中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的通知

　　保監(jiān)發(fā)〔2010〕80號(hào)

　　各保險(xiǎn)集團(tuán)(控股)公司、保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司：

　　為規(guī)范保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)行為，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，保障資產(chǎn)安全，維護(hù)保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人合法權(quán)益，中國(guó)保監(jiān)會(huì)制定了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)行為，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，保障資產(chǎn)安全，維護(hù)保險(xiǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》、《中華人民共和國(guó)信托法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)公司法》及《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》等規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及其它附著于土地上的定著物。

　　保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。

　　保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，遵照《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》及有關(guān)規(guī)定。投資非基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品，遵照本辦法。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)投資機(jī)構(gòu))，是指在中華人民共和國(guó)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中國(guó))境內(nèi)依法注冊(cè)登記，從事不動(dòng)產(chǎn)投資管理的機(jī)構(gòu)。

　　本辦法所稱(chēng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu))，是指經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)認(rèn)可，具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)，為保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)提供法律服務(wù)、財(cái)務(wù)審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

　　第四條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品形成的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)獨(dú)立于投資機(jī)構(gòu)、托管機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)。投資機(jī)構(gòu)因投資、管理或者處分不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品取得的財(cái)產(chǎn)和收益，應(yīng)當(dāng)歸入不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品財(cái)產(chǎn)。

　　第五條 保險(xiǎn)公司(含保險(xiǎn)集團(tuán)(控股)公司，下同)投資不動(dòng)產(chǎn)，必須遵循穩(wěn)健、安全原則，堅(jiān)持資產(chǎn)負(fù)債匹配管理，審慎投資運(yùn)作，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　第六條 保險(xiǎn)公司、投資機(jī)構(gòu)及專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)從事保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法規(guī)定，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，履行誠(chéng)實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、守法的義務(wù)。

　　第七條 中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中國(guó)保監(jiān)會(huì))負(fù)責(zé)制定保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的政策法規(guī)，依法對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。

　　第二章 資格條件

　　第八條 保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內(nèi)控機(jī)制；

　　(二)實(shí)行資產(chǎn)托管機(jī)制，資產(chǎn)運(yùn)作規(guī)范透明；

　　(三)資產(chǎn)管理部門(mén)擁有不少于8名具有不動(dòng)產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名；

　　(四)上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率不低于150%，且投資時(shí)上季度末償付能力充足率不低于150%；

　　(五)上一會(huì)計(jì)年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣(貨幣單位下同)；

　　(六)具有與所投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金，且來(lái)源充足穩(wěn)定；

　　(七)最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為；

　　(八)中國(guó)保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性條件。

　　投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，除符合前款第(一)、(二)、(四)、(五)、(六)、(七)、(八)項(xiàng)規(guī)定外，資產(chǎn)管理部門(mén)還應(yīng)當(dāng)擁有不少于2名具有3年以上不動(dòng)產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員。

　　保險(xiǎn)公司聘請(qǐng)投資機(jī)構(gòu)提供不動(dòng)產(chǎn)投資管理服務(wù)的，可以適當(dāng)放寬專(zhuān)業(yè)人員的數(shù)量要求。

　　第九條 為保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)提供投資管理服務(wù)的投資機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)在中國(guó)境內(nèi)依法注冊(cè)登記，具有國(guó)家有關(guān)部門(mén)認(rèn)可的業(yè)務(wù)資質(zhì)；

　　(二)具有完善的公司治理，市場(chǎng)信譽(yù)良好，管理科學(xué)高效，投資業(yè)績(jī)穩(wěn)定；

　　(三)具有健全的操作流程、風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制及稽核制度，且執(zhí)行有效；

　　(四)注冊(cè)資本不低于1億元；

　　(五)管理資產(chǎn)余額不低于50億元，具有豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資管理和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；

　　(六)擁有不少于15名具有不動(dòng)產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于4名；

　　(七)接受中國(guó)保監(jiān)會(huì)涉及保險(xiǎn)資金投資的質(zhì)詢(xún)，并報(bào)告有關(guān)情況；

　　(八)最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為；

　　(九)中國(guó)保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性條件。

　　符合上述條件的投資機(jī)構(gòu)，可以為保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)提供有關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。投資機(jī)構(gòu)向保險(xiǎn)資金發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的規(guī)則，由中國(guó)保監(jiān)會(huì)另行規(guī)定。

　　第十條 為保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)提供有關(guān)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)具有經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)認(rèn)可的業(yè)務(wù)資質(zhì)；

