一、房產(chǎn)評估方法

目前市場上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價(jià)時(shí)參考的因素包括:

1.所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格

2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格

3.所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢

4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

對于上述因素，采用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)理論和數(shù)學(xué)模型算法，計(jì)算出各因素對房價(jià)的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價(jià)格。

二、房產(chǎn)評估的四種情況

一般情況下，二手房買賣價(jià)格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)相關(guān)部門就會(huì)據(jù)此登記過戶，但以下四種情形必須進(jìn)行評估。

1、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)。

如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價(jià)格概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報(bào)價(jià)或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的評估，可自行委托或雙方共同委托有資格的評估公司進(jìn)行評估，然后參考評估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。

2、進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)。

房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評估。

3、申請抵押貸款時(shí)。

向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房者為了少付首付款而報(bào)高交易價(jià)格，這對貸款銀行來說風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值，需對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，會(huì)提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行也會(huì)要求其進(jìn)行評估。

4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)。

二手房買賣合同簽訂后，一方以價(jià)格過高或過低而顯失公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。