204條房屋買賣合同

20020717 版

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第1部分 合同背景

第2部分 房屋質(zhì)量

第3部分 戶型空間

第4部分 房屋面積

第5部分 建筑設備

第6部分 電氣部分

第7部分 供暖與燃氣

第8部分 裝修標準

第9部分 室內(nèi)環(huán)境

第10部分 室外環(huán)境與綠化

第11部分 社區(qū)及設施

第12部分 價格付款

第13部分 房屋交付

第14部分 初步驗收與保修

第15部分 所有權證

第16部分 前期物業(yè)管理

第17部分 業(yè)主管理委員會

第18部分 消費者權利保護

第19部分 抵押擔保

第20部分 合同變更

第21部分 合同終止與解除

第22部分 退房條款

第23部分 違約責任

第24部分 買受人損失

第25部分 爭議與其他

第26部分 合同附件

第27部分 法律法規(guī)及標準

第1部分 合同背景

第1條、 合同原則：鑒于目前買賣雙方因為合同不明造成諸多爭議，為充分保護雙方的合法權益，明確出賣人的合同義務，雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》等法律的有關規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就買受人購買出賣人商品房一事達成本合同。

第2條、 文字定義：

(1)、 合同中所稱“合同”、“本合同”、“約定”等系指目前出賣、買受雙方所簽訂的補充合同，其他合同則冠以合同的具體名稱；

(2)、 本合同中所稱“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出賣、買受雙方簽訂合同即將買賣的商品房；

(3)、 本合同所稱“本樓”或者“樓房”系指買受人所購商品房所位于的樓座；

(4)、 本合同中所稱“小區(qū)”、“社區(qū)”系指房屋所處于的社區(qū)；

(5)、 本合同中所指“退房”，是指買受人解除購房合同的行為。

第3條、 合同標的：本房屋位于 市 區(qū)（縣） 路 號，目前施工進度情況參照由出賣人提供的照片。

第4條、 合同目的：出賣人知道買受人購買商品房系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在商品房升值時通過及時轉讓獲得利潤，或者行使相關的所有權或用益物權以獲得利益。出賣人承諾在買受人購買此房屋后，除作為住宅使用外，還可以作為公司辦公用房使用，可以取得工商行政管理機構的注冊登記許可。如不能達到此標準，則買受人有權退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第5條、 協(xié)商地點：本合同在簽訂及履行過程中，由各方依次選擇談判地點，分別為出賣人銷售場所（ 市 區(qū)（縣） 路 號）或者為買受人及買受人的代理人指定的場所（ 市 區(qū)（縣） 路 號），各方應在會面協(xié)商時準備好應當提供的文件資料，以節(jié)省雙方的時間。

第6條、 銷售廣告：買受人根據(jù)出賣人于 年 月 日刊登在 報第 版的廣告，參考出賣人提供廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網(wǎng)絡），與出賣人就購買商品房一事進行協(xié)商；出賣人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預見的內(nèi)容進行約定，如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細節(jié)作出說明時，則出賣人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為證據(jù)，證明出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。

第7條、 土地權利：本項目由北京市政府有關機構批準立項，項目的批準文號為： ；批準文件的主要內(nèi)容為： 。本宗土地原所有權人為： ，原土地使用權人為： ，國有土地出讓合同編號為： ；土地使用證號碼為： ，土地使用權期限為： 年（自 年 月 日至 年 月 日），土地使用權性質(zhì)為： （商業(yè)或住宅）。

第8條、 權利擔保：考慮到目前出賣人無法提供正式《國有土地使用證》，為保證買受人的權利，出賣人承諾于 年 月 日前向買受人提供正式《國有土地使用證》，并且在他項權利記錄中不會有任何擔保抵押記錄，如到期不能提供，則買受人有權要求退房，出賣人則應當承擔全部違約責任；如出賣人不同意退房，或者雖然同意退房卻未自同意之日起 日內(nèi)使買受人取回全部房款以前；出賣人都將因缺少《國有土地使用證》而每日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第9條、 規(guī)劃許可：用地規(guī)劃批準部門為： ，建設工程規(guī)劃許可證： ，建設用地規(guī)劃許可證： 。