　　(二)具有完善的管理制度、業(yè)務(wù)流程和內(nèi)控機(jī)制；

　　(三)熟悉保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的法律法規(guī)、政策規(guī)定、業(yè)務(wù)流程和交易結(jié)構(gòu)，具有承辦投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和能力，且商業(yè)信譽(yù)良好；

　　(四)與保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)當(dāng)事人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；

　　(五)接受中國(guó)保監(jiān)會(huì)涉及保險(xiǎn)資金投資的質(zhì)詢(xún)，并報(bào)告有關(guān)情況；

　　(六)最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為；

　　(七)中國(guó)保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性條件。

　　為保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)提供資產(chǎn)托管服務(wù)的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)接受中國(guó)保監(jiān)會(huì)涉及保險(xiǎn)資金投資的質(zhì)詢(xún)，并報(bào)告有關(guān)情況。

　　第三章 投資標(biāo)的與投資方式

　　第十一條 保險(xiǎn)資金可以投資符合下列條件的不動(dòng)產(chǎn)：

　　(一)已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項(xiàng)目；

　　(二)已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證的在建項(xiàng)目；

　　(三)取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售許可證的可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目；

　　(四)取得產(chǎn)權(quán)證或者他項(xiàng)權(quán)證的項(xiàng)目；

　　(五)符合條件的政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

　　保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效；地處直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市；管理權(quán)屬相對(duì)集中，能夠滿足保險(xiǎn)資產(chǎn)配置和風(fēng)險(xiǎn)控制要求。

　　第十二條 保險(xiǎn)資金可以投資符合下列條件的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品：

　　(一)投資機(jī)構(gòu)符合第九條規(guī)定；

　　(二)經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)認(rèn)可，在中國(guó)境內(nèi)發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行，由專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理；

　　(三)基礎(chǔ)資產(chǎn)或者投資的不動(dòng)產(chǎn)位于中國(guó)境內(nèi)，符合第十一條第一款第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)的規(guī)定；

　　(四)實(shí)行資產(chǎn)托管制度，建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制；

　　(五)具有明確的投資目標(biāo)、投資方案、后續(xù)管理規(guī)劃、收益分配制度、流動(dòng)性及清算安排；

　　(六)交易結(jié)構(gòu)清晰，風(fēng)險(xiǎn)提示充分，信息披露真實(shí)完整；

　　(七)具有登記或者簿記安排，能夠滿足市場(chǎng)交易或者協(xié)議轉(zhuǎn)讓需要；

　　(八)中國(guó)保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性條件。

　　不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品屬于固定收益類(lèi)的，應(yīng)當(dāng)具有中國(guó)保監(jiān)會(huì)認(rèn)可的國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)定的AA級(jí)或者相當(dāng)于AA級(jí)以上的長(zhǎng)期信用級(jí)別，以及合法有效的信用增級(jí)安排；屬于權(quán)益類(lèi)的，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的投資權(quán)益保護(hù)機(jī)制。

　　保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的規(guī)則，由中國(guó)保監(jiān)會(huì)另行規(guī)定。

　　第十三條 保險(xiǎn)資金可以采用股權(quán)方式投資第十一條第一款第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)，采用債權(quán)方式投資第十一條第一款第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)，采用物權(quán)方式投資第十一條第一款第(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)。保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)、與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)。

　　保險(xiǎn)資金投資醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，不受第十一條第一款第(二)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)及區(qū)位的限制；投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)、購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)，不受第十一條第一款第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)及區(qū)位的限制；本款前述投資必須遵守專(zhuān)地專(zhuān)用原則，不得變相炒地賣(mài)地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)(項(xiàng)目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過(guò)該項(xiàng)目投資總額的30%。

　　保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，除政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目外，可以采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或者股權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)等方式。投資方式發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定調(diào)整管理方式。保險(xiǎn)資金以多種方式投資同一不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)分別遵守本辦法規(guī)定。

　　第十四條 保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)(不含自用性不動(dòng)產(chǎn))，應(yīng)當(dāng)符合以下比例規(guī)定：

　　(一)投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%；投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。

　　(二)投資單一不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的賬面余額，不高于該計(jì)劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20%。

　　第十五條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)合理安排持有不動(dòng)產(chǎn)的方式、種類(lèi)和期限。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險(xiǎn)公司內(nèi)部轉(zhuǎn)讓自用性不動(dòng)產(chǎn)，或者委托投資機(jī)構(gòu)以所持有的不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的除外。

　　第十六條 保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，不得有下列行為：

　　(一)提供無(wú)擔(dān)保債權(quán)融資；

　　(二)以所投資的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保；

　　(三)投資開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅；

　　(四)直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)(包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā))；

