“開發(fā)商降價還是有必要的，對于三、四線城市來說，通過‘以價換量’來快速回籠資金是房企需要做的，也將促進(jìn)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)*進(jìn)接受記者采訪時表示，積極去庫存最有效的方式是以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入增加城市對人口的吸納能力。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫、易居研究院提供的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，需要12.5個月消化完畢。

當(dāng)前來看，北海、三亞、煙臺等沿海三、四線城市庫存量高，消化難度大。相對而言，中西部城市由于此前放緩了土地供應(yīng)節(jié)奏，未來崩盤風(fēng)險相對很小。

值得注意的是，卸任一年左右的前**地產(chǎn)董事長任*強在12月26日與媒體人午餐時直言，要農(nóng)民工成為進(jìn)城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉(zhuǎn)讓。這一點太難了。”另外，從以往看，在城市買房人群比重中，農(nóng)民進(jìn)城買房的比例非常低，不具備規(guī)模意義。

大多數(shù)城市去庫存壓力大

“供應(yīng)過剩的情況已經(jīng)發(fā)生了很多年，全國的供應(yīng)和庫存量基本上維持在12個月到15個月之間，有些二線城市的情況更嚴(yán)重，有城市達(dá)到20個月至25個月的庫存量。”萊-坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)*迅接受媒體采訪時如是表示。

“對于市場基本面不好的城市(庫存去化周期在15個月以上的二線城市、大部分三四線城市)樓市而言，當(dāng)新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整來臨之時，這些城市樓市仍然有較嚴(yán)重的去庫存問題，甚至調(diào)整的幅度和降價的范圍都要比一線城市、部分二線城市深刻。”同策咨詢研究部總監(jiān)張*偉則認(rèn)為，屆時，大量中小房企資金面將再度陷入危機，更多的中小房企將面臨破產(chǎn)、倒閉或被其他大型房企收購。

因此，在當(dāng)然“救市”政策仍然有市場作用的“窗口期”，對于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，當(dāng)前市場尚未進(jìn)入調(diào)整期的跑量去庫存的“窗口期”，在2016年上半年繼續(xù)積極跑量去庫存，防止市場環(huán)境在2016年下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面。

不過，對于中央經(jīng)濟工作會議提出的“適當(dāng)降低商品住房價格”說法，任*強稱，其實目前庫存大量積壓的三、四線城市都在降價，70個大中城市有30多個城市是降價的，還有10個是持平的，有些已經(jīng)降到?jīng)]什么利潤了，但是還賣不出去。所以有些庫存消化不掉，不能百分之百消化。

事實上，對于三、四線城市的項目來說，僅拿地成本，虧損幅度就比較大，“拿到手的地每年都在跌”，而降價意味著虧損面的再度擴大。

而對于市場來說，并不一定接受降價。紀(jì)*迅認(rèn)為，這是一個買家心態(tài)的問題，當(dāng)一些利好措施推出，買家就會覺得是不是應(yīng)該觀望，因此這些措施并不一定會立即見效。

對此，任*強則直言，雖然這次鼓勵大家降低房價，但其實大家都知道，越跌的時候越?jīng)]人買。鑒于此，任*強認(rèn)為，降房價未必是刺激購房欲望的好手段。

“因為股票市場告訴我們，買漲殺跌是鐵律。降房價的說法，其實是鼓勵開發(fā)商合理應(yīng)對。其實當(dāng)下很多三、四線城市都在降價，有些已經(jīng)降到?jīng)]什么利潤了，還賣不出去，主要是因為限制政策。所以，要把對二、三套住房的限購、一、二套之間的首付和利率差別，全部取消。”

一線城市不會取消限購

值得注意的是，任*強雖認(rèn)為過時性的政策應(yīng)該取消，但他也同時直言，一線城市的限制政策不會都取消。“過時的才取消，也就是說還有不過時的。特別是北京，已經(jīng)把限制購房轉(zhuǎn)化成了限制人口。”

紀(jì)*迅則表示，?一線城市還是會穩(wěn)定增長的,譬如說8%、10%這樣的升值。平均來說，二線城市的增長幅度也比較少，大概在5%或以下。深圳供應(yīng)量少，需求較大，加上價位的需求也比較高，所以樓價升得快，北京、上海、廣州未來供應(yīng)比較多、城市范圍大，因此升幅沒有這么大，我認(rèn)為有大概8%-10%的升幅。

張*偉向記者表示，從市場價格預(yù)期來看，一線城市及部分二線城市的價格在年底已經(jīng)堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市)來講，接下來3個月-6個月勢必還會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。

而對于2016年的全國樓市，紀(jì)*迅表示樂觀，主要是由于住宅庫存量和落成量的減少，預(yù)料中國內(nèi)地一線城市表現(xiàn)最好，特別是“一帶一路”沿線城市將尤其受益于政策推行。由于需求強勁，紀(jì)*迅預(yù)計明年內(nèi)地一線城市住宅樓價將上升5%-8%，而二線城市樓價的增長較低，將上升1%-4%。

張*偉認(rèn)為，“去庫存”仍然是2016年房地產(chǎn)市場的主旋律，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變;此外，2015年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度或2016年第一季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。但屆時，樓市仍然有較嚴(yán)重的去庫存問題。

任*強則指出，目前全國大概還有20億平方米未銷售的在建住宅，大概按70%算，14億平方米，大概是一年的庫存。

“去年開發(fā)商減少投資，減少了生產(chǎn)量，住宅開工大概下降了13.1%，這個下降是很有作用的，就逼得政府要開刀，你要不開刀，我們就再不投資，明年就變成負(fù)增長。變成負(fù)增長，最受不了的是中國經(jīng)濟，所以宏觀經(jīng)濟就持續(xù)下降，下降得可能越來越多，因此明年1月份我們估計會出臺一部分政策，出臺這些政策對房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)好是有利的。”