解答：

小孩能否當(dāng)房主

張先生是某機(jī)關(guān)的公務(wù)員，妻子則在外企當(dāng)高級白領(lǐng)，年收入達(dá)十七八萬元。最近他以兒子的名義訂購了一套商品房。但是，子女能否獨(dú)立購房，這要取決于子女的民事行為能力。

依據(jù)有關(guān)規(guī)定，18周年(含)以上且精神健康的自然人是完全民事行為能力人，以自己的勞動收入為主要生活來源的16周歲以上不滿18周歲且精神健康的自然人，視為完全民事行為能力人，完全民事行為能力人可以獨(dú)立進(jìn)行民事行為;10周歲(含)以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，則可以以自己的名義獨(dú)立從事與自己的年齡、智力、精神健康相適應(yīng)的民事活動，其它的民事活動必須由他的法定代理人，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追認(rèn);不滿10周歲的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是無民事行為能力人，需由他的法定代理人代理進(jìn)行民事活動。

如果子女已經(jīng)是完全民事行為能力人，則可直接由子女購房，因購房產(chǎn)生的一切法律權(quán)利義務(wù)均由子女自己亨有和承擔(dān)。如果子女是限制民事行為能力人，或無民事行為能力人，購房時需由父母代理。在簽訂《商品房買賣合同》時，買受人一欄和簽字的地方寫上子女的名字，在法定代理人簽字的地方簽上父母的名字。這樣，一個有效的房屋買賣合同便成立了。

孩子未成年怎么辦

2年前，生意人楊先生以5歲兒子的名義，花了70多萬元購買了一套商品房。近期楊先生生意場上出現(xiàn)問題，資金周轉(zhuǎn)吃緊，于是他便想將該處的房產(chǎn)賣掉。但房產(chǎn)交易部門卻告訴他無權(quán)出售該商品房。這讓楊先生不可思議：房子是自己掏錢買的，又是兒子的法定監(jiān)護(hù)人，怎么會沒有處置權(quán)呢?

而現(xiàn)實(shí)規(guī)定的確是這樣的。未成年人從出生之日起，就享有民事權(quán)利能力，可以接受贈予、繼承等權(quán)利，但因沒有民事行為能力，因此沒有抵押、出讓行為能力。現(xiàn)在有不少父母為了今后免繳遺產(chǎn)稅，早早地替兒子購置房產(chǎn)，但隨著情況的不斷變化，父母或其它監(jiān)護(hù)人如果需要將房屋轉(zhuǎn)讓或抵押時，就會遇到像楊先生這樣的尷尬。據(jù)律師說，根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定：監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)及其它合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。因此，根據(jù)這一法律規(guī)定，一般情況下監(jiān)護(hù)人是不能處置被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)的。除非是監(jiān)護(hù)人(父母)為被監(jiān)護(hù)人(子女)的利益處置房產(chǎn)，如被監(jiān)護(hù)人的教育、重大疾病需要醫(yī)療，費(fèi)用出現(xiàn)困難時，監(jiān)護(hù)人才可以通過法定程序處置房產(chǎn)。處置前，監(jiān)護(hù)人必須提供與此相關(guān)的真實(shí)證明資料，并通過公證機(jī)關(guān)公證，方能轉(zhuǎn)讓或抵押。

未成年子女名義購房的麻煩多

1.未成年子女房產(chǎn)仍屬家庭套數(shù)內(nèi)

新政規(guī)定，第二套住房認(rèn)定以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名義購置的房產(chǎn)仍屬于家庭套數(shù)內(nèi)。在此案例中陳女士的女兒還是未成年人，這樣購房屬于二套房。假如是成年子女，并且名下無房產(chǎn)，買房可視為首貸。

2.出售“子女房”手續(xù)麻煩

卓律師提醒，“子女房”的出售交易很容易產(chǎn)生法律糾紛，特別是針對未成年人。父母作為監(jiān)護(hù)人不能隨意處理子女的財產(chǎn)。必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書，且保證書須經(jīng)公證處公證。

到房管部門辦理房屋出售的相關(guān)手續(xù)時，還需提交未成年人的戶口簿或出生證、監(jiān)護(hù)人的身份證件。另外，父母出售房產(chǎn)所得款項(xiàng)應(yīng)全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。

3.離婚易引起房產(chǎn)所有權(quán)糾紛

夫妻離婚后，以未成年孩子名義購置的房產(chǎn)歸屬往往會引起法律糾紛。如果雙方協(xié)商房產(chǎn)不作為夫妻共同財產(chǎn)來分割，那么該房產(chǎn)應(yīng)屬承擔(dān)撫養(yǎng)孩子義務(wù)的一方與孩子共同居住。

因此，有關(guān)專家提醒那些打算以自己未成年子女名義購房的人，必須謹(jǐn)慎行事，以免增添不必要的麻煩。

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