聚焦不動產善意取得制度 [核心提示] 　　善意取得制度為近代以來民法的一項重要法律制度。其涉及到民法財產所有權的靜態安全與財產交易的動態安全保護的優先與取舍，是適應商品經濟發展需要而產生的一項有關物權變動的例外規則。當今世界各國大都規定了動產的善意取得制度，但不動產是否適用善意取得制度呢？本文認為，不動產應當適用善意取得制度。 　　在商品經濟飛速發展的今天，伴隨著財貨流通的擴大，迫切需要一種制度來保護善意受讓人，減少原所有權人對其取得所有物的權利追奪的風險。善意取得制度，正是在這樣的背景下發展起來的民法法系的一項重要制度。善意取得制度的實施，有利于保護市場交易秩序，節約交易成本，簡化法律關系，優化資源配置，從而利于交易正常、高效地進行。 　　（一）起源與理論基礎 　　依學界通說，該制度起源于日耳曼法中“以手護手”（Hand muss Hand Wahren）原則并吸收羅馬法取得時效制度中的善意要件而發展完善起來。該制度認為：“任意將自己的動產交付給他人者，僅能向其相對人請求返還；若該相對人將動產讓與第三人時，原動產所有人僅能要求相對人賠償，而不得向受讓人請求返還。” 　　依據該原則：占有是物權的外形，占有動產者即推定其為動產的所有者。對動產有權利者也必須通過占有標的物來加以展現，但假如物的所有權人并未實際占有，該權利的效力便會因此減弱。所以，當所有者未實際占有其物，而由占有者轉讓給第三人時，其只能向相對人要求損害賠償。可見，善意取得制度的本質就在于限制所有權的追及力，從而維護善意受讓人的利益。 　　（二）善意取得制度的法律內涵及價值取向 　　善意取得制度是民法物權制度的一項重要內容，涉及民法財產所有權的靜的安全與財產交易的動態安全保護，是一種以犧牲財產的靜的安全為代價而保護財產的動的安全的制度。學者王澤鑒先生也指出，善意取得旨在維護交易安全，其受保護的限于法律交易。 　　但根據上述定義及學界通說，善意取得制度僅限于動產。筆者認為，善意取得制度也可適用于不動產領域。不動產在社會中占有重要的地位，其權屬狀態關系重大。確立并建構完善的不動產善意取得制度，對于穩固生活狀態、維護交易安全、保障社會秩序具有深遠的意義。 　　（一）零星規定 　　作為私法之基本法的《民法通則》雖然未明文規定善意取得制度，但諸多民事特別法和司法解釋則設有或可推導出善意取得制度的相關規定。 　　如《最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見(試行)》第八十九條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認為無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失由擅自處分共有財產的共有人賠償。”盡管此條規定并不是一個完整意義上的有關善意取得制度的規定，但其規定了對共同財產中的部分共有人擅自處分共有財產的情形可以適用善意取得制度。 　　此外，《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第五十四條規定了動產抵押權的善意取得，第八十四條規定了動產質權的善意取得，票據法、拍賣法也對善意取得制度作了相關規定。 　　（二）《物權法》的規定 　　根據《物權法》第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權： 　　1、受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的； 　　2、以合理的價格轉讓； 　　3、轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。 　　（三）對于《物權法》的理解 　　第一，受讓人取得不動產須基于有償的法律行為。這是善意取得制度保護交易安全基本理念的必然要求。要適用不動產的善意取得，受讓人取得不動產必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為，排除了贈與、遺贈等無償方式。非基于法律行為受讓的不發生善意取得，如法定繼承、公司合并等。 　　第二，已作權利的變更登記。登記是不動產物權存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。 　　第三，需要區分占有委托物與占有脫落物。占有委托物原則上適用善意取得，如租賃物、寄存物、借用物等。而占有脫離物不適用，如贓物、遺失物等。 　　符合以上條件即可適用不動產的善意取得，原權利人只能向無權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。 　　（四）在適用不動產善意取得制度時，以下幾個問題應引起注意 　　1、2005年的《物權法（草案）》第一百一十一條規定，要適用善意取得，轉讓合同必須有效，而《物權法》中刪除了這一條。筆者認為，刪除這一規定是科學合理的。因為不動產善意取得適用的前提是無權處分，根據《合同法》第五十一條的規定，無權處分是效力待定的合同，所以，此處規定轉讓合同的有效顯然會造成法律適用上的沖突。 　　但還需要注意的是，在不動產無權處分行為中去除無權處分這一因素外，其他的因素應當符合法律行為成立和生效的要件。如果存在無權處分之外的可以導致轉讓行為無效或可撤銷的因素，那也沒有適用不動產善意取得制度的空間。 　　2、物權法規定了異議登記制度。所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿。當出現不動產登記簿記載的權利人不同意變更登記的，利害關系人可以主動地采取措施，先申請異議登記。這個制度有些像訴前保全，但比訴前保全程序更簡便易行。利害關系人一旦起訴，不動產產權就進入靜止狀態，而買房者在看到此房存在爭議后，一般不會匆忙購買，從而通過制度保障異議人通過勝訴判決能夠得到不動產的所有權。同時對于異議登記的規定雖然可以對真正權利人提供保護，但這種保護應當是臨時性的，因為它同時也給不動產物權交易造成了一種不穩定的狀態。