一、定金合同代理的代理權(quán)是如何行使的

在定金合同中會約定關(guān)于代理權(quán)的范圍，分為全權(quán)代理，一般代理和授權(quán)代理，根據(jù)被代理人在合同中約定的權(quán)限行使代理權(quán)。

案例分析

2006年2月9日黃女士與袁某、天津某中介公司簽訂了《房屋買賣(置換)合同》，約定袁某自愿將其岳父賀先生名下的坐落于天津市河東區(qū)六緯路的某房屋出售給黃女士，某中介公司為中介方。合同簽訂當日，黃女士交付定金2萬元人民幣，支付中介費1300元。后因袁某拒絕辦理過戶手續(xù)，2006年6月12日黃女士起訴至人民法院，要求解除三方簽訂的《房屋買賣(置換)合同》，袁某和中介公司返還定金4萬元人民幣，退還中介費1300元，案件受理費由二被告承擔。一審法院查明，2006年2月9日原告與二被告簽訂了《房屋買賣(置換)合同》，約定袁某自愿將其岳父賀先生名下坐落天津市河東區(qū)六緯路的某房屋出售給黃女士，某中介公司為中介方。合同簽訂當日，原告交付定金2萬元人民幣，支付中介費1300元。后因袁某拒絕辦理過戶手續(xù)，造成合同無法履行。另查明，被告袁某稱其代理賀先生出賣訟爭房屋，但其并未提供委托書及其他證明。上述事實，有原、被告的當庭陳述及雙方提供的證據(jù)予以佐證，經(jīng)當庭質(zhì)證認證，法庭予以確認。

一審法院認為：原告、被告三方簽訂的房屋買賣(置換)合同，經(jīng)三方當事人簽字蓋章合同成立。但由于被告袁某未能提供其受賀先生委托賣房的任何證明，該合同效力待定。現(xiàn)被告袁某未能提供其有代理權(quán)的證據(jù)并拒絕履行合同，原告主張解除合同，符合法律規(guī)定，本院依法允許。關(guān)于原告雙倍返還定金的主張，根據(jù)合同約定原告將2萬元定金交給被告，原告履行了該約定，現(xiàn)由于被告袁某無代理權(quán)而簽訂合同，應由其承擔無法履行合同導致合同被解除的責任，依照法律規(guī)定被告袁某應當雙倍返還定金，故原告該訴訟請求本院予以支持，被告中介公司將代收的2萬元返還原告，被告袁某賠償原告定金2萬元。

本案的關(guān)鍵問題是相對人明知代理人為無權(quán)代理時，雙方訂立的合同效力問題。袁某是否需要雙倍返還定金，關(guān)鍵是看《房屋買賣(置換)合同》是否為無效合同。如果合同無效，根據(jù)《合同法》第五十六條規(guī)定，合同無效自始無效，當然談不上定金罰則的適用;如果合同有效，被告袁某拒絕辦理過戶手續(xù)的行為屬于嚴重違約行為，則根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，應向原告黃女士雙倍返還定金。

二，無權(quán)代理

一、關(guān)于無權(quán)代理的法律規(guī)定

無權(quán)代理是非基于代理權(quán)而以本人名義實施的旨在將法律后果歸于本人的代理。分為狹義無權(quán)代理和表見代理，下面所討論的無權(quán)代理是狹義無權(quán)代理，《民法通則》第66條規(guī)定：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才能承擔民事責任。《合同法》第48條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人的名義訂立的合同未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。我國從法律上規(guī)定了無權(quán)代理發(fā)生的三種情形：沒有代理權(quán)的代理、超越代理權(quán)的代理及代理權(quán)終止后的代理。

二、無權(quán)代理的構(gòu)成要件

1、有無權(quán)代理行為。代理人所實施的民事行為，應為合法的民事行為，除欠缺代理權(quán)外，具備一切民事行為的有效要件，否則其行為自始無效，當然也不產(chǎn)生無權(quán)代理人承擔責任的問題。本案中黃女士、袁某及中介公司具有相應的民事行為能力，簽訂的《置換合同》為三方的真實意思表示且沒違反法律和社會公共利益，也就是代理行為合法存在。

