物業管理合同糾紛案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物業管理有限公司

原告是aa花園18幢602房住戶。2003年1月17日原告與被告簽訂《ss住宅管理合約》，約定由原告使用位于ss14幢樓下編號分別為1421、1425的兩個摩托車車位，用以停放車牌號分別為粵xzx和粵xxx的兩輛摩托車，每輛每月交納30元費用，被告委托工商銀行代收上述費用等。2004年1月21日18時30分，原告將粵xzx摩托車停放在第14幢樓下編號為1421的停車位上，至同月23日11時發現摩托車丟失。原告即告知被告的保-安員并向公安機關報案。該轄區的宏基派出所對此案立案偵查，但至今該案尚未偵破。原告起訴認為，按原、被告雙方的管理合約，被告負責ss住宅小區的管理事務，其職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的有關規定，物業管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，內容包括安全防范服務。因此，被告有法定的義務對車輛的停放進行管理并保障其安全。現由于被告未能對車輛履行足夠的管理，導致原告摩托車失竊，被告應對此承擔賠償責任。被告辯稱，原、被告之間成立的是車輛停放合同關系，不是保管合同關系，因此被告對原告的車輛只有一般的治安保障義務，沒有保管義務。而被告已在小區的4個出口設立門崗，并實行24小時保-安巡邏，履行了管理合約約定的保障治安、加強對車輛的進出及泊位管理的義務。且在公安機關偵破案件之前，不能僅根據原告的陳述就認定其摩托車是在小區內被盜的。因此，請求法院駁回原告的訴訟請求。

[裁判要點]

中山市人民法院經審理認為，首先，關于原告摩托車是否在ss住宅小區內丟失，根據原告的陳述，原告于2004年1月21日下午將其使用的粵t9f786號摩托車停放在第14幢樓下編號為1421的停車位上，至同月23日11時許發現摩托車丟失，遂通知小區值班保-安并向公安機關報案。原告的上述陳述與其在公安派出所報案的材料一致。依照最高院《關于民事訴訟證據的若干規定》第七十三條關于高度蓋然性證明標準的規定，在案件尚未偵破的情況下，應認定蓋然性高的事實，即原告的粵t9f786號摩托車在ss住宅小區內丟失的事實。其次，關于原、被告之間屬何種法律關系及被告應否對原告車輛的丟失承擔賠償責任的問題，因原、被告簽訂的管理合約對車輛的保管并無一致意思表示，雙方當事人之間并未成立保管合同，原告作為業主按月向被告交納物業管理費，被告作為物業管理公司按政府規定的收費標準提供相應的物業管理服務，雙方形成物業管理服務合同關系。而對車輛的管理屬物業服務合同的一部分，被告在履行物業管理服務合同時，對小區內的車輛等財產負有合理、謹慎的注意義務。被告雖配有值班、巡邏的保-安人員，采取了一定的保-安措施，但對出入的車輛并無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。原告自身沒有妥善保管好自己的車輛，對此亦有一定的責任。鑒于此，原、被告雙方責任各半，被告對此應承擔50%的民事賠償。

一審宣判后，被告不服，向中山市中級人民法院提出上訴。中山市中級人民法院認為中山市人民法院認定的事實和作出的判決并無不當，維持原判。

[評析]

本案是一起典型的物業管理服務合同糾紛案件，其中的關鍵在于對雙方法律關系的性質及車輛是否在小區內丟失的認定。以下對此分別分析，以期對審理此類案件有所裨益。

物業管理服務合同的性質、特點及物業管理者保-安責任的范圍

“物業”一詞的含義為“財產、資產、擁有物、房地產”等，這是一個廣義的范疇。從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。而所謂的“物業管理”，根據國務院《物業管理條例》第二條的規定，即是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。其中，物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托提供物業服務,業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，是業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處于核心地位。就本案而言，雙方簽訂的《ss住宅管理合約》，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，成立了物業管理服務合同關系。合約明確約定，被告的職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的規定，物業管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，物業管理的內容包括安全防范服務。因此，被告對原告停放的車輛有進行管理并作安全保障的義務。但是，我們也不能憑借這些約定和規定就認為被告對原告的車輛負有保管的義務，而應該辯證地分析。

首先，根據國務院《物業管理條例》第四十七條：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作”。由此可見，物業管理的保-安職能被我國的相關行政法規定位為“協助”，物業管理企業本身并不能獨立承載轄區內的安全防范工作。因此，保-安代替不了警察，業主只能通過與物管企業約定更優質化的服務來增加安全系數，而決不能將物業管理理想化成保險柜。

其次，物業管理合同是一種委托服務合同，不同于保管合同。物業管理中安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，是一種廣義上的社會安全。保-安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務即可，不能要求其保障區域內所有的人身和財產安全。而保管合同則不同，它是對特定財產的監管，它要求管理者履行較大的注意義務。

再次，從物業管理費的構成來看，業主交納的保-安費用與其要求換取的安全服務水平差距太大，顯失公平。根據民法的公平原則和權利義務對等原則，業主不能憑借交納微薄的保-安費而要求物業管理企業提供天衣無縫的安全防范服務。

綜上所述，就本案而言，雖然被告對原告的車輛不負有保管義務，但基于雙方的物業管理服務合同關系，被告對原告的車輛負有管理并作安全保障的義務，而被告對出入的車輛并無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故被告對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。根據公平原則和權利義務對等原則，由被告對原告丟失的車輛承擔50%的賠償責任是比較合理的。