最高法院:關(guān)于商品房買賣的13個重要司法觀點集成

(一)商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被認定無效后，善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費

[最高人民法院民一庭意見]善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費的標準。

(二)商品房毗鄰城市交通干線，受超標噪聲污染，購房人不能以合同目的不能實現(xiàn)為由，要求解除合同

最高人民法院民一庭認為：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)的情況下，購房人訴稱的交通運輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實現(xiàn)為由請求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持。

(三)房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見(民一庭意見)：雖然當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購房人多支出的交易成本或者給購房人造成損失的部分。

(四)房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋

(五)商品房預(yù)約合同(認購書)生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

目前對違反房屋認購書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任,無論是理論界還是實務(wù)界觀點并不統(tǒng)一，有的判決開發(fā)商依據(jù)誠實信用原則，按原價格與購房者簽訂合同，對于認購書缺少的條款，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)予以補充;有的判決開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任，除適用定金罰則外，另需承擔(dān)一定賠償損失的責(zé)任。

出現(xiàn)以上不同判決，究其根源在于最高人民法院民事審判一庭編著的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的理解與適用》一書中關(guān)于違反認購書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任態(tài)度不明朗，未作出清晰、明確、有說服力的表態(tài)，下級法院作出截然相反的判決都能從該書中找到判決理由，以致各地法院在處理具體案例時出現(xiàn)法律適用的混亂局面。不同法院對類似認購書糾紛案件作出迥異的判決，顯然違背“相類似者，應(yīng)為相同的處理”的法理，無疑會損及法律的權(quán)威性。

(六)買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間?辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)是否適用訴訟時效的規(guī)定?

[最高人民法院民一庭傾向性意見]一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時效的規(guī)定。但在訴訟時效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計算。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時效的規(guī)定。

(七)商品房買賣合同示范文本關(guān)于交付條件的約定應(yīng)如何理解?

[最高人民法院觀點]國家為加強對商品房買賣行為的管理，強制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本(以下簡稱示范合同)，2000年由建設(shè)部、國家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監(jiān)制。示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經(jīng)驗收合格;2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格;3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格;4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。且合同另有一空白欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。

如果當(dāng)事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機構(gòu)發(fā)出的《竣工驗收備案證》為標準。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

如果當(dāng)事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證書》為標準。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如果商品房買賣雙方在示范合同約定的除以上四項以外的其它交付條件，應(yīng)如何認定呢?

我們認為，商品房經(jīng)驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商與購房人約定的交付條件低于商品房綜合驗收的標準，那么以綜合驗收為交付條件標準，如果雙方約定的標準高于商品房綜合驗收的標準，則以雙方的約定為交付條件標準。

(八)最高人民法院認為開發(fā)商負有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)，而部分地方法院卻認為屬于行政行為，此種觀點與最高法院觀點明顯相悖

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

(二)開發(fā)商不能在約定或法定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書的原因

1、土地使用權(quán)手續(xù)不合法。商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，或是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。開發(fā)商只有以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，進行房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，才能辦理權(quán)屬證書。例如“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理權(quán)屬證書。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開發(fā)商最主要的義務(wù)，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務(wù)，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房?，F(xiàn)階段最突出的問題是開發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門監(jiān)管也存在進一步加強的問題，在違反規(guī)劃的問題未處理完之前，購房人無法辦理權(quán)屬證書。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供規(guī)定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗收備案表》等，無法將開發(fā)商提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。5、其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(xù)(封閉抵押貸款)等。

(九)如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理?

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點](最高人民法院民一庭《法律審判實務(wù)問答》。

如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發(fā)生糾紛時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認定該條款無效;如果是雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時，當(dāng)事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請撤銷或變更，自當(dāng)事人知道面積差異時起一年內(nèi)不申請撤銷或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定有效;如果雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認定該約定有效。

(十)商品房按揭合同的效力認定

最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為維護國家金融安全和經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》的通知。

就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立合同所載明的內(nèi)容進行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國未承認亦未采用契據(jù)登記制度，而實行不動產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關(guān)部門的備案，而不是嚴格意義上的物權(quán)抵押登記。

在商品買賣中，購房人以銀行按揭貸款方式支付部分購房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國目前立法上沒有對銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實踐一般認為，“樓宇按揭(抵押)貸款合同”是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國家、集體和他人的合法權(quán)益。從國家的法律及行政法規(guī)的規(guī)定來看，也并未規(guī)定按揭(抵押)未辦理抵押登記而無效，并且按揭不同于一般的財產(chǎn)抵押，僅僅因為沒有辦理抵押登記就認定無效沒有法律依據(jù)。

(十一)未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效?

[案例]作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預(yù)售許可證，但其他手續(xù)齊全(如有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料)，是否可確認買賣合同有效?

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點]應(yīng)視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證進行商品房銷售，業(yè)主沒過錯，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業(yè)主請求繼續(xù)履行合同的，為維護交易安全與社會穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。如果開發(fā)商一直未取得預(yù)售許可證明，應(yīng)確認合同無效。

(十二)涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理?

[最高人民法院民一庭傾向性意見]最高人民法院民一庭在討論本案例時多數(shù)人認為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當(dāng)事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，處理時涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理;如果當(dāng)事人爭議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權(quán)益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

(十三)業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格問題

[理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀點]第一種觀點：業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。第二種觀點：業(yè)主委員會可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應(yīng)訴。第三種觀點：業(yè)主委員會具有一般的、抽象意義的訴訟當(dāng)事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因為它沒有責(zé)任財產(chǎn)和責(zé)任能力。

[最高人民法院民一庭認為]依法成立的業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無關(guān)的、個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟。