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居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。?

居間合同糾紛淺析

案情：XXX(甲方)與XXX(乙方)以及XXXX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(丙方)，簽訂了一份三方協(xié)議，約定由丙方做為居間人促成甲乙雙方的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，協(xié)議中還約定，乙方做為賣方10日內(nèi)與甲方簽訂買賣合同，為此甲方向丙方支付5萬元的定金，甲乙雙方簽約后此定金轉(zhuǎn)為購房款。十日過后，由于乙方在國外，根本不能與甲方簽約，甲方向丙方要求返還定金，丙方聲稱已將錢匯予乙方，不能退還，并出具了匯款單。

淺析：

本案中，甲乙丙三方簽訂的三方協(xié)議，可以將之進(jìn)行分解。首先是由甲方(有的時候也有可能是乙方，再有可能是甲乙雙方)與丙方簽訂的居間協(xié)議，其次，是甲方與乙方簽訂的一份購房意向協(xié)議，并以定金的形式做為購房合同的立約擔(dān)保。

根據(jù)合同約定，乙方應(yīng)于10日內(nèi)與甲方簽訂房屋買賣合同。但事實上，乙方并沒有履行相關(guān)義務(wù)，根據(jù)我國擔(dān)保法及其司法解釋，乙方應(yīng)向甲方雙倍返還定金。

至于甲方與丙方的居間協(xié)議，根據(jù)我國合同法規(guī)定，若促成甲乙雙方的買賣合同成立，丙方有權(quán)要求支付報酬。但是，本案中買賣合同并未成立，丙方只能主張為促成合同而產(chǎn)生的必要費用。

另外，本案中甲方向乙方不僅是索要雙倍定金無門，且就連本金5萬元的要回都難以實現(xiàn)，此時，丙方應(yīng)向甲方披露乙方的相關(guān)信息，便于甲方行使法律上的權(quán)利對乙方進(jìn)行追究。如果丙方拒絕向甲方披露相關(guān)信息，或者明知乙方已身處國外，簽約的機(jī)會渺茫，但仍向乙方匯款，導(dǎo)致甲方的權(quán)利難以實現(xiàn)，負(fù)有過錯的丙方應(yīng)向甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。

在目前的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場中，上述的情況還是比較多見的。購房的買賣雙方與居間人之間的矛盾凸現(xiàn)，原因往往是因為居間人提供的合同中約定的不平等和模糊性導(dǎo)致的，希望通過上述分析，使得房地產(chǎn)交易中的當(dāng)事人能提高風(fēng)險防范意識，盡量避免其中的法律風(fēng)險。

法律依據(jù)：

《合同法》

第四百二十四條　居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

第四百二十五條　居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第四百二十六條　居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。

居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負(fù)擔(dān)。

第四百二十七條　居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

《擔(dān)保法》

第八十九條　當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第九十條　定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

第九十一條　定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》

第一百一十五條　當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第一百一十六條　當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。

第一百一十七條　定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。

第一百一十八條　當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

第一百一十九條　實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十條　因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

第一百二十一條　當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。

第一百二十二條　因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人，可以依法向第三人追償。

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