各地為落實(shí)新國(guó)八條紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施實(shí)則，對(duì)購(gòu)房人資格和購(gòu)房套數(shù)進(jìn)行限制，提高首付款的比例和貸款利率，以此來(lái)抑制房?jī)r(jià)的漲幅，但由此而引發(fā)了許多法律問(wèn)題和糾紛,最近我就接待了許多這樣的咨詢(xún),現(xiàn)就其中比較典型的問(wèn)題作以法律上的分析，希望給大家有所幫助。

一、在限購(gòu)令出臺(tái)以前與開(kāi)發(fā)商已簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬定約協(xié)議是指雙方為以后要協(xié)商簽訂正式合同而訂立的協(xié)議，該種類(lèi)的協(xié)議在合同法雖為明確規(guī)定，但是雙方真實(shí)意思的表示對(duì)雙方具有法律約束力，任何一方無(wú)正當(dāng)理由不能拒絕簽訂正式的合同，如有違反應(yīng)按定約協(xié)議承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在定約協(xié)議中多約定有定金罰則，購(gòu)房者如無(wú)正當(dāng)理由將喪失定金。那么購(gòu)房人拒絕簽訂正式合同是否有正當(dāng)理由，如購(gòu)房人按限購(gòu)令不具有購(gòu)房資格，則當(dāng)然無(wú)法簽訂正式合同，而造成這種狀況的原因是政府政策，是定約的情況發(fā)生了改變，不能歸責(zé)任何一方，屬法律上的情事變更，雙方互不擔(dān)責(zé)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房人的定金和款項(xiàng)。

二、在限購(gòu)令出臺(tái)前已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但未進(jìn)行網(wǎng)簽備案。在這種情形下，雙方之間的合同成立并生效，但因政府政策造成合同無(wú)法備案，無(wú)法申請(qǐng)房貸，無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方均可解除合同，互不承擔(dān)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將收取的款項(xiàng)退還購(gòu)房人。西安樓市“限購(gòu)令”執(zhí)行網(wǎng)簽時(shí)間，以2011年2月25日為界限。目前西安市住房保障和房屋管理局已暫停原先簽約備案，西安市新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)于2月28日12時(shí)至3月5日零時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)升級(jí)，升級(jí)期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及有關(guān)單位可繼續(xù)和符合購(gòu)房條件的購(gòu)房家庭簽訂草擬合同，但暫停住房合同備案。系統(tǒng)升級(jí)完成后，須通過(guò)系統(tǒng)對(duì)符合條件的購(gòu)房家庭填報(bào)“購(gòu)房資格申報(bào)審核表”，審核通過(guò)的購(gòu)房人可按正常程序進(jìn)行簽約備案。

三、在限購(gòu)令出臺(tái)以前商品房買(mǎi)賣(mài)合同已備案，但不符合貸款條件，貸款未獲銀行批準(zhǔn)。這就要看雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于付款方式是否約定銀行按揭,如約定有銀行按揭，那么依據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十三條之規(guī)定，雙方可請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的房款本金及利息或定金返還買(mǎi)受人。如未約定銀行按揭，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)解除合同，應(yīng)繼續(xù)支付購(gòu)房款。

四、為規(guī)避政策借用其他人名義購(gòu)房。這種作法法律風(fēng)險(xiǎn)很大，易產(chǎn)生糾紛，會(huì)得不償失，最好不要用。