各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局，廣東、海南省地方稅務(wù)局，深圳市地方稅務(wù)局：

　　為加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》（以下簡(jiǎn)稱稅法）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅管理問題，通知如下：

　　一、企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算：

　　應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅＋當(dāng)期預(yù)征所得稅

　　二、企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)的，其取得的預(yù)收款，應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1995〕153號(hào)）的規(guī)定，預(yù)征企業(yè)所得稅。

　　三、企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。

　　四、房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：

　　（一）采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（二）采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（三）采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（四）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　五、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定：

　　可售單位工程成本費(fèi)用＝可售總成本費(fèi)用÷總可售面積

　　可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。總可售面積是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。

　　六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。

　　七、企業(yè)以租賃方式取得房租收入，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。

　　企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。

　　八、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國(guó)境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實(shí)施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。

　　上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1999〕242號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

　　九、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用（包括中方以土地使用作為投資的費(fèi)用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費(fèi)用。雙方各自銷售房產(chǎn)時(shí)各自繳納企業(yè)所得稅。

　　十、本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前已經(jīng)銷售房地產(chǎn)但未匯算的企業(yè)，按本通知進(jìn)行匯算。