　　(五)投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷(xiāo)或者轉(zhuǎn)讓退出；

　　(六)運(yùn)用借貸、發(fā)債、回購(gòu)、拆借等方式籌措的資金投資不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)對(duì)發(fā)債另有規(guī)定的除外；

　　(七)違反本辦法規(guī)定的投資比例；

　　(八)法律法規(guī)和中國(guó)保監(jiān)會(huì)禁止的其他行為。

　　第四章 風(fēng)險(xiǎn)控制

　　第十七條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范有效的業(yè)務(wù)流程和風(fēng)控機(jī)制，涵蓋項(xiàng)目評(píng)審、投資決策、合規(guī)審查、投資操作、管理運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)估值、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，形成風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)警、控制和處置的全程管理體系，并定期或者不定期進(jìn)行壓力測(cè)試，全面防范和管理不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　第十八條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管規(guī)定和內(nèi)控要求，規(guī)范完善決策程序和授權(quán)機(jī)制，確定股東(大)會(huì)、董事會(huì)和經(jīng)營(yíng)管理層的決策權(quán)限及批準(zhǔn)權(quán)限。

　　決策層和執(zhí)行層應(yīng)當(dāng)各司其職，謹(jǐn)慎決策，勤勉盡責(zé)，充分考慮不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，按照資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)和資本約束，審慎評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)償付能力和收益水平的影響，嚴(yán)格履行相關(guān)程序，并對(duì)決策和操作行為負(fù)責(zé)。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)不得采用非現(xiàn)場(chǎng)表決方式。

　　第十九條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)符合第十條規(guī)定條件的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，提供盡職調(diào)查報(bào)告和法律意見(jiàn)書(shū)，制定有效的投資方案、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，并通過(guò)科學(xué)的交易結(jié)構(gòu)和完善的合約安排，控制投資管理和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二十條 保險(xiǎn)資金以股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，擬投資的項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)的直接所有權(quán)人，且該不動(dòng)產(chǎn)為項(xiàng)目公司的主要資產(chǎn)。項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)無(wú)重大法律訴訟，且股權(quán)未因不動(dòng)產(chǎn)的抵押設(shè)限等落空或者受損。

　　以股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目公司派駐董事、高級(jí)管理人員及關(guān)鍵崗位人員，并對(duì)項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)出售、擔(dān)保抵押、資金融通等重大事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn)，維護(hù)各項(xiàng)合法權(quán)益。

　　第二十一條 保險(xiǎn)資金以債權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中載明還款來(lái)源及方式、擔(dān)保方式及利率水平、提前或者延遲還款處置等內(nèi)容。債務(wù)人應(yīng)當(dāng)具有良好的財(cái)務(wù)能力和償債能力，無(wú)重大違法違規(guī)行為和不良信用記錄。

　　第二十二條 保險(xiǎn)資金以物權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、限制、變更和注銷(xiāo)等權(quán)屬登記，防止因漏登、錯(cuò)登造成權(quán)屬爭(zhēng)議或者法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)權(quán)證手續(xù)設(shè)限的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)書(shū)面合同，約定解限條件、操作程序、合同對(duì)價(jià)支付方式等事項(xiàng)，防范和控制交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二十三條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)對(duì)該產(chǎn)品的合法合規(guī)性、基礎(chǔ)資產(chǎn)的可靠性和充分性，及投資策略和投資方案的可行性，進(jìn)行盡職調(diào)查和分析評(píng)估。持有產(chǎn)品期間，應(yīng)當(dāng)要求投資機(jī)構(gòu)按照投資合同或者募集說(shuō)明書(shū)的約定，嚴(yán)格履行職責(zé)，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)投資人權(quán)益。

　　第二十四條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行資金專(zhuān)戶(hù)管理，督促開(kāi)戶(hù)銀行實(shí)行全程監(jiān)控，嚴(yán)格審查資金支付及相關(guān)對(duì)價(jià)取得等事項(xiàng)。

　　保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)合理確定交易價(jià)格。保險(xiǎn)公司、投資機(jī)構(gòu)與托管機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)不得存在關(guān)聯(lián)交易。保險(xiǎn)公司與投資機(jī)構(gòu)存在關(guān)聯(lián)交易的，不得偏離市場(chǎng)獨(dú)立第三方的價(jià)格或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得通過(guò)關(guān)聯(lián)交易或者其他方式侵害保險(xiǎn)公司利益。

　　第二十五條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資產(chǎn)后續(xù)管理，建立和完善管理制度，設(shè)置專(zhuān)門(mén)崗位，配置管理人員，監(jiān)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)情況，評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值和質(zhì)量，適時(shí)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)投資策略和業(yè)態(tài)組合，防范投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)重大投資風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，并向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)原因、損失狀況、處置措施及后續(xù)影響等情況。

