央行再次捂緊錢袋 北京天津上海樓市均出現(xiàn)調(diào)整

2008年04月23日 07:22:15 　來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

　　央行再次捂緊錢袋。央行于上周宣布：從4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次調(diào)整可一次性凍結(jié)資金2000億元左右。記者注意到，2007年央行十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，累計(jì)凍結(jié)資金約2.02萬億元，如果加上今年的三次，央行凍結(jié)的資金是一個(gè)巨大的數(shù)字——約為2.62萬億元。

在監(jiān)管層
繼續(xù)嚴(yán)控信貸閘門的情況下，盡管京津滬開發(fā)商同樣面臨資金鏈的考驗(yàn)，但三地樓市還是出現(xiàn)了不同的“表情”。

次貸危機(jī)并未影響上海

“2008年首季，上海房地產(chǎn)市場需求旺盛，尤其是在辦公樓市場。迄今為止，次貸危機(jī)并未對辦公樓需求造成影響。”仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼近日評價(jià)說：“浦西辦公空間的緊缺已使當(dāng)?shù)刈饨鹚竭_(dá)到了歷史新高。”

來自仲量聯(lián)行的一季度報(bào)告顯示，盡管浦東已進(jìn)入大規(guī)模新增供應(yīng)期，但本季度浦西、浦東辦公樓租金均出現(xiàn)上漲。

仲量聯(lián)行表示，在商鋪市場方面，零售商所代表的需求來源，不僅僅是來自一個(gè)或兩個(gè)大洲，而是來自三個(gè)大洲。“這些零售商急于在管理優(yōu)質(zhì)的物業(yè)中找到零售場所，但卻面臨諸多挑戰(zhàn)。”

由于在豪華及高檔住宅市場，本季度沒有新增供應(yīng)，市場交投清淡。“在之后的一年中，豪華及高檔住宅市場均有項(xiàng)目進(jìn)入市場預(yù)售，”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)何恩凱認(rèn)為，上海“購房需求將依然旺盛。”

跡象顯示，一季度次貸危機(jī)并未影響上海。“盡管國際經(jīng)濟(jì)的不確定性日益顯露，但在服務(wù)性行業(yè)客戶強(qiáng)勁擴(kuò)張計(jì)劃的推動下，上海辦公樓市場的需求持續(xù)強(qiáng)勁。”仲量聯(lián)行指出，雖然有一些金融業(yè)租戶的擴(kuò)張勢頭有所放緩，但大部分客戶仍希望擴(kuò)大其在上海的規(guī)模，并實(shí)現(xiàn)在中國市場的業(yè)務(wù)增長。

據(jù)介紹，合資及本土企業(yè)在這一市場扮演著同樣重要的角色，將于今年竣工的浦東辦公樓中，有約50%目前已被預(yù)租。本季度，浦西及浦東租金上漲3%。

同樣，在過去的兩年里，上海主要商鋪中餐飲租戶的平均租金幾近翻番。“從傳統(tǒng)來講，餐飲業(yè)租戶的租金水平要比時(shí)尚業(yè)租戶低得多，但如今這個(gè)組群已準(zhǔn)備接受更高的租金。”

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，在同一個(gè)商場中，餐飲租戶的營業(yè)額已能與底樓時(shí)尚業(yè)零售商持平。這就給了業(yè)主提高租金的理由。例如，恒隆廣場將逐漸開始把商場的5樓分隔為較小的空間提供給餐飲租戶，租金加倍，達(dá)到每天每平方米10.5元人民幣。

隨著貨幣政策收緊，開發(fā)商轉(zhuǎn)向其他融資方式。仲量聯(lián)行指出，本地開發(fā)商與國內(nèi)外公司合作的機(jī)會不斷升溫。“這些合作可為他們提供推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)亟需的資金。”