第10條、 銷售許可：房屋銷售許可部門為： ，房屋銷售許可證： ；出賣人承諾已經(jīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，可以提供、辦理并具備辦理銷售許可的全部文件。

第11條、 施工許可：施工許可部門： ，施工許可證： 開工證： 。建筑企業(yè)：總設計單位： ，建筑師姓名： ，注冊建筑師號碼： ，總施工單位： ，總監(jiān)理單位： 。

第12條、 商品房標準：商品房將適用標準為： 作為本商品房的設計和建筑標準。商品房驗收：由 負責驗收；由 負責進行質(zhì)量評價。

第2部分 房屋質(zhì)量

第13條、 質(zhì)量原則：考慮到買受人支付的價款，買受人所購房屋各項驗收標準不僅要達到合格要求，還應當達到優(yōu)良標準；出賣人不得僅以房屋質(zhì)量合格來履行合同義務，而是應當在滿足基本質(zhì)量要求的前提下，同時還需要達到買受人的特別要求，并證明其各項驗收標準均達到優(yōu)良等級。

第14條、 防震減災：考慮到買受人所購房屋將可能在未來時間內(nèi)長期使用，出賣人應當向買受人提供樓房地震安全性能評價測試報告，以使買受人的安全在未來得到保障，否則買受人有權退房；暫不退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第15條、 墻體平直：房屋的墻體及平面均應當平直，傾斜角度不得大于0.1度，計算方法為：高度差/直線距離；不平直情況并不得超過政府規(guī)定的標準；如無法達到此標準，則買受人有權退房；暫不退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第16條、 防水情況：房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水；如無法達到此標準，則買受人有權退房；暫不退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第17條、 表面裂縫：出賣人承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；出賣人保證房屋的沉降情況優(yōu)于北京政府頒布的最高要求，并對于可能發(fā)生的加速沉降或不均勻沉降情況對質(zhì)量產(chǎn)生的影響向買受人提供檢測及評估報告。如果雙方無法對是否是裂縫達成共識的，則雙方從樓內(nèi)業(yè)主中隨機選擇3人，由這3人確定是否屬于裂縫、漏水、滲水、墻體平直等，此3人的觀點應當作為有效證據(jù)。出賣人有義務申請有關機構就此問題進行評價，如出賣人不予以申請，則視為存在裂縫，買受人有權退房。

第18條、 質(zhì)量文件：考慮到房屋質(zhì)量將在未來相當?shù)臅r間內(nèi)對買受人的安全與收益要求有巨大影響，而提供完全的質(zhì)量文件是出賣人不可推卸的責任與義務，為充分保證買受人的知情權，出賣人除提交竣工驗收備案表以外，還應當向買受人提效如下文件：

(1)、 施工單位的竣工報告；

(2)、 監(jiān)理單位工程質(zhì)量評價報告；

(3)、 勘察單位質(zhì)量檢查報告；

(4)、 規(guī)劃部門出具的認可文件；

(5)、 衛(wèi)生部門出具的水質(zhì)檢驗合格文件；

(6)、 環(huán)保部門出具的認可文件；

(7)、 消防部門出具的消防驗收合格文件；

(8)、 電梯工程監(jiān)督報告；

(9)、 施工單位簽署的質(zhì)量保修書；

(10)、 抗震評估機會出具的地震安全性能評價報告；

第19條、 文件交付：

(1)、 全部質(zhì)量文件上述文件應當于入住前交付給買受人，沒有上述文件不視為交房；即使買受人入住，仍有權出賣人每日承擔千分之一的違約金；

(2)、 如無法按時交付上述文件，則買受人有權退房；暫不退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第20條、 質(zhì)量標準：商品房設計質(zhì)量不應低于各級政府有關機構頒布的最有利于買受人的標準，本合同最后所列明的各項規(guī)范及標準均為出賣人應當遵守的強制性標準，即出賣人所提供的房屋質(zhì)量不得低于各項規(guī)范的要求；如無法達到此標準，則買受人有權退房；暫不退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第21條、 質(zhì)量證明：考慮到出賣人的優(yōu)勢地位，出賣人在房屋交付時應當向買受人提供證明其質(zhì)量合格的申報手續(xù)及質(zhì)量評價報告；當買受人對此報告提出異議時，出賣人應當證明這種異議不成立；出賣人不能證明的則視為存有質(zhì)量瑕疵，在瑕疵未消除前不視為交房。

