2013年3月，馮先生以233萬(wàn)元購(gòu)入位于廣州的房產(chǎn)一套，交易完成并成功過(guò)戶(hù)后，適逢國(guó)家樓市新政出臺(tái)，房?jī)r(jià)飆升。過(guò)戶(hù)幾個(gè)月后原房主多次向廣州市仲裁委提出《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效以及返還房屋的仲裁請(qǐng)求，但被駁回。其后，原房主又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請(qǐng)求，廣州市仲裁委2016年3月1日作出裁定，變更《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》交易交割為2774683元，馮先生支付房屋差價(jià)444683元。

原房主之子馬先生以交易顯失公平為由提起仲裁請(qǐng)求，仲裁委的裁定支持了馬先生的請(qǐng)求。而我認(rèn)為，所謂“顯失公平”，應(yīng)不適用于本案。

法律上的顯失公平，指的是一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或?qū)Ψ饺狈?jīng)驗(yàn)，在訂立合同時(shí)致使雙方的權(quán)利和義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的合同。馬先生認(rèn)為馮先生存在“騙購(gòu)”行為，這很難講得通：如果馬先生父母年事已高，對(duì)樓市行情了解甚少，或許可以懷疑馮先生存在欺騙，但馬先生父母買(mǎi)房時(shí)是在兩個(gè)女兒的幫助下訂立的合同，完成的交易。那么，當(dāng)事人兩個(gè)女兒對(duì)市場(chǎng)情況與國(guó)家政策應(yīng)該具有了解能力，即便存在判斷失誤，也應(yīng)由兩個(gè)女兒承擔(dān)失誤責(zé)任。

契約原則，必須受到尊重和信仰，體現(xiàn)當(dāng)事雙方真實(shí)意愿的契約，必須受到保護(hù)。契約不立，則一個(gè)社會(huì)可能陷入無(wú)規(guī)則可依、無(wú)信可守的混亂。老人在兩位女兒的幫助指導(dǎo)下完成房屋交易，事后兒子又來(lái)推翻，卻得到仲裁機(jī)構(gòu)支持，叫人擔(dān)心這會(huì)開(kāi)了一個(gè)不守契約的惡例。這宗交易即便存在問(wèn)題，買(mǎi)方與老人的兩個(gè)女兒誰(shuí)更應(yīng)擔(dān)責(zé)，也值得討論。

【分析】

我國(guó)《民法通則》和《合同法》都規(guī)定，行為人對(duì)行為內(nèi)容有重大誤解的，或者顯失公平的民事行為，一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或撤銷(xiāo)。從這起房屋交易情況來(lái)看，應(yīng)當(dāng)說(shuō)符合顯失公平原則。

雖然現(xiàn)實(shí)生活中二手房實(shí)際交易價(jià)格不完全與市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格相一致，存在一定的差價(jià)，但基本上相差不太多。而且，由懂行情的中介從中把關(guān)，必定會(huì)確保賣(mài)方利益不受損。但是，在這起房屋交易中，通過(guò)懂行的中介之手，房屋的實(shí)際交易價(jià)格居然比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格足足便宜了將近兩成，顯然違反了市場(chǎng)交易的等價(jià)有償原則。

另一方面，在這起案例中，原房主已是九旬老人，陪同他們辦理委托公證手續(xù)的女兒也已是老人。一般說(shuō)來(lái)，他們都沒(méi)有二手房交易的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情了解也不夠多，對(duì)房屋評(píng)估價(jià)不是很了解，使得他們?cè)诮灰字型耆嘈胖薪榈恼f(shuō)辭和做法。相比較而言，買(mǎi)主則明顯處于優(yōu)勢(shì)地位，才撿到了這個(gè)大便宜。

總而言之，買(mǎi)主是否應(yīng)該給原房主補(bǔ)差價(jià)，要看是否符合法律規(guī)定，而不能簡(jiǎn)單地憑主觀意識(shí)判定。