各地為落實(shí)新國八條紛紛出臺了相應(yīng)的實(shí)施實(shí)則，對購房人資格和購房套數(shù)進(jìn)行限制，提高首付款的比例和貸款利率，以此來抑制房價(jià)的漲幅，但由此而引發(fā)了許多法律問題和糾紛,最近我就接待了許多這樣的咨詢,現(xiàn)就其中比較典型的問題作以法律上的分析，希望給大家有所幫助。

一、在限購令出臺以前與開發(fā)商已簽訂認(rèn)購協(xié)議，未簽訂商品房買賣合同。認(rèn)購協(xié)議屬定約協(xié)議是指雙方為以后要協(xié)商簽訂正式合同而訂立的協(xié)議，該種類的協(xié)議在合同法雖為明確規(guī)定，但是雙方真實(shí)意思的表示對雙方具有法律約束力，任何一方無正當(dāng)理由不能拒絕簽訂正式的合同，如有違反應(yīng)按定約協(xié)議承擔(dān)締約過失責(zé)任。實(shí)踐中，開發(fā)商在定約協(xié)議中多約定有定金罰則，購房者如無正當(dāng)理由將喪失定金。那么購房人拒絕簽訂正式合同是否有正當(dāng)理由，如購房人按限購令不具有購房資格，則當(dāng)然無法簽訂正式合同，而造成這種狀況的原因是政府政策，是定約的情況發(fā)生了改變，不能歸責(zé)任何一方，屬法律上的情事變更，雙方互不擔(dān)責(zé)，開發(fā)商應(yīng)退還購房人的定金和款項(xiàng)。

二、在限購令出臺前已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，但未進(jìn)行網(wǎng)簽備案。在這種情形下，雙方之間的合同成立并生效，但因政府政策造成合同無法備案，無法申請房貸，無法辦理房產(chǎn)過戶，合同無法繼續(xù)履行，雙方均可解除合同，互不承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將收取的款項(xiàng)退還購房人。西安樓市“限購令”執(zhí)行網(wǎng)簽時(shí)間，以2011年2月25日為界限。目前西安市住房保障和房屋管理局已暫停原先簽約備案，西安市新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)于2月28日12時(shí)至3月5日零時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)升級，升級期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及有關(guān)單位可繼續(xù)和符合購房條件的購房家庭簽訂草擬合同，但暫停住房合同備案。系統(tǒng)升級完成后，須通過系統(tǒng)對符合條件的購房家庭填報(bào)“購房資格申報(bào)審核表”，審核通過的購房人可按正常程序進(jìn)行簽約備案。

三、在限購令出臺以前商品房買賣合同已備案，但不符合貸款條件，貸款未獲銀行批準(zhǔn)。這就要看雙方簽訂的商品房買賣合同中對于付款方式是否約定銀行按揭,如約定有銀行按揭，那么依據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，雙方可請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的房款本金及利息或定金返還買受人。如未約定銀行按揭，買受人無權(quán)解除合同，應(yīng)繼續(xù)支付購房款。

四、為規(guī)避政策借用其他人名義購房。這種作法法律風(fēng)險(xiǎn)很大，易產(chǎn)生糾紛，會得不償失，最好不要用。