第22條、 質(zhì)量評價：出賣人在交付商品房前應當提供質(zhì)量評價報告；買受人有權查驗與商品房質(zhì)量相關的全部文件，有權委托相關機構對商品房質(zhì)量進行重新評價；如出賣人拒絕提供文件，或者在買受人申請重新質(zhì)量評價時拒絕進行協(xié)助，則視為房屋質(zhì)量不符合規(guī)定而不能交房；則買受人有權退房，暫不退房的視為未交房，出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第3部分 戶型空間

第23條、 商品房戶型： 室 廳 衛(wèi) 浴 廁 廚，本商品房使用率為：

第24條、 起居室尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）；

第25條、 書房尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）；

第26條、 臥室尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）；

第27條、 衛(wèi)生間尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）；

第28條、 廚房尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）；

第29條、 陽臺尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）；

第30條、 過道尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）；

第31條、 套內(nèi)樓梯：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）；

第32條、 重要門窗：長度： 寬度： 高度： 下沿距地面： （毫米）；

第33條、 貯藏空間：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）；

第34條、 房屋層高： 毫米；室內(nèi)凈高： 毫米。

第35條、 立平面圖：平面圖中所列面積如無特別說明均為套內(nèi)使用面積；立面圖中所列尺寸如無特別說明均為凈高度。

第4部分 房屋面積

第36條、 建筑面積：

(1)、 文字定義：商品房銷售的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分攤的公用面積之和。

(2)、 總建筑面積為： 平方米，套內(nèi)建筑面積為： 平方米，陽臺建筑面積： 平方米，另室內(nèi)墻體面積為： 平方米。。

第37條、 建筑面積變化：

(1)、 面積范圍：買受人所購商品房約定建筑面積為 平方米，如果經(jīng)過實際測量后，面積在 至 平方米之間的，則雙方據(jù)實結算，多退少補。

(2)、 面積超出：買受人所購商品房建筑面積經(jīng)過實際測量后，大于 平方米的，出賣人無權要求買受人支付多余價款，并且應當據(jù)實辦理產(chǎn)權登記。

(3)、 面積不足：買受人所購商品房建筑面積經(jīng)過實際測量后，小于 平方米的，出賣人應當根據(jù)與約定建筑面積的差值，雙倍向買受人支付多收價款，并且應當據(jù)實辦理產(chǎn)權登記，當此面積小于 ，買受人有權退房，暫不退房的視為未交房，出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

(4)、 面積費用：鑒于目前買受人所購商品房面積所適用的契稅為2%，如果因為出賣人的原因使面積擴大，導致買受人不得不支付比原來稅率更高的稅費，因此而多支付的稅費，由出賣人承擔；買受人同時有權不支付由于面積擴大所引起的各種費用（物業(yè)管理費、取暖費用等）的增加，必須支付的由出賣人承擔，買受人保留退房的權利。

第38條、 分攤的公用面積：

(1)、 文字定義：可分攤的公用面積是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務的建筑面積。

(2)、 基本原則：此部分僅存在于與本樓內(nèi)部并與本樓建筑結構中存有相連結的部分并且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。

(3)、 分攤構成：公共門廳、電（樓）梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房及僅為本樓服務的其他設備間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

(4)、 面積核實：因分攤的公用面積涉及范圍大、操作過程復雜，使買受人無法核對及查實，可能給合同一方提供欺詐機會；為保證交易的公平性，出賣人根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》提供公攤面積的構成與尺寸，以使買受人可以根據(jù)自有的條件對面積進行核對。

第39條、 套內(nèi)建筑面積：

(1)、 文字定義：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三者之和。

(2)、 面積范圍：買受人所購商品房約定套內(nèi)建筑面積為 平方米，如果經(jīng)過實際測量后，面積在 至 平方米之間的，則雙方據(jù)實結算，多退少補。

