1．產權的概念

　? 產權是財產權利的簡稱，是指財產所有權以及與財產所有權有關的財產權。

　 財產所有權是指財產所有者依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。財產所有者的這些權利是財產所有權所具有的權能。所有權的權能是可以從所有者那里分離出來的，例如租賃業務中，承租人以租金為代價從出租人那里取得租賃物品的使用權。與所有權有關的財產權是在所有權權能與所有人發生分離的基礎上產生的，指非所有人在所有人財產上享有的占有，使用，以及在一定程度上依法享有收益和處分的權利，即是說，與財產所有權有關的財產權是由財產所有權派生出來的各種權利。由于財產的概念是人們對經濟資源的使用進行控制而由法律界定，并以貨幣來衡量的人與人之間的基本關系，因此，產權實際上是對經濟活動中人與人之間利益邊界的一種界定。在這一界定中，擁有或享有財產所有權或其權能的人、組織稱為產權主體，產權主體作用的對象是產權客體。產權客體是指可以被產權主體控制支配或享用的、具有文化科學和經濟價值的物質資料以及各類無形資產，如設備、原材料、知識產權、發明權、商標權等.

2．產權的屬性

?????? 產權具有四個方面的屬性，即排他性、可分離性、可分割性和不完備性。

　　產權的排他性是指某一產權主體，在行使對某一特定資源的一組權利時，排斥了任何其他產權主體對同一資源行使相同的權利。

　　產權的可分離性是指特定財產的各項權利可以分屬于不同的主體，如企業投資者享有企業財產的收益權、而企業的經營者可行使企業財產的使用權。正是由于產權的可分離性，使得產權是可以交易(轉讓)的。產權交易是產權主體將產權客體的所有權或由其派生的權利作為商品進行買賣的行為。產權交易有多種形式，如承包經營、租賃、參股控股、兼并收購等。商品買賣是一組權利的交換，這種交換是一種廣泛意義上的產權轉讓。

　　產權的可分割性有兩層含義：一層是上面所講到的可分離性；另一層是各項權利分離后還可進一步細分，如股份有限公司投資者選擇管理者的權利可進一步分為一股一權。

　　產權的不完備性是產權中的權利是受限制的。產權是通過法律界定或由習俗和道德來表達的，這就意味著產權中的任何權利都是受限制的，即不完備性。計劃經濟體制下，政府直接干預企業的經營活動，是導致企業經營權不完的重要原因。

?????? 企業產權理論的論述

　1．企業產權決定企業的治理結構

　現代企業理論和產業組織理論已經證明，企業的績效由多種因素綜合決定。首先，產權安排決定公司治理結構。若產權模糊，會滋生出所有者與經營者之間的“激勵不相容”和權責利不對稱，以及企業對市場競爭的不依賴性；其次，公司治理結構影響著企業家的素質（能力）高低和努力程度；其三，企業家的能力和努力水平，決定企業的經營戰略和管理水平，這兩者同時影響企業的營運；其四，市場結構對企業績效也有著重要的影響。最終，企業績效由企業營運和市場結構共同決定。不同的企業產權契約，決定了不同的公司治理結構。

　　治理結構是一種制度安排，它通過一定的契約和治理手段，合理配置剩余索取權和控制權，以形成科學的自我約束和相互制衡機制。目的是協調包括股東、債權人、券商、投資銀行、職工、經理人員、銷售商及市場中介機構等在內的利益相關者（stakeholder）之間的利益和權利關系，促使其長期合作，以保證企業的決策效率和長治久安。企業治理結構的核心，是如何解決利益相關者的責權利關系問題，尤其是剩余索取權和控制權的配置問題。企業治理可以分為兩個部分：一個是治理結構（GovernanceStructure），另一個是治理機制（GovernanceMechanism）。治理結構包括股權結構、董事會、監事會、經營班子等；治理機制包括用人機制、監督機制和激勵機制，這兩者共同決定了治理效率的高低，而治理機制應是其核心，治理結構只是基礎。從經濟學分析，治理結構一般包括兩個方面：一是企業的外部治理。主要包括產品市場、資本市場、經理人市場和勞動力市場。外部治理實質上是市場對企業的治理。二是企業的內部治理。內部治理即人們通常所說的法人治理結構。

