2015年國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，以后買房不再繳納營(yíng)業(yè)稅，而是改為繳納增值稅。這個(gè)政策一出臺(tái)，很多市民開始擔(dān)心營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)造成不良影響，改增后房屋的售價(jià)會(huì)不會(huì)比原先的售價(jià)更貴，所以很多人為避免風(fēng)險(xiǎn)，提前購房。現(xiàn)就二手房交易營(yíng)業(yè)稅改增值稅問題為大家分析分析：

1、專家：營(yíng)改增”后應(yīng)該不會(huì)增加購房負(fù)擔(dān)

營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì)導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎?這無疑是很多人都關(guān)心的話題。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青解釋說，“營(yíng)改增”之后只是稅種和計(jì)稅方式的替代，并不會(huì)增加普通老百姓的購房負(fù)擔(dān)。

按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30號(hào)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購房超過5年下調(diào)為超過2年。也就是說，購買超過2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購買不足2年的住房對(duì)外出售則全額征收營(yíng)業(yè)稅;購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

朱青表示，營(yíng)業(yè)稅原來是5%，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人從事增值稅銷售活動(dòng)，按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。所以老百姓銷售二手房，是稅收負(fù)擔(dān)的下降。

2、為增值稅算筆賬

多位業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

首先是出售購買2年內(nèi)的房屋

以出售價(jià)300萬一套住宅，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。

如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是300萬，但最初買入價(jià)是150萬，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過營(yíng)業(yè)稅。

比如出售價(jià)格為400萬元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。

另一種是出售購買已滿2年的房屋

對(duì)普通住宅而言，售價(jià)300萬計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。

對(duì)非普通住宅而言，售價(jià)300萬計(jì)算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。

值得指出的是，二手房交易稅費(fèi)除了營(yíng)業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后，大概需要繳納8.7萬元。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，二手房交易營(yíng)業(yè)稅改增值稅會(huì)從原來營(yíng)業(yè)稅的5.5%會(huì)改為增值稅11%，比例上是有所提高，但是二手房征收稅額的年限對(duì)于普通住房來說從5年降低為2年，這時(shí)間與基數(shù)上相對(duì)以前營(yíng)業(yè)稅有所降低。同時(shí)，營(yíng)改增這一政策有國(guó)家宏觀調(diào)控保障，企業(yè)的發(fā)展與市場(chǎng)的銜接過渡時(shí)期將不會(huì)受挫。