本報(bào)記者 王昆彬上海報(bào)道

　　一些從社保獲得委托貸款的房地產(chǎn)商，最近有點(diǎn)煩。

　　一家曾向社保借了2億元資金的地產(chǎn)商，原來(lái)正躊躇滿志計(jì)劃收購(gòu)另外一塊地，但最近該收購(gòu)計(jì)劃戛然而止。“因?yàn)樽罱簧绫４哂憘鶆?wù)，所以不得不把資金先用來(lái)還社保的錢了。”據(jù)知情人士透露，上海社保資金出事后，中央調(diào)查組可能會(huì)對(duì)所有涉及從社保獲得貸款的企業(yè)進(jìn)行排查，并且要求各個(gè)獲得委托貸款的企業(yè)盡早還款。

????緊急催收

　　“現(xiàn)在向社保貸款幾乎不可能了，要暫時(shí)緩一緩，避避風(fēng)頭。”當(dāng)被問及能否幫辦社保委托貸款時(shí)，上海一家國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)管理公司的人士如此回答。這位昔日經(jīng)常幫房地產(chǎn)獲得委托貸款的人士顯然有些著急，他最近就經(jīng)常向在政府工作的朋友打探消息。

　　記者從不同渠道獲得證實(shí)，多家房產(chǎn)商已經(jīng)收到社保的通知，要求盡早收回并未到期的委托貸款。

　　委托貸款是社保資金投資房地產(chǎn)等行業(yè)的主要通道。目前，例如瑞安房地產(chǎn)旗下創(chuàng)智天地，就是通過浦發(fā)銀行獲得了來(lái)自社保的15億元人民幣貸款。此外，上海諸多擁有政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)也與社保有染。

　　“到目前為止，我們還沒有收到有關(guān)方面的催收。”瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)有關(guān)人士對(duì)此進(jìn)行了否認(rèn)。

　　“在2005年宏觀調(diào)控之后，通過委托貸款進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的社保資金，明顯井噴。”一家曾從社保處貸過款的房地產(chǎn)商表示，社保貸款的利率非常低，大約在6%-8%之間，幾乎與銀行的要求差不多。

　　在宏觀調(diào)控銀行縮緊銀根之時(shí)，這些獨(dú)立在央行之外的資金卻在體外繼續(xù)“供血”。如果不是社保出事，這些“灰色通道“將繼續(xù)他們的美好時(shí)光。

　　“現(xiàn)在缺錢的企業(yè)很多，所以我都建議他們轉(zhuǎn)向向國(guó)有企業(yè)拿委托貸款，但是相比較社保6%-8%的低利率，國(guó)有企業(yè)的委托貸款利率顯然要高很多，幾乎達(dá)到了15%。”上述國(guó)資企業(yè)融資人士說(shuō)。

　　收緊社保委托貸款

　　社保引發(fā)的地震波及上海銀行界。

　　8月28日，一家國(guó)有商業(yè)銀行上海某支行緊急召開會(huì)議，布置了有關(guān)委托貸款業(yè)務(wù)的最新規(guī)定。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金部分來(lái)自于委托貸款，或者與年金中心有關(guān)的項(xiàng)目，一律封殺不予放貸；但如果是正常的委托貸款業(yè)務(wù)，上家與下家自己商量好了貸款條件，作為中間人的銀行，可以繼續(xù)做。

　　上述支行一客戶經(jīng)理強(qiáng)調(diào)，以前委托貸款業(yè)務(wù)，上家都有書面承諾。在歸還銀行委托貸款之前，下家不予提前歸還上家的貸款，能夠辦展期就辦展期，能借新款就借新款。

　　“現(xiàn)在涉及到社保資金，全部的口子都關(guān)掉了，房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金是委托性質(zhì)的，肯定都停掉，不管你是誰(shuí)，都要停掉。已有的委托貸款，則要控制住。”

　　而在以往，卻是另一種熱鬧情形。“去年貸出去的幾個(gè)億，都是一些很好的項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目，年金中心、銀行、借款企業(yè)可以達(dá)到三贏，至少可以說(shuō)是雙贏。”一位信貸人士稱。

　　他的自信來(lái)自該行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制。“項(xiàng)目抵押、評(píng)估，包括項(xiàng)目遠(yuǎn)期規(guī)劃，都是非常詳細(xì)的，所以，我們做一個(gè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告需要很長(zhǎng)的時(shí)間。說(shuō)到底，是我們銀行幫著年金中心一起做這個(gè)東西(委托貸款)。”

　　記者獲悉，兩家股份制銀行正在對(duì)他們銀行的委托貸款業(yè)務(wù)展開“自查”。“幾乎所有的銀行都有做過這些業(yè)務(wù)。”知情人士透露。

　　“突然有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目送進(jìn)來(lái)，問我們要不要做。而一般看來(lái)，這些都是可遇而不可求的好項(xiàng)目。但我們都不敢做了。”