(3)、 面積超出：買受人所購商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后，大于 平方米的，出賣人無權要求買受人支付多余價款，并且應當據(jù)實測面積辦理產(chǎn)權登記。

(4)、 面積不足：買受人所購商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后，小于 平方米的，出賣人應當根據(jù)與約定套內(nèi)建筑面積的差值，雙倍向買受人支付多收價款，并且應當據(jù)實測面積辦理產(chǎn)權登記。

(5)、 比例增加：交房后，套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都發(fā)生增加的，應當按相同比例增加，建筑面積增加的比例大于套內(nèi)建筑面積增加比例的，買受人無須為任何增加的面積支付費用。

(6)、 比例減小：交房后，建筑面積、套內(nèi)建筑面積與合同約定相比都減少的，應當按相同比例減少；建筑面積減少的比例小于套內(nèi)建筑面積減少的比例的，出賣人應當按照最有益于買受人的原則退款，買受人有權選擇諸多方案中的一個。

第40條、 套內(nèi)使用面積：

(1)、 文字定義：套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間（如臥室、起居室等）墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。

(2)、 面積構成：臥室面積： 平方米、書房面積 平方米，客廳面積： 平方米、衛(wèi)生間面積各為： 平方米；面積的數(shù)字以出賣人現(xiàn)有的平面圖紙為標準。

第41條、 使用面積變化：

(1)、 面積范圍：買受人所購商品房約定使用面積為 平方米，如果經(jīng)過實際測量后，面積在 至 平方米之間的，則雙方據(jù)實結算，多退少補。

(2)、 面積超出：買受人所購商品房使用面積經(jīng)過實際測量后，大于 平方米的，出賣人無權要求買受人支付多余價款，并且應當據(jù)實測結果辦理產(chǎn)權登記。

(3)、 面積不足：買受人所購商品房使用面積經(jīng)過實際測量后，小于 平方米的，出賣人應當根據(jù)與約定使用面積的差值，雙倍向買受人支付多收價款，并且應當據(jù)實測結果辦理產(chǎn)權登記。

第42條、 露臺面積：鑒于露臺面積并不計算在買受人購買面積之中，出賣人將面積為： 平方米的露臺之使用權交付給買受人，買受人在使用過程中無須支付物業(yè)管理費；如出賣人或者第三人或者行政機構阻礙買受人使用此部分面積，則出賣人應當根據(jù)平均房價的三倍與按露臺總使用面積計算應當退還給買受人的費用。

第43條、 面積測量：房屋分攤的公用部分、面積及全部長度尺寸應當注明，經(jīng)過測量的應當提供符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》的測量報告，使買受人有權可以獲得精確的詳細內(nèi)容。

第44條、 測量機構：測量機構應當是取得中央政府機構測繪專業(yè)管理機構頒發(fā)的測量資格的機構，測量義務不得委托給他人；沒有專業(yè)資格的機構測量的數(shù)據(jù)無效，買受人有權拒絕支付房款。

第45條、 面積核實：買受人有權根據(jù)測量報告對任何一個尺寸進行核實，此等核實無需復雜的測量工具，僅憑于任意一個市場上購買的米尺等測量工具即可進行測量。

第46條、 面積自測：買受人有權在入住前或入住后對室內(nèi)全部長度、寬度、高度尺寸進行測量；如果需要對全樓進行測量的，出賣人有義務向買受人提供與本樓相關的圖紙，買受人也可以召集樓內(nèi)其他業(yè)主共同進行測量。

第47條、 測量爭議：買受人入住前有權聘請有資質(zhì)的機構入戶進行測量，如果測量結果與出賣人提供的測量結果有差異，則雙方有權提請法院或者有關機構進行最終決定，在此以前買受人有權先行入住，并且根據(jù)最有益于買受人測量的結果支付相關費用。

第48條、 通知到場：當買受人對公共面積進行測量時，如果發(fā)現(xiàn)出賣人提供的尺寸與事實不符，則可以通知出賣人到場進行共同測量，此等通知可以通過電話、普通信函或掛號信函或特快專遞或者傳真，買受人接到通知后應當?shù)綀觯怀鲑u人不到場的，買受人即可自行進行測量。

