土地租賃可以轉(zhuǎn)租嗎

國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。

承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

土地出租的條件

(1)出租人必須是通過出讓依法取得國有土地使用權(quán)的受讓人，持有國有土地使用權(quán)證書，才能對土地具有處分權(quán)，合法地轉(zhuǎn)移其土地使用權(quán)。

(2)土地使用權(quán)出租時，出租人具有土地使用權(quán)證的同時，要具有地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)證，即土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人必須是一致的。

(3)土地使用權(quán)出租時，以出讓方式取得土地使用權(quán)的原土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定支付出讓金，并依合同規(guī)定的期限、條件進(jìn)行一定的投資開發(fā)。

(4)土地使用權(quán)出租不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

(5)共有土地使用權(quán)出租的。

土地轉(zhuǎn)租的條件

(一)、以出讓方式取得的土地使用權(quán)

房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，要按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。

這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。

(二)、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

1、經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟(jì)適用住房采取行政劃撥的方式進(jìn)行，因此，經(jīng)濟(jì)適用住房項目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補(bǔ)辦出讓手續(xù)。

2、私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

3、按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

4、同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓;

5、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

6、根據(jù)城市規(guī)劃，土地使用權(quán)不宜出讓的;

7、縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

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