案情簡(jiǎn)述：

夏先生夫婦通過(guò)中介公司看中了房主楊先生的一套80平方米的兩居室，總價(jià)188萬(wàn)元。雙方簽訂了買賣合同，夏先生夫婦也支付了56萬(wàn)元首付款。但令他們夫婦想不到的是，很快，楊先生就提價(jià)了。楊先生拿出了一份房屋租賃合同和一份書面聲明說(shuō)，租客要以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)來(lái)買我的房子，因?yàn)檫€沒(méi)有過(guò)戶，所以原先的買賣合同可以無(wú)效，而且楊先生也可以不負(fù)擔(dān)違約金。

對(duì)此，律師分析認(rèn)為：按照法律規(guī)定，在目前這個(gè)階段，即使有租客要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，之前的房屋買賣合同也是有效的;如果解約，房東一定會(huì)負(fù)擔(dān)昂貴的違約金。

法律剖析

未通知租客優(yōu)先購(gòu)買但售房合同仍有效

根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

律師認(rèn)為，這條規(guī)定是承租人對(duì)承租的房屋有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律依據(jù)。但最高人民法院“關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋”又規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未通知承租人，承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”“第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持。”

“這也就是說(shuō)，租客有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但并不能無(wú)限對(duì)抗買賣雙方的房屋買賣合同。”孫-濤律師具體解釋說(shuō)，“一是即使房主沒(méi)有事先通知租客，將房屋賣給買家，買賣雙方的合同也有效;二是如果買家事先不知道租客優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，而且已辦理過(guò)戶手續(xù)，房屋歸買家所有。之所以這樣規(guī)定，就是為了防止房主一房二賣，惡意提高價(jià)格。”

知情15天不表態(tài)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)失效

從本案來(lái)看，房主所謂“租客要優(yōu)先購(gòu)買房子”的聲明，很可能是他為了解除合同，故意制造出來(lái)的。律師強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“即使租客有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也必須按照法律規(guī)定的程序和期限來(lái)履行，方能實(shí)現(xiàn)。”

租客如果要買承租的房子，首先必須要在合理期限內(nèi)通過(guò)書面表示購(gòu)買意向。根據(jù)法律規(guī)定，是得到房主通知后15日內(nèi)。如果超過(guò)這個(gè)期限不表態(tài)，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

租客按期行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求購(gòu)買房屋，也并不意味著買賣雙方事先的合同無(wú)效。要通過(guò)租客和買家之間的競(jìng)價(jià)，看哪一方開(kāi)出的條件更合適。如果租客能夠與買家的條件相同，則買賣雙方事先的合同無(wú)效;如果買家的條件優(yōu)于租客，則買賣雙方事先的合同有效，房屋歸買家。

在此特別補(bǔ)充一點(diǎn)，那就是“房主、租客和買方需要當(dāng)場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)價(jià)，或者以書面方式進(jìn)行競(jìng)價(jià)”。

對(duì)買家租客不誠(chéng)信

房主須賠損失

房主如果對(duì)買家或者租客不誠(chéng)信，有可能受到法律的制裁。如果租客確實(shí)有意向購(gòu)買承租房屋，而房主沒(méi)有提前通知租客就賣掉房屋，房主需負(fù)擔(dān)對(duì)租客的賠償責(zé)任。另外，如果房主編造所謂租客行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而與買家解約，房主則要按照買賣合同的約定，承擔(dān)對(duì)買方的違約責(zé)任，這是對(duì)一房二賣的懲罰。

從案情來(lái)分析，買方夏先生夫婦事先不知道租客要優(yōu)先購(gòu)買房屋，所以他們是善意的第三人。而房主楊先生事先又沒(méi)有說(shuō)過(guò)有租客的事，在簽訂買賣合同且被訴之后，他才提出此事，顯然有編造的極大可能。所以，一旦進(jìn)入訴訟程序里，房主楊先生很可能要付出昂貴的違約金。

總而言之，租客事先得知房主賣房，按期表示自己要購(gòu)買，租客的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以有效。而如果租客事先不知情，等到房屋過(guò)戶后再要求之前的買賣合同無(wú)效，法院一般是不支持的。

律師提示

租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)最好寫進(jìn)合同

孫-濤律師建議：看房時(shí)需要多打聽(tīng)與房子有關(guān)的細(xì)節(jié)。比如房屋是否出租，租客是否還在出租期限內(nèi)、是否有購(gòu)買承租房屋的意向等。

如果房主表示租客不購(gòu)買房屋，買家一定要把雙方談好的這個(gè)條件落實(shí)到合同條款里。也就是說(shuō)，要求房主把“租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”寫進(jìn)合同條款，并附上相應(yīng)的違約責(zé)任。一旦出現(xiàn)租客事先不知情，而事后又提出購(gòu)買的情況，買家可以要求房主按照合同履行，面對(duì)昂貴的違約金，房主會(huì)自己去解決這個(gè)問(wèn)題。