2、本人沒有行使追認權(quán)。因為其代理行為如果得到本人的追認，則該代理行為就變?yōu)橛袡?quán)代理，其合同效果應歸屬本人。本案正是因為被代理人賀先生沒有追認，因此，該合同處于效力待定狀態(tài)。

3、相對人沒有撤回其民事行為。相對人自己撤回其民事行為，則該合同因被撤銷而歸于無效，沒有再追究無權(quán)代理人責任的理由。本案相對人并沒有撤回其簽訂合同的民事行為，而是主張解除合同，因此，該合同在解除前應為有效合同。

4、無權(quán)代理行為不符合表見代理的構(gòu)成要件。表見代理是指行為人雖無代理權(quán)，但相對人理由相信行為人具有代理權(quán)的代理行為，該民事行為的后果直接由被代理人承擔。如果無權(quán)代理行為符合表見代理之構(gòu)成。則相對人就應當以表見代理向本人主張權(quán)利。

5、相對人為善意且無過失。本案的關(guān)鍵就是相對人是否為善意，有觀點認為，衡量相對人善意與否的標準是是否“明知”，如果相對人明知代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍與其進行民事行為，從而給他人造成損害的，則應由相對人與行為人負連帶責任。

三、無權(quán)代理的法律后果

1、對本人的效力在無權(quán)代理的情況下簽訂的合同，由于代理權(quán)并非出自本人的授權(quán)，因此無權(quán)代理人表示的意思并非本人的意思，所以不能對本人發(fā)生效力。但是，無權(quán)代理人所進行的行為未必不符合本人的利益，因此法律允許本人通過追認來使合同發(fā)生效力。如果得到本人的追認，則該代理行為對本人發(fā)生法律效力。

2、對代理人的效力如果無權(quán)代理行為得不到被代理人的追認，則相應的責任應由行為人承擔。

3、對第三人的效力根據(jù)《民法通則》第六十六條規(guī)定，代理人與第三人串通，損害被代理人利益的，由代理人與第三人負連帶責任。第三人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任。

本案的關(guān)鍵就在于黃女士與袁某簽訂合同的行為在主觀上是否有過失，是否為善意。筆者認為，黃女士在本案中是沒有過錯的，應該作為善意第三人予以保護，而本案所涉及的合同在沒有得到本人的追認前，亦應作為效力待定合同，而不能簡單的歸于無效。

首先，作為一個普通的買方人，黃女士對買房的基本流程和其中的法律手續(xù)不可能完全知曉，在袁某口頭說有授權(quán)并拿著房產(chǎn)證和戶口本等一整套賣房手續(xù)和必要證件的情況下，是有理由相信其有代理權(quán)的。雖然袁某沒有書面的授權(quán)委托，但是《民法通則》六十五條規(guī)定，民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。退一步講，就算是黃女士明知袁某沒有代理權(quán)，但她仍舊希望能夠通過最終得到真正房主的追認或是袁某最后取得房屋的所有權(quán)等方式實現(xiàn)買房的目的。

而且，在簽訂合同的同時，黃女士交納了2萬元的定金作為簽訂買賣協(xié)議的擔保。此行為完全是為了促成買賣房屋行為的完成，并沒有損害被代理人的主觀故意，亦沒有損害被代理人的客觀事實發(fā)生，更不存在惡意串通的行為。判斷相對人知道代理人沒有代理權(quán)而與其簽訂的合同是否有效的標準，應該是第三人是否為善意而非“明知”。

本案中，雖然袁某在簽訂合同時在授權(quán)上有所欠缺，但黃女士在簽訂合同時不存在法律規(guī)定的惡意串通且損害被代理人利益的故意，應為善意第三人。而最終因為袁某沒有代理權(quán)導致該合同無法履行，雙方當事人無法實現(xiàn)買賣房屋的目的，并且延誤了黃女士買房的時機，黃女士的預期利益受到損失，袁某應當對此承擔過失責任。如果要黃女士為此承擔損失是不公平的。

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