　　法人治理結構是企業內部通過組織程序（通常以章程的形式）所明確的所有者、董事會和高級經理人員等利益相關者之間權力分配和制衡的制度體系，旨在維護股東、公司債權人以及社會公共利益，保證公司正常有效地運營。其內容包括：如何配置和行使控制權，如何監督和評價董事會、經理人和職工，如何設計和實施有效的激勵和約束機制。簡言之，法人治理結構就是股東會、董事會、監事會和經理階層的權力分配模式。

　　企業的法人治理結構是企業組織結構設計中的大問題。為了解決現代公司中廣泛存在的委托一代理問題，就必須設計一套相應的制度安排，使代理成本最小化，提高企業的經營績效；同時，確保股東方（投資者）的合法權益，使決策更加科學，維護公司正常的管理秩序。

　　以新制度經濟學派的主要代表人物羅納德·科斯（Ronaid Coase）為代表的產權學派認為，產權明晰是企業績效的關鍵或決定性因素。主要論點是：

　　（1）資產擁有論，認為企業資產只有為私人擁有，才能滿足實現產權的排他性，這種排他性保證了擁有者的資產以及使用資產帶來的收益不被他人所侵占，從而構建了企業擁有者對資產關切的有效激勵機制。

　　（2）剩余利潤占有論，認為企業擁有者追求企業績效的基本激勵動機是來自對剩余利潤的占有，企業家對剩余利潤占有份額越多，提高企業效益的動機也越強。企業擁有者追求企業績效動機的程度與剩余利潤占有的份額成正比。

　　（3）私有化論，認為非私有企業相對于私有企業來說，存在企業目的多元化（既要追求利潤目標，還要承擔福利、就業等社會義務等）、對經理激勵不足，以及由不能承擔所有商業風險導致的財務軟約束等弊端。

　　受各國歷史傳統、法律制度、文化特質、思維模式、市場環境以及發展階段的影響，各國的企業法人治理結構存在明顯差異。這些差異性是不同產權制度下企業利益相關者之間博弈的結果。在當代市場經濟國家中，企業治理結構模式主要有美(英)模式、德國模式和日本模式。

????

? 產權的收回主要有房屋土地使用權的收回

??? 收回土地使有權的主體是原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府，土地行政主管部門，農村集體經濟組織（限于農民集體所有的土地）。

??? 二、由有關人民政府收回使用權的

??? 已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地；連續兩年來使未使用的；經原批準機關的批準；由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權《土地管理法》第三十七條第一款。

??? 三、土地行政主管部門可以收回土地使用權的

??? 《土地管理法》第五十八條規定，有下列情形之一的，由有關人民政府的土地行政主管報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府的批準，可以由回國有土地使有權：

??? （一）為公共利益需要使用土地的；

??? （二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

??? （三）土地出讓等有償使用合同約定的使有期限屆滿；土地使有者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

??? （四）因單位撤銷、遷移等原因；停止使用原劃撥的國有土地的；

??? （五）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的；

??? 四、收回土地使用權的補償或賠償

??? ①為公共利益需要使用土地的或為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的而收回國有土地使用權的；對土地使用權人應當參照當地征用土地標準，對土地使用權人給予適當補償，無償劃撥的，不予補償，《土地管理法》第五十八條第二款和（《辦法》第四十六條第一款）。

??? ②收回以有償方式取得的國有土地使用權的，應當根據使用土地年限和土地開發情況給予補償，除國有土地有償使用合同另有約定外，收回國有土地使用權，應當對地上的建筑物、構筑物等附著物給予補償（《辦法》第四十六條第三款）。

??? 五、對收回國有土地的使用

??? 1、為公共利益需要使用土地《土地管理法》第五十八條第一款第一項。

??? 2、為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的（《土地管理法》第五十八條第一款第二項）。