　　第二十六條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)符合第十條規(guī)定條件的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，按照審慎原則，綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)所處區(qū)位、市場(chǎng)及其他相關(guān)因素，采用成本法、市場(chǎng)比較法和收益還原法等評(píng)估方法，合理評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值。

　　第二十七條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)明確相關(guān)人員的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和崗位職責(zé)，并建立責(zé)任追究制度。

　　保險(xiǎn)公司的高級(jí)管理人員和主要業(yè)務(wù)人員，在職期間或者離任后，發(fā)現(xiàn)其在該公司工作期間，存在違反有關(guān)法律、行政法規(guī)和本辦法規(guī)定投資不動(dòng)產(chǎn)行為的，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)依法追究其責(zé)任。

　　第二十八條 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)要求投資機(jī)構(gòu)按照法律法規(guī)、有關(guān)規(guī)定及合同約定，履行信息披露義務(wù)，并對(duì)所披露信息的及時(shí)性、真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)。投資機(jī)構(gòu)所披露信息，應(yīng)當(dāng)滿足保險(xiǎn)公司了解不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)特征、風(fēng)險(xiǎn)程度及投資管理的需要。所披露信息內(nèi)容至少應(yīng)當(dāng)包括不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的投資規(guī)模、運(yùn)作管理、資產(chǎn)估值、資產(chǎn)質(zhì)量、投資收益、交易轉(zhuǎn)讓、風(fēng)險(xiǎn)程度等事項(xiàng)。

　　第五章 監(jiān)督管理

　　第二十九條 保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，投資余額超過(guò)20億元或者超過(guò)可投資額度20%的，應(yīng)當(dāng)在投資協(xié)議簽署后5個(gè)工作日內(nèi)，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)告；對(duì)已投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目追加投資的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)董事會(huì)審議，并在投資協(xié)議簽署后5個(gè)工作日內(nèi)，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)告。

　　前款規(guī)定的報(bào)告，應(yīng)當(dāng)至少包括董事會(huì)或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)決議、可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)配置計(jì)劃、合法合規(guī)報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告、關(guān)聯(lián)交易說(shuō)明、償付能力分析、后續(xù)管理方案、法律意見(jiàn)書(shū)、投資協(xié)議書(shū)等。

　　保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在確定投資意向后，通報(bào)中國(guó)保監(jiān)會(huì)，并在簽署投資協(xié)議后5個(gè)工作日內(nèi)，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)告。除本條第二款規(guī)定內(nèi)容之外，還應(yīng)當(dāng)說(shuō)明經(jīng)營(yíng)目的和發(fā)展規(guī)劃，并提交整體設(shè)計(jì)方案和具體實(shí)施計(jì)劃等材料。

　　中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)現(xiàn)保險(xiǎn)公司投資行為違反法律法規(guī)或者本辦法規(guī)定的，有權(quán)責(zé)令其改正。

　　第三十條 保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在每季度結(jié)束后的15個(gè)工作日內(nèi)和每年3月31日前，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)提交季度報(bào)告和年度報(bào)告，至少包括以下內(nèi)容：

　　(一)投資總體情況；

　　(二)資本金運(yùn)用情況；

　　(三)資產(chǎn)管理及運(yùn)作情況；

　　(四)資產(chǎn)估值；

　　(五)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及質(zhì)量；

　　(六)重大突發(fā)事件及處置情況；

　　(七)中國(guó)保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性?xún)?nèi)容。

　　除上述內(nèi)容外，年度報(bào)告還應(yīng)當(dāng)說(shuō)明投資收益及分配、資產(chǎn)認(rèn)可及償付能力、投資能力變化等情況，并附經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)的相關(guān)報(bào)告。

　　第三十一條 投資機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于每年3月31日前，就保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品情況，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)告，至少包括以下內(nèi)容：

　　(一)保險(xiǎn)資金投資情況；

　　(二)產(chǎn)品運(yùn)作管理、主要風(fēng)險(xiǎn)及處置、資產(chǎn)估值及收益等情況；

　　(三)基礎(chǔ)資產(chǎn)或者資產(chǎn)池變化、產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓或者交易流通等情況；

　　(四)經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)的產(chǎn)品年度財(cái)務(wù)報(bào)告；

　　(五)中國(guó)保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性?xún)?nèi)容。

　　除上述內(nèi)容外，投資機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)報(bào)告專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和投資能力變化、監(jiān)管處罰、法律糾紛等情況。

　　不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品為公開(kāi)發(fā)行或者募集的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定披露相關(guān)信息。

