【按揭貸款】我國商品房按揭制度的完善思考

按揭是一中比較新型的擔(dān)保模式，在學(xué)界，部分學(xué)者認(rèn)為，在我國實踐中發(fā)展形成的按揭制度雖然和讓與擔(dān)保制度在功能上有部分交疊的地方，但作為一種特殊的房地產(chǎn)交易融資擔(dān)保方式確實存在其比較有特點的地方，其存在的空間比較大。這一制度的背后彰顯出法定主義與意思自治兩種調(diào)整模式的溝通與互動。

以下從立法模式和制度改進(jìn)等方面提出對按揭制度進(jìn)行完善的建議。從立法上完善我國商品房按揭制度如果真正使按揭制度發(fā)揮其應(yīng)有的作用，應(yīng)將“按揭”制度進(jìn)行完善，可以考慮將按揭制度寫進(jìn)我國未來的民法典，在法律明確加以規(guī)定，明確按揭的內(nèi)涵及外延。然而，這和制度設(shè)計初衷相悖，具體為，部分學(xué)者認(rèn)為民法典具有長期穩(wěn)定等一系列特征，而按揭卻隨交易實踐變化而變化。這樣以來，法典的長期穩(wěn)定性與按揭制度的靈活變化性存在矛盾，需要加以協(xié)調(diào)。如果采用法典化的立法模式將會使按揭陷于僵化狀態(tài)，極大地?fù)p害其優(yōu)勢的發(fā)展，這是不利的。具體理由表述為以下幾個方面：

1.在立法上應(yīng)該明確而清楚的規(guī)定商品房預(yù)售按揭涉及的登記辦法、機關(guān)、程序等事項。

2.在按揭權(quán)的實現(xiàn)上，為避免按揭權(quán)人怠于行使其代位權(quán)，應(yīng)進(jìn)一步明確規(guī)范和保護(hù)按揭權(quán)人的處分權(quán)。筆者以為，可以嘗試建立按揭權(quán)人的代位權(quán)制度，規(guī)定按揭權(quán)人除了享有權(quán)利證書上規(guī)定的占有權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)外，還有取得占有標(biāo)的物、添附和指定接管人等一系列比較重要的權(quán)利。應(yīng)賦予按揭權(quán)人根據(jù)房屋買賣合同采用授權(quán)或信托的方式直接處分標(biāo)的物或者通過司法程序處分按揭房產(chǎn)的權(quán)利。如此一來，可以對實現(xiàn)按揭權(quán)人的債權(quán)清償起到比較重要的預(yù)防和補救作用。

3.為了衡平和保護(hù)按揭各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)該制定規(guī)范的格式合同。在我國實務(wù)當(dāng)中使用的是銀行單方面制定的格式合同，這種單方的格式合同容易出現(xiàn)霸王條款，這樣導(dǎo)致按揭雙方利益的失衡，不利于保護(hù)弱勢一方的權(quán)利。因此，建議借鑒香港地區(qū)的具體做法，制定標(biāo)準(zhǔn)格式的房屋預(yù)售合同以規(guī)范商品房按揭行為。

4.完善現(xiàn)有的相關(guān)法律制度。當(dāng)前，我國調(diào)整商品房按揭的規(guī)定主要有《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，其共同點是很簡單和不夠靈活，這樣就不能充分發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮的作用。為解決這一問題，應(yīng)明確規(guī)定商品房預(yù)售按揭中所涉及到的主體的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。我國的商品房按揭特點是以權(quán)利轉(zhuǎn)移為其本質(zhì)特征，大部分按揭合同都規(guī)定在按揭人按時還款付息后，按揭權(quán)人須在按揭人的要求及承擔(dān)相關(guān)費用的情形下，解除其在合同中對按揭標(biāo)的物的權(quán)益，并將按揭房產(chǎn)的《不動產(chǎn)證》和《房產(chǎn)買賣合同》還給按揭人。這種約定可以看出，我國實務(wù)中已規(guī)定了按揭人清償債務(wù)后的標(biāo)的物的回贖權(quán)，但是我國現(xiàn)行法律并沒有正式的規(guī)定，因此，也應(yīng)在法律規(guī)范中予以明確的表述和保護(hù)。

(二)從實踐中完善我國商品房按揭制度

1.完善商品房按揭預(yù)告登記制度。把按揭劃分為權(quán)利質(zhì)押和不動產(chǎn)抵押兩個階段，分別適用質(zhì)押和抵押的法律規(guī)則，有必要強化按揭在權(quán)利質(zhì)押階段對按揭人的權(quán)利保護(hù)，因為權(quán)利質(zhì)押時，按揭人并不享有房產(chǎn)的所有權(quán)，只享有對房產(chǎn)所有權(quán)的期待權(quán)，為了防止房地產(chǎn)商“一房多賣”等侵犯按揭人權(quán)益行為的產(chǎn)生，有必要對按揭人在此階段的權(quán)利(債權(quán))進(jìn)行準(zhǔn)物權(quán)保護(hù)。預(yù)告登記就是有效措施之一。

2.完善中介服務(wù)機構(gòu)體系。首先，加強對中介服務(wù)機構(gòu)的登記管理。一是查處無照經(jīng)營，打擊非法經(jīng)營;二是清理整頓已登記的中介服務(wù)機構(gòu)。應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)立中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件，例如：有自己的名稱和組織機構(gòu)：注冊資金等。其次，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)該嚴(yán)格遵循在中介活動中應(yīng)遵循的行為規(guī)范。此外，還應(yīng)該明確規(guī)定中介服務(wù)機構(gòu)可為的行為或不可為的行為，從而進(jìn)一步完善中介服務(wù)機構(gòu)體系。

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