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寧波
宅基地轉(zhuǎn)讓
農(nóng)民的住房轉(zhuǎn)讓和宅基地轉(zhuǎn)讓實際是相輔相成的兩個問題。對于農(nóng)民住房的轉(zhuǎn)讓，我國在《土地管理法》中規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。這條規(guī)定隱含著國家允許農(nóng)村住房進行轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容。
但對于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，我國現(xiàn)行立法卻是持嚴(yán)格禁止的態(tài)度，目前農(nóng)民的宅基地使用權(quán)只能在住房發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，才可以隨之一并轉(zhuǎn)讓，其他情形下的轉(zhuǎn)讓都是違反法律規(guī)定的。
宅基地轉(zhuǎn)讓分析
如此嚴(yán)格的禁止性規(guī)定與當(dāng)前農(nóng)村的實際情況極不相符。我國農(nóng)村不斷加快的城市化進程，導(dǎo)致了農(nóng)村宅基地過剩的問題日趨嚴(yán)重。在城市化背景下，農(nóng)村人口發(fā)生轉(zhuǎn)移，大量剩余勞動力涌入城市，而因為這些人原有的宅基地不允許自由轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致許多人的宅基地實際上處于閑置狀態(tài)，甚至在許多的地方還出現(xiàn)了所謂的“空心村”。在這種情況下，如果仍然繼續(xù)堅持禁止宅基地的轉(zhuǎn)讓，那么一方面已經(jīng)轉(zhuǎn)移的人口還繼續(xù)占有宅基地，另一方面新增的人口又只能通過重新劃分
宅基地轉(zhuǎn)讓現(xiàn)狀
流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)，可轉(zhuǎn)讓性是財產(chǎn)權(quán)的基本特征。各國物權(quán)法歸根結(jié)底都是以有效地利用資源，最大限度地增加財富為目的，也就是通過法律手段促進資源的優(yōu)化配置。因此，現(xiàn)代物權(quán)法更強調(diào)對物的經(jīng)濟效益的價值追求，由過去單純的強調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r值的追求。宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，如果僅僅是確定其歸屬，則其財產(chǎn)的價值未能充分發(fā)揮。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。
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