)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不構(gòu)成逾期交房。