　　第三十二條 托管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于每季度結(jié)束后的15個(gè)工作日內(nèi)和每年3月31日前，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)提交季度報(bào)告和年度報(bào)告，至少包括以下內(nèi)容：

　　(一)保險(xiǎn)資金投資情況；

　　(二)投資合法合規(guī)情況；

　　(三)異常交易及需提請(qǐng)關(guān)注事項(xiàng)；

　　(四)資產(chǎn)估值情況；

　　(五)主要風(fēng)險(xiǎn)狀況；

　　(六)涉及的關(guān)聯(lián)交易情況；

　　(七)中國(guó)保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性?xún)?nèi)容。

　　第三十三條 中國(guó)保監(jiān)會(huì)制定不動(dòng)產(chǎn)投資能力標(biāo)準(zhǔn)，保險(xiǎn)公司及相關(guān)投資機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)自行評(píng)估，并向中國(guó)保監(jiān)會(huì)提交評(píng)估報(bào)告。中國(guó)保監(jiān)會(huì)將檢驗(yàn)并跟蹤監(jiān)測(cè)保險(xiǎn)公司及相關(guān)投資機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)投資管理能力及變化情況。

　　中國(guó)保監(jiān)會(huì)可以根據(jù)市場(chǎng)需要，適當(dāng)調(diào)整投資比例、相關(guān)當(dāng)事人的資質(zhì)條件和報(bào)送材料等事項(xiàng)。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的相關(guān)當(dāng)事人，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)送的材料，應(yīng)當(dāng)符合監(jiān)管規(guī)定，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　第三十四條 中國(guó)保監(jiān)會(huì)依法對(duì)保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管和非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助檢查。

　　保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，出現(xiàn)償付能力不足、重大經(jīng)營(yíng)問(wèn)題、存在重大投資風(fēng)險(xiǎn)，或者可能對(duì)金融體系、金融行業(yè)和金融市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響的，中國(guó)保監(jiān)會(huì)應(yīng)當(dāng)采取有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的停止投資業(yè)務(wù)、限制投資比例、調(diào)整投資人員、責(zé)令處置不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)、限制股東分紅和高管薪酬等監(jiān)管措施。保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)后，不能持續(xù)符合第八條規(guī)定的，中國(guó)保監(jiān)會(huì)應(yīng)當(dāng)責(zé)令予以改正。

　　違規(guī)投資的不動(dòng)產(chǎn)或者超比例投資的不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)按照有關(guān)規(guī)定不計(jì)入認(rèn)可資產(chǎn)范圍。突發(fā)事件或者市場(chǎng)變動(dòng)等非主觀因素，造成不動(dòng)產(chǎn)投資比例超過(guò)本辦法規(guī)定的，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)，按照規(guī)定調(diào)整投資比例。

　　保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法及風(fēng)險(xiǎn)因子的規(guī)則，由中國(guó)保監(jiān)會(huì)另行規(guī)定。

　　第三十五條 投資機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)活動(dòng)，違反有關(guān)法律、行政法規(guī)和本辦法規(guī)定的，中國(guó)保監(jiān)會(huì)有權(quán)記錄其不良行為，并將違法違規(guī)情況通報(bào)其監(jiān)管或者主管部門(mén)。情節(jié)嚴(yán)重的，中國(guó)保監(jiān)會(huì)將責(zé)令保險(xiǎn)公司不得與該機(jī)構(gòu)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)，并商有關(guān)監(jiān)管或者主管部門(mén)依法給予行政處罰。

　　保險(xiǎn)公司不得與列入不良記錄名單的投資機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)。

　　第六章 附 則

　　第三十六條 保險(xiǎn)公司投資購(gòu)置辦公用房、培訓(xùn)中心、后援中心、災(zāi)備中心等自用性不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用資本金。

　　保險(xiǎn)公司投資購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不得高于該公司上年末凈資產(chǎn)的50%。

　　保險(xiǎn)公司投資的同一不動(dòng)產(chǎn)，含自用性不動(dòng)產(chǎn)和投資性不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，分別確定運(yùn)用資本金和保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金的比例，分別核算成本和投資收益并進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

　　第三十七條 保險(xiǎn)資金投資境外不動(dòng)產(chǎn)，按照《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法》和中國(guó)保監(jiān)會(huì)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，保險(xiǎn)資金投資境內(nèi)和境外的不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品，投資比例合并計(jì)算。

　　保險(xiǎn)資金以取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為目的投資項(xiàng)目公司股權(quán)，不適用《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定。

　　第三十八條 本辦法由中國(guó)保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)解釋和修訂，自發(fā)布之日起實(shí)施。

　　中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)

　　二○一○年七月三十一日