天津樓市：下滑程度明顯小于北京

之前的1月16日和3月18日，央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，調(diào)整幅度均為0.5個(gè)百分點(diǎn)。上調(diào)后的準(zhǔn)備金率為15.5%；加上上周一次上調(diào)，存款準(zhǔn)備金率已上升至有存款準(zhǔn)備金率制度以來的最高點(diǎn)，為16%。在一系列調(diào)控及從緊貨幣政策組合拳出擊下，京津樓市均“應(yīng)聲”出現(xiàn)了調(diào)整。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，北京商品住宅供應(yīng)同比基本持平，成交量下降36.1%。同期，天津商品住宅成交量同比跌13.8%。

鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，京津樓市受整體市場觀望情緒以及金融緊縮環(huán)境的影響，成交量不可避免地均出現(xiàn)了下滑，但是天津下滑程度明顯小于北京的36.1%，“這與天津城際鐵路開通、京津冀都市圈成型等利好因素密切相關(guān)。”

去年12月，京津城際鐵路全線貫通，預(yù)計(jì)今年8月份將正式運(yùn)營，這條高速鐵路開通后，京津通達(dá)將只需要半個(gè)小時(shí)，這刺激了天津市房地產(chǎn)市場開發(fā)及消費(fèi)預(yù)期。另外，作為全國區(qū)域規(guī)劃編制試點(diǎn)的“京津冀都市圈規(guī)劃”基本成型，對于拉動天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升消費(fèi)預(yù)期起到了積極的作用。

仲量聯(lián)行介紹，今年第一季度，天津房地產(chǎn)市場數(shù)個(gè)領(lǐng)域的投資和成交都相當(dāng)活躍，新的零售商正在天津?qū)で箝_店商機(jī)，服務(wù)行業(yè)的發(fā)展則繼續(xù)拉動市場對天津?qū)懽謽堑男枨螅疤旖蚴袌隼^續(xù)受到投資者的青睞。”

本季度，世邦魏理仕亞洲區(qū)投資公司和香港建設(shè)有限公司都對天津其他開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行了投資，引起了市場的矚目。與此同時(shí)，新加坡的城市發(fā)展有限公司購買了當(dāng)?shù)匚挥谟颜x路的一座寫字樓，該寫字樓目前正由一家本地開發(fā)商建設(shè)。該寫字樓是兩座塔樓中的其中一座，雅詩閣集團(tuán)計(jì)劃在另外一座塔樓中開設(shè)盛捷服務(wù)式公寓，這也是雅詩閣在天津的第二座盛捷公寓。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，接下來的幾個(gè)季度，天津的的房地產(chǎn)交易將持續(xù)活躍，并呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。

此外值得關(guān)注的是，作為全球?qū)I(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司，仲量聯(lián)行上周發(fā)布了最新一份名為《快速邁向新北京》的白皮書。該白皮書不僅分析了奧運(yùn)會作為重要推進(jìn)因素如何推動北京的城市化發(fā)展，同時(shí)還分析了奧運(yùn)會對北京長期持續(xù)的影響。

該白皮書提到，自2001年成功申奧后，北京在城市改造方面的總預(yù)算約410億美元，其中大部分投資用于改善環(huán)境，以及擴(kuò)建城市基礎(chǔ)設(shè)施。“這些投資旨在為北京帶來長期持久的積極變化，從而推動北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口持續(xù)穩(wěn)定的增長。北京已經(jīng)快步邁向適宜居住、旅游和經(jīng)商的國際化大都市行列。”

仲量聯(lián)行白皮書指出，有言論稱北京房地產(chǎn)市場在奧運(yùn)后將會大幅回落，但事實(shí)上，奧運(yùn)會本身和支撐北京房地產(chǎn)市場增長的主要需求推動力之間并無直接的關(guān)聯(lián)。不過，奧運(yùn)會的持續(xù)影響，很可能成為北京在未來十年乃至今后更長時(shí)間內(nèi)取得成功的重大因素之一。 (周雪松 鄭巧)