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寧波
農村房屋買賣
訴人 (原審被告) 覃長秀，女，一九五四年九月十八日出生，土家族，村民，住慈利縣零陽鎮鯉魚橋居委會五組。
被上訴人(原審原告)駱列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利縣醫療器械修配所職工，住慈利縣零陽鎮鯉魚橋居委會。
上訴人覃長秀因房屋買賣合同糾紛一案，不服慈利縣人民法院(2001)慈民初字第404號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人覃長秀、被上訴人駱列到庭參加訴訟。本案現巳審理終結。
原判認定，一九九九年二月二十日，當事人雙方協商達成房屋買賣協議：覃長秀將兩個門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起被告暫住一年。協議簽訂后駱列當天付給現金四萬元。二000年四月二十七日，駱列母親鄧春桃以借款名義從覃長秀手里拿回現金三萬元，并約定在被告修屋時償還，實際上駱列給覃長秀的購房款僅為一萬元。二000年二月覃長秀暫住到期后，因無錢建房未搬出，因而雙方未實際交付房屋和辦理有關過戶手續。二000年七月，覃長秀又將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余款一萬元。但覃長秀以駱列違約拒付。原判認為，當事人雙方雖簽有房屋買賣協議，但未辦理過戶登記手續，且該房屋亦未實際交付，故房屋買賣協議無效。覃長秀所取得的購房款依法應予返還。覃長秀辯稱駱列有違約行為，巳付的一萬元購房款屬違約金不予返還的理由，與事實不符。在本案中雙方均有違約行為，故各自應承擔相應的責任。據此依據<
經審理查明，一九九九年二月二十日，上訴人覃長秀與被上訴人駱列經過協商簽訂了一份“房地產買賣協議”，約定：覃長秀將兩個門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起駱列自愿讓覃長秀暫住一年，駱列分兩期付款：簽訂協議時即付款四萬元，余款在覃長秀讓出房屋后付清。協議還規定一方違約應向對方承擔違約金一萬元和有關法律責任。協議簽訂的當天駱列付款四萬元。但一九九九年四月二十七日駱列母親鄧春桃又以借款名義從覃長秀手里拿回現金三萬元，實際上駱列給覃長秀的購房款僅為一萬元。二000年二月覃長秀暫住到期后，駱列也未要求交付房屋或辦理房屋過戶手續。二000年七月，覃長秀在征得被上訴方的同意后將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余下的購房款一萬元。但覃長秀以駱列違約，一萬元是其應得的違約金而拒絕返還。
本院認為，本案當事人爭議的房屋買賣協議是雙方意思表示一致的行為，內容真實合法。房屋產權過戶登記與合同法第四十四條第二款規定的合同生效必須辦理的批準登記手續是兩個不同性質的問題。法律及行政法規沒有規定、當事人自己也未約定本案涉及的私有房屋的買賣應當辦理批準、登記手續才生效。該房屋買賣協議自雙方當事人達成合意時即生效。產權過戶登記是合同生效后的事情，是房屋所有權轉移的必要條件，而非房屋買賣合同生效的必要條件。且合同法第四十四條規定的合同生效條件與合同法第五十二條規定的合同因違反法律行政法規而致無效也是兩回事。原判以沒有辦理過戶登記手續，房屋未實際交付為由，并依據合同法第四十四條的規定認定雙方的房屋買賣協議無效，屬適用法律錯誤。被上訴人駱列依約應在簽約當天交付購房款四萬元，駱雖然按期履行了該義務，但兩個月后又取回了三萬元，實際上沒有如數交付房款，巳經構成違約。被上訴人辯稱此三萬元系其母從上訴人處取得的借款，經查，與被上訴人在原審訴狀中承認的“大約四月份，我因開店急需，從被告手中借回三萬元”的事實和被上訴人只要上訴人退回一萬元而不是四萬元的事實不符。事實說明駱列對其母以借款名義收回房款的行為是認可的。上訴人覃長秀因被上訴人沒有交付購房款，在征求被上訴方的意見后將房屋賣與他人并不構成違約。原審判決既認定合同無效，又認定雙方均有違約行為，這是自相矛盾的。上訴人覃長秀以本案屬駱列單方違約，一萬元違約金應予保護的上訴理由正當，應予支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項和《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款、第一百一十四條第一款、第一百五十九條、第一百六十一條、第一百六十七條第一款的規定，判決如下：
一、撤銷慈利縣人民法院(2001)慈民初字第404號民事判決；
二、 駁回原審原告駱列的訴訟請求。
本案一審訴訟費六百元、二審案件受理費四百元均由駱列承擔。
本判決為終審判決。
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肖定強
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14201201910141636
湖北維思德律師事務所
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畢業于廈門大學，良好的法律功底，嚴謹求實的態度，把每一個委托人的事當做自己的事，全力以赴。
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