公房基本概念

　　公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

　　也稱公有住宅、公產住房公房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租出售。公房隨著出售而變為私房。

　　公房有時也指拆遷后分到的房子。

　　公產房與私產房的最大區別在于產權，公產房沒有產權人，業主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。 公產房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。

　　一、關于公產房的性質

　　所謂公產房，是我國特殊體制下遺留下來的產物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。

　　按照產權人的不同又分為三種：

　　第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

　　第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業產。

　　第三種公產房是行政事業單位作為產權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

　　二、公房產繼承中的法律問題

　　關于公產房能否繼承的問題，實踐中爭議很大，眾說紛紜，各執己見，很難統一 。公產房的這種特殊形態，是我國社會所特有的一種事物?，F在公產住房的產權在法律上講是模糊的。司法實踐中對于許多問題是用政策性的臨時規定進行調整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

　　從法律上講，公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節的聯系，是一種不完整的不動產所有權，比如說，公產房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基于某種優先權繼續獲得房屋的租賃收益。

　　按照我國《繼承法》的規定，遺產一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產，對于公產房承租人只有使用權，沒有所有權，所以并不在遺產范圍，依法不能繼承。

　　當然隨著我國經濟的發展，對于公產房的繼承問題出現較多的緩沖處理?，F在許多認為公產房可以繼承的人認為住房是父母的辛勤勞動掙下來的，住房就是“遺產”，當然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合我國現實的社會實際。

　　實踐中從社會安定、和諧的角度來考慮，一般來說可以變更承租人。建設部的《城市房屋租賃管理辦法》規定：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租?！?/p>

　　從這些規定來看，公有住房承租權的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時，承租權并不能像其他可繼承的財產權一樣適用《繼承法》的規定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續承租的，經過住房部門同意是可以變更的。

　　三、離婚時公產房的分割問題

　　1、對于夫妻離婚對于房產的分割問題，依據最高人民法院關于《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的有關規定符合以下情況下的房產，雙方均是可以主張承租權的：

　　（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的；

　　（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；

　?。?）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；

　?。?）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；

　?。?）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；

　?。?）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；

　?。?）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；

　?。?）雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；

　?。?）應當認定為夫妻雙方均可承租的情形?！?/p>

　　2、對于夫妻雙方均可承租的公房，應依照下列原則予以處理：

　?。?）照顧撫養子女的一方；

　?。?）男女雙方在同等條件下，照顧女方；

　?。?）照顧殘疾或生活困難的一方；

　?。?）照顧無過錯一方。

　　3、已購公房的分割

產權的詞源

　　中國的產權概念來源于西方，現代西方產權理論，是在對傳統西方微觀經濟學、福利經濟學的根本缺陷進行思考和批判的基礎上形成的，是由科斯、威廉姆森等人提出的。

產權的性質

　　1、產權主體存在的實體性；

　　2、產權運行的獨立性；

　　3、產權全能的可分性；

　　4、產權價值形式的流動性。

產權的內容

　　1.產權首先是指特定的客體，即任何產權都是以特定客體為前提和基礎，產權中“產”即為客體，沒有特定客體的存在，產權便不再存在；同樣任何產權都是以依賴于特定客體的產權，也只能某一特定客體的產權。在現實生活中這樣的客體有多種表現形式，如財產、資產、資本、商品等。

　　2.產權其次是指主體對客體的權利，即主體與特定客體的關系。這種關系在現實生活中常表現為財產權等。主要包括包括對財產的所有權、占有權、使用權、支配權、收益權和處置權等，可以說產權是主體對客體一系列權利束的總稱。

　　3.產權還應該包括，不同主體基于對特定客體的權利，相互之間發生的各種各樣的經濟關系。如常見的領導與被領導，監督與被監督，生產者、經營者、消費者等之間的相互關系。表現在現代公司制企業中，經常是公司的所有者與公司的管理者以及公司各利益相關者的關系等，構成現代公司法理理論的重要內容。

　　4.從權利本身的內容來講，產權的內容包括兩個方面，一是特定主體對特定客體和其它主體的權能，即特定主體對特定客體或主體能做什么不能做什么或采取什么行為的權力，二是該主體通過對該特定客體和主體采取這種行為能夠獲得什么樣的收益。所以產權又稱權益。傳統經濟學側重于研究收益的配置機制，而現代經濟學側重于研究權力的配置機制。

產權的表現形式

　　具體而言，產權包含三層含義：

　　1.原始產權，也稱為資產的所有權，是指受法律確認和保護的經濟利益主體對財產的排他性的歸屬關系，包括所有者依法對自己的財產享有占有、使用、收益、處分的權利；

　　2.法人產權，即法人財產權，其中包括經營權，是指法人企業對資產所有者授予其經營的資產享有占有、使用、收益與處分的權利。法人產權是伴隨著法人制度的建立而產生的一種權利；

　　3.股權和債權，即在實行法人制度后，由于企業擁有對資產的法人所有權，致使原始產權轉變為股權或債權，或稱終極所有權。原始出資者能利用股東（或債權人）的各項權利對法人企業產生影響，但不能直接干預企業的經營活動。

其它表現形式

　產權可以從不同的角度進行分類，一般有六種形式：

　　1.按產權歷史發展動形態的不同分類：物權、債權、股權。

? ?2.按產權歸屬和占有主體的不同分類：原始產權、政府產權和法人產權。

　??? 3.按產權占有主體性質的不同分類：私有產權、政府產權和法人產權。

?? 4.按產權客體流動方式的不同分類：固定資產產權和流動資產產權。

　　5.按客體的形態的不同分類：有形資產產權和無形資產產權。

? ?6.按產權具體實現形態的不同分類：所有權、占有權和處置權。

　　此外，還可以根據產權所有制性質的不同分為國家所有權、集體所有權、公民財產所有權等

產權的類型

　　按照擁有權利的經濟行為主體的不同，產權可以分為公共產權、國有產權和私人產權三類。當產權權利界定給一個共同體，在共同體內的每一個成員便都有權分享這些權利，并且排除了共同體內以外的成員對共同體內的任何成員行使這些權利的干擾，那么產權就表現為公共產權，集體產權就是公共產權的一種；當把產權所包含的各種權利界定給國家，然后再按照可接受的政治程序來決定誰可以使用或不能使用這些權利，產權則表現為國有產權；當產權歸屬的主體是私人，并且對所有產權權利的行使完全由私人決策，產權就表現為私人產權。

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