眼下,房子幾乎成為所有重大場(chǎng)合的焦點(diǎn)話(huà)題,兩會(huì)如此,315亦不例外。霸王條約、定金糾紛、逾期交房、規(guī)劃改變、產(chǎn)權(quán)證糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、物業(yè)糾紛……老生常談卻是常談常新。
今天,重慶市第五中級(jí)人民法院公布去年辦理的房產(chǎn)交易糾紛典型案例,并提醒廣大消費(fèi)者簽訂合同要仔細(xì)。
看清協(xié)議內(nèi)容再簽字
案例:XX年4月,陳女士看中了一套住房,并與開(kāi)發(fā)商星*公司簽訂《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書(shū)》,交付定金1萬(wàn)元。協(xié)議約定:如陳*妮不履行該協(xié)議或不在XX年4月27日前與星*公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,所交定金不予退還。協(xié)議另載明:陳女士在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星*公司在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容。
當(dāng)陳女士高高興興準(zhǔn)備簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí),卻發(fā)現(xiàn)合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款,便拒絕簽合同。陳女士先后兩次發(fā)函要求修改合同,否則星*公司應(yīng)退還其定金1萬(wàn)元,但星*公司拒絕退還定金。
法院審理認(rèn)為,陳女士與星*公司簽訂的《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書(shū)》合法有效,遂判決駁回其要求退還定金的訴訟請(qǐng)求。
法官支招:購(gòu)房者在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí),應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容,否則一旦簽訂協(xié)議,將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。
開(kāi)放商違約轉(zhuǎn)賣(mài)賠雙倍定金
案例:XX年12月,王*生與巴*公司簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》,約定購(gòu)買(mǎi)別墅一套,并支付了定金10萬(wàn)元。按約定,王*生應(yīng)于XX年1月15日前簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。但王*生并未按期簽訂,巴*公司便將那套別墅賣(mài)了出去。王*生以未收到逾期通知為由,要求退還10萬(wàn)元定金。
在法院審理過(guò)程中,雙方均未提交《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》原件,致對(duì)違約行為及責(zé)任無(wú)法確定。于是,判決巴*公司退還王*生定金10萬(wàn)元。
法官支招:定金是把雙刃劍,在約束購(gòu)房者的同時(shí),也約束了開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商違約將所認(rèn)購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人的,開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金;如購(gòu)房者違約導(dǎo)致未能訂立合同的,購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求返還定金。
天然氣管道位置不屬規(guī)劃變更
案例:XX年1月,李-飛與南翔*司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,并約定“經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房屋質(zhì)量、使用功能或使用環(huán)境發(fā)生重大影響時(shí),南翔*司應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起l0日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面通知李-飛,李-飛可以解除合同”。
XX年3月,李-飛接到南翔*司發(fā)出的接房通知后到現(xiàn)場(chǎng)查看,發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商將合同上位于入戶(hù)廚房位置的天然氣管道改到客廳陽(yáng)臺(tái)上。遂以房屋結(jié)構(gòu)有所變更,向南翔*司發(fā)出“退房聲明”。南翔*司不同意李-飛退房。
有關(guān)行政管理部門(mén)認(rèn)為,天然氣管道的安裝位置變化,既不屬于規(guī)劃的變更和設(shè)計(jì)上的變化,也不屬于房屋結(jié)構(gòu)改變。法院遂依法駁回李-飛的退房請(qǐng)求。
法官支招:天然氣管道安裝位置的調(diào)整不屬房屋結(jié)構(gòu)的變更,購(gòu)房者不應(yīng)以此為由解除合同。如購(gòu)房人要求天然氣管道必須安裝在廚房?jī)?nèi),可在訂立合同時(shí)明確作出約定,開(kāi)發(fā)商承諾之后如有變更,購(gòu)房人可以據(jù)約定起訴開(kāi)發(fā)商違約,合同上沒(méi)有明確約定的,開(kāi)發(fā)商則不構(gòu)成違約。
房屋有安全隱患可拒絕接房
案例:XX年11月,李*玖與永航*司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。XX年12月28日,永航*司通知李*玖接房。李*玖在驗(yàn)收房屋時(shí),發(fā)現(xiàn)訟爭(zhēng)房屋生活陽(yáng)臺(tái)鐵欄桿與公共露臺(tái)鐵欄桿相連,且有室外電線(xiàn)搭在該公共露臺(tái)的鐵欄桿轉(zhuǎn)角處,于是拒絕接房。永航*司不允。XX年3月18日,案外人對(duì)公共露臺(tái)鐵欄桿轉(zhuǎn)角處的室外電線(xiàn)搭進(jìn)行了拆除。
法院審理認(rèn)為,由于房屋存在重大安全隱患,李*玖有權(quán)拒絕接房,永航*司構(gòu)成違約。法院判決永航*司給付李*玖相應(yīng)的逾期交房違約金。
法官支招:房屋存在重大安全隱患或不能滿(mǎn)足基本使用功能時(shí),購(gòu)房者可以拒絕接房。
商品房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范本
濟(jì)南市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范本
簡(jiǎn)版房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的合同范本
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(三)
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容
沈陽(yáng)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范本
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中,被告先履行抗辯權(quán)的行使
濟(jì)南市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約
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