??? 對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照法律規定予以出讓，（《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條第一款和第二款）。

??? 六、收回土地使有權的方式

??? 收回土地使有權分為國有土地使用權的收回與農民集體土地使用權的收回，收回國有土地使用權是有關人民政府及其土地行政主管部門的一項重要的行政行為，該行為是在有關人政府及某土地行政主管部門下發收回土地使用權通知書后，有關當事人拒不歸還時，采取的行政措施，主要的行政處理決定和行政處罰決定。

房屋所有權與土地使用權：使用權終止問題

??所有權被認為是永久性的，即只要房屋存在所有權即存在。但是，土地使用權則是有期限的這樣，在房屋所有權與土地使用權結合下，必然有一個土地使用權終結后房產的歸屬問題。

（一）地上權制度的安排

地上權制度是存在于私人之間的一種安排，地上權的設定一般是有一定期限的，甚至一些國家的立法為地上權設定了最長期限，一般為30至100年。這主要是因為土地是社會中最珍貴的不可再生的資源，為保障土地所有權人特別是其繼承人的利益，對地上權存續期間作了限制。這也就意味著現代地上權均存在一個終結問題。

在地上權期滿或消滅時，房屋的歸屬的一般原則是土地所有權人取得房屋的所有權。例如，《意大利民法典》第953條規定：“如果地上權是附確定期限設立的，則在期限屆滿時，地上權消滅，土地所有人成為地上建筑物的所有人。”同樣，在德國，“地上權因期限屆滿而消滅時，地上建筑物因地上權歸于土地所有權人也同時歸于土地所有權人。”為調和地上權人（建筑物所有權人）與土地所有權人的利益沖突，現代地上權法律制度，均允許地上權人獲得補償或強加給土地所有權人取得該建筑物時，對地上權人承擔賠償責任的法律義務。?這種獲得補償的權利，是地上權人對房屋擁有所有權的一個重要體現。

（二）我國關于土地使用權期限的現行規定

目前，我國立法中并沒有關于農村私房和城市私房所占土地使用權存在年限的規定。實際上，這兩種房屋所有權人對宅基地的使用權具有永久性。在農村和城市，宅基地均可通過房屋繼承途徑而由繼承人繼承，房屋毀損或滅失后可以修復或重建（只是要經過必要的批準手續），因此，房屋毀損或滅失，只要所有權人或其繼承人愿意恢復其建筑物，那么對土地的使用權便可以長久地延續下去。

而通過出讓方式取得的國有土地使用權用于建設，其使用權均存在年限。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條根據土地的用途對各類用途的土地使用權最高年限作了規定：（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

《城市房地產管理法》第21條規定，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。“

顯然，《城市房地產管理法》只明確了土地使用權到期不申請續期或未批準，土地使用權無償收回原則。而4年前的國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條還規定了建筑物的無償收回原則：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”

顯然，在土地使用期限屆滿時，無償收回地上建筑物和其他附著物，有違民法的公平原則，正確的作法應當是給予合理的補償。但這一問題的解決有待法律規定作出修改。對土地上的房屋和建筑物無償收回，實際上是置國家以優越的地位，而不是一般的商業或平等交易地位。正如在個人與個人之間的地上權安排一樣，在結束時，一般要由土地所有權人和地上權人就地上建筑物的補償達成協議或者事先在地租或費用上作好安排以在屆滿時不用任何補償即歸土地所有權人，如果認為國家和房屋所有權人在這里是平等的民事法律關系，就應當考慮補償和協商的作用。第21條的規定顯然是有悖于私法的基本原則，有待今后立法修改和完善。

另外，土地使用權的一步改造還涉及到關于土地使用權期限規范的問題。關于土地使用終止規范及其改進建議我們已經在第章作了論述。土地使用權終止是關系千家萬戶生存的大事，一個穩定的居住環境，顯然有利于社會穩定。作者認為，土地使用權終止不僅僅是要解決土地使用終止時的建筑物的合理補償問題，更重要的是建立一個合理的土地使用其限規范。