　　而這主要是因?yàn)椋捌渌y行不敢做房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款了。但是別人不敢做，我們也不敢做。在這個(gè)當(dāng)口，做這個(gè)事情是有風(fēng)險(xiǎn)，需要認(rèn)真考慮，所以，最近也忙著寫項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。”上述客戶經(jīng)理稱。

　　“我如何從社保獲得貸款”

　　“至少在經(jīng)濟(jì)上，我認(rèn)為社保的委托貸款是沒有問題的。”8月28日傍晚時(shí)分，上海一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的總裁對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　與記者從其他渠道獲知的消息截然相反，這位房產(chǎn)商再三強(qiáng)調(diào)，從社保獲得的委托貸款，在排除其是否有資格放貸的前提下，并不會(huì)有問題。“社保的貸款是嚴(yán)格按照金融機(jī)構(gòu)的規(guī)定，非常專業(yè)。”

　　這位總裁向記者介紹了他們從社保獲得貸款的流程。

　　首先，是社保內(nèi)部信貸部門的人接觸公司，社保方面甚至建議房地產(chǎn)企業(yè)不要找中介，以降低操作成本。

　　其次，由企業(yè)提交各方面材料，最主要的是完備的抵押物的地產(chǎn)證——甚至他項(xiàng)權(quán)利證的原件也要放在社保。“社保有專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，還有律師團(tuán)隊(duì)，會(huì)對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。”

　　一般來(lái)說(shuō)，如果是建成的地產(chǎn)項(xiàng)目，則按照市場(chǎng)價(jià)的5.5折。而如果是在建工程，則可能是按照成本價(jià)給予相應(yīng)的折扣。

　　第三，社保內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制部門會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審核，最后則提交給社保局貸審會(huì)審核。“社保內(nèi)部有信貸、風(fēng)險(xiǎn)控制等部門，與銀行很相似。一般來(lái)說(shuō)，他們操作的流程很快，兩三個(gè)月就能放款。”

　　第四，在社保審核完成后，接下來(lái)的銀行——委托貸款的第三方，則協(xié)助社保進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估手續(xù)，但更重要的職責(zé)是負(fù)責(zé)放貸。具體包括：銀行需要保證在拿到抵押物之后，上家(委托人)的貸款可以發(fā)放下來(lái)；每個(gè)月通知下家(資金使用方)付息，或進(jìn)行逾期提示等。

　　據(jù)操作過房地產(chǎn)委托貸款的上海某銀行的信貸人士介紹，銀行方面并沒有義務(wù)干預(yù)資金的用途，只要利率不超過國(guó)家的上限即可。

　　這位信貸人士的說(shuō)法獲得上述房產(chǎn)商的認(rèn)同。上述總裁表示，“社保只需保證他放貸資金的安全，而至于資金如何用，它并不關(guān)心”。

　　這似乎意味著，社保的委托貸款可以用于其他用途，比如流入股市等其他市場(chǎng)。

　　值得玩味的是，除了上述嚴(yán)格的委托貸款程序之外，記者從其他知情人處獲得的消息則是，社保委托貸款扮演的更重要的角色是比銀行信貸的條件更為寬松，而這則直接構(gòu)成與宏觀調(diào)控政策的抵觸。

　　有民企的財(cái)務(wù)總監(jiān)透露，社保給房地產(chǎn)企業(yè)的委托貸款主要是用于房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地證之后，而未獲得項(xiàng)目開發(fā)貸款之間的融資需要。

　　“在房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰期，房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地證之后，以社保資金融資，其后獲得項(xiàng)目開發(fā)貸款，用以償還社保貸款。”一位商業(yè)銀行的信貸人士說(shuō)，“彼時(shí)，房地產(chǎn)商輕易便可獲得貸款，因而項(xiàng)目沒有風(fēng)險(xiǎn)。”

　　但此種情況在宏觀調(diào)控之后，很多房地產(chǎn)企業(yè)并不能如愿在理想時(shí)間內(nèi)獲得貸款，因而造成去年曾經(jīng)一度有很多房產(chǎn)商償還貸款的困難。

　　“當(dāng)時(shí)社保有些慌張，盡管貸款時(shí)都有抵押物，但涉及手續(xù)繁瑣，而且社保并不方便出面，因而最后答應(yīng)房產(chǎn)商只要能夠歸還利息，就給予展期。”一位知情人士說(shuō)，“這里面已經(jīng)凸現(xiàn)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　而且，據(jù)這位人士稱，事實(shí)上，社保不僅充當(dāng)了在宏觀調(diào)控情況下銀行貸款的替代方，而且其貸款流程也多有商榷之處。

　　“比如社保可以提供儲(chǔ)備貸款，只要一個(gè)證即可獲得貸款，而銀行則不能。”這位人士說(shuō)，“另外，社保的審核似乎也并不專業(yè)，只有五六個(gè)人。而且在社保周圍還活躍著很多資金掮客。由這些掮客幫助社保網(wǎng)羅項(xiàng)目，因而即便社保給予的年利率只有6.8%左右，但借款人的實(shí)際使用成本則有可能高達(dá)12%或者更高。” （來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）