第49條、 違約條件：買受人以約定方法得到的任一個尺寸結果，與出賣人提供的圖紙不符，則視為出賣人提供的公攤面積不合法，買受人有權拒絕支付公攤面積的費用；出賣人不得以此為理由拒絕交付房屋，并仍應及時為買受人辦理《房屋所有權證》。

第50條、 違約責任：當出現(xiàn)上述違約條件后，出賣人應當在3日內(nèi)雙倍退還公攤面積的價款作為違約金，不能退回的，逾期則每天應當支付總房價百分之一的違約金。

第5部分 建筑設備

第51條、 用水供應：出賣人在買受人入住時提供24小時供水，水源由市政機構提供，壓力為 。出賣人在買受人入住時提供24小時熱水，溫度為 ；價格 。如不能達到此標準，則買受人有權退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第52條、 排水設施：出賣人在入住時保證買受人室內(nèi)的排水設施可以使用。室內(nèi)排水共有地漏?個，分布在衛(wèi)生間、廚房等。如不能達到此標準，則買受人有權退房；如買受人暫不退房，則出賣人應向買受人按日支付違約金，違約金標準為總房價的千分之一。

第53條、 管道密封：出賣人應當在買受人入住時提供管道壓力測試數(shù)據(jù)，并保證管道不會出現(xiàn)任何泄露；如果室內(nèi)發(fā)生液體或氣體泄露，導致買受人的裝飾裝修家具損壞的，如果買受人不能證明自己沒有責任，則出賣人應當以5倍裝修家具款額或者每人每日500元作為賠償，以補償買受人在選擇裝修企業(yè)、設計施工所支付的費用與耗費的時間。如液體或氣體的泄露給買受人或其親屬或其他人員造成傷害，則出賣人應當同時承擔違約責任或侵權責任。

第54條、 管線安裝：出賣人承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線。所謂公用管線是指管線內(nèi)的物、氣體不直接從此管內(nèi)進入到買受人室內(nèi)且供買受人單獨使用；如有通過，則視為合同的變更，買受人有權拒絕支付任何費用，并有權要求出賣人進行修改；在修改完成以前，視為商品房仍末交付；不能修改的，則買受人有權退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第55條、 電梯使用：本單元共有電梯 部且不得少于兩部，型號為 ,額定載重量不得低于1000公斤，每部電梯服務住戶數(shù)量不得超過50戶，電梯終生保修，買受人可以24小時使用電梯，并可以到達商品房所處層樓，等待時間不得超過3（或18）分鐘。如不能達到此標準，則買受人有權退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第56條、 電梯安全：電梯安全的責任由出賣人承擔，當因買受人或其親屬或其他人員因乘坐電梯受到傷害，受害人及相關權利人有權要求出賣人同時承擔違約責任和侵權責任。

第57條、 消防設施：出賣人提供的消防設施為： ；并在交房時取得消防機構的認可；如不能達到此要求，則買受人有權退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第6部分 電氣部分

第58條、 電力供應：負荷 KVA，計費設備為 ，插座位置 ，數(shù)量 ，供電平面圖 ，可使用時間： 年 月 日。如不能達到此要求，則買受人有權退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第59條、 通訊設施：線路數(shù)量 條，出口位置：見圖紙，使用時間為： 年 月 日，如不能達到此要求，則買受人有權退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第60條、 其他線路：有線電視數(shù)據(jù)線至少一條，出口位置在： ，使用時間： 年 月 日。如不能達到此要求，則買受人有權退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第7部分 供暖與燃氣

第61條、 供暖設備：供暖設備名稱 型號為： 生產(chǎn)企業(yè)： ：適用標準： 。

第62條、 設備安全：安全使用時間20年，出賣人保證燃氣設備的安全性，并承擔由此產(chǎn)生的產(chǎn)品質(zhì)量責任；在產(chǎn)品質(zhì)量爭議時由出賣人承擔質(zhì)量無瑕疵的證明責任。

第63條、 技術指標：在封閉狀態(tài)下的室溫不低于20度時每個月用氣量不高于300立方米，溫度： 濕度： 暖氣片數(shù)量 。如不能達到此要求，則買受人有權退房