為使不動產物權的不穩定狀態早日恢復正常，《物權法》規定了十五日內不起訴的，異議登記失效。 　　異議登記的法律效力是：登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。由此可見，在異議登記的情況下，沒有善意取得制度適用的可能。（作者單位：江蘇無錫中智律師事務所） 　　（一）各國（地區）關于不動產善意取得制度的研究現狀 　　各國（地區）基本上對動產所有權都確立了善意取得制度，但對于不動產是否適用善意取得制度卻因各國（地區）不動產登記效力的不同，而具有不同的規定。 　　1、肯定不動產善意取得制度 　　以德國、瑞士及我國臺灣地區為代表。其所采用的不動產登記效力的登記要件主義，肯定了不動產善意取得制度的適用性。在該制度下，登記作為不動產物權變動的生效要件之一。不動產物權的取得、喪失及變更，以登記作為發生效力的必要條件。登記機關對登記申請不僅進行形式審查，還要進行實質審查，對不動產權利變動原因與事實是否相符、文件是否齊全以及是否有瑕疵等問題都要進行認真審查。此要件主義下的登記具有很強的公信力，公眾可以信賴登記的權利。即便登記簿上記載的權利發生由于登記原因不成立、無效或被撤銷等情形，也不能對抗善意的第三人。 2、否定不動產善意取得制度 　　以法國和日本為代表的登記對抗主義否定了不動產善意取得制度的適用性。在該制度下，只要雙方當事人意思表示一致訂立契約，就可發生物權變動的法律效力，而不以登記作為生效要件。是否進行登記由當事人自己決定。登記機關對不動產物權得喪變更的登記只進行形式審查，登記沒有公信力，第三人的信賴不受保護。因此，不動產的善意取得制度在此條件下無法適用。 　　（二）學者觀點 　　1、認為善意取得不適用于不動產的典型觀點有： 　　(1)“不動產物權因以登記為其公示方法。因此，交易中極易使人相信占有人為處分權人，故善意取得之標的物以動產為限。”梁慧星教授認為，一般動產沒有登記，不可能靠登記的公信力去保護，只好另外發明一個制度專門用來保護動產交易的善意第三人，這就是動產善意取得制度。不動產交易第三人的保護問題，因為有登記簿，直接根據登記簿去保護他們就夠了。 　　(2)在不動產物權的領域，因為建立了不動產登記制度，又由于不動產登記簿具有對一切人公開的性質，任何人已經無法在不動產物權領域內提出自己不知或者不應知交易瑕疵的善意抗辯，這一點為動產物權法公認的原因。王利明教授指出：對于“已登記的不動產發生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，而不運用善意取得”。 　　(3)“善意取得制度的適用僅以動產為限，因為不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能。” 　　（4）陳華彬教授也認為，善意取得是基于動產占有的公信力效力而產生的制度,不動產物權因以登記為其公示方法,交易中不至于誤認占有人為所有人，故不發生善意取得的問題。 　　綜上，持此類觀點的學者將善意取得制度看作公信力原則的補充，認為不動產設立了登記制度以后，其公信力已經能夠解決好保護第三者利益的問題，再設立不動產善意取得制度實無必要。 　　2、認為不動產也應當適用善意取得制度的主要理由有： 　　我國的不動產登記制度還不完善。即使不動產登記制度達到完善的程度，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生。例如,因登記機關的過錯而造成錯誤登記；物權行為無效或被撤銷,如已登記的不動產物權變動因無行為能力、欺詐等理由而無效或被撤銷，但登記尚未注銷；當事人偽造文書欺騙登記機關的登記等。 　　在這些風險實實在在存在的情形下，片面地認為有登記制度的保障，就不會出現交易方誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易的情形發生是缺乏根據的。一概排斥不動產善意取得制度的適用，對于相信登記公示力而從無權處分人處取得不動產的善意第三人也是有失公平的。 　　（三）從公示公信的角度分析，不動產應適用善意取得制度 　　上述兩種觀點最大的分歧在于不動產的登記公式與善意取得究竟有沒有本質的沖突,是否公信原則與善意取得互不相容。對此，筆者持否定態度，并且認為正是因為存在公示公信原則，才有存在善意取得制度的必要。 　　按照物權公示公信原則，物權的正確性是通過法律認可的形式反映出來的，即不動產登記簿上記載的不動產物權和動產交付占有的事實表征的物權就是正確的物權，這也就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。 　　那么，物權的公示何以導致物權的公信呢？其實質在于法律以蓋然性的推定方式來判斷物權的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定。 　　即一旦當事人變更物權時，依據法律的規定進行了公示，則即使公示方法表現出的物權并不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其是具有與真實的物權存在相同的法律效果，目的是保護交易安全。 　　而善意取得制度是以忽視和犧牲占有與所有權分離、登記權利人與真實權利人分離、所有人可能遭受不利益為代價的。其作為近代社會觀念所有權的產物，是公信力的必然邏輯結果。公信原則的確立不僅僅是對受讓人與原所有人間個別利益的單純比較，而是超越了個別利益層次上的思考，關涉并體現出交易社會全體對交易安全的需要。從價值取向上來講，兩者是一致的。 　　有學者指出，所謂物權的公信力是從第三者的角度去判定物權是否存在，而善意取得制度則是善意第三者基于物權的公信力而信賴無權處分人與其發生法律交易關系而保護這樣的善意第三者的一項制度。由此可知，物權的公信力與善意取得制度具有密切的聯系。 　　綜上，賦予物權公示的公信力和建立善意取得制度只是觀察問題的角度不同。事實上，兩者相輔相成。 ?