簽訂商鋪買賣合同時要注意的四大常見問題



　　 中國自古有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，商鋪雖然投資較大，但回報率普遍高于住宅。目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時應(yīng)格外注意。　　有這樣一個案例：一家建材公司去年在某建材市場購買了一個鋪位。簽合同時，雙方未約定市場性質(zhì)。搬入后不久，因建材市場競爭激烈，發(fā)展商將市場改為燈具市場，造成建材公司難以繼續(xù)經(jīng)營。該公司與其他建材公司聯(lián)合找發(fā)展商交涉，發(fā)展商以合同中對此并無約定為理由，讓建材公司啞口無言。該案中，發(fā)展商的行為極大損害了業(yè)主的權(quán)益，令業(yè)主陷入了兩難的境地--繼續(xù)在燈具市場里經(jīng)營建材，顯然會蝕本；而出售鋪位，又難免貶值。從該案中可以看出，購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：　　一要注意公用分攤面積。一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過50%。對此，開發(fā)商當然自有說法，但對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預算?！　∫苊獯饲闆r的出現(xiàn)，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時順利維權(quán)。　　二要注意返租承諾。返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此。以下這個案例或許能給購買者帶來一些警示。林先生購買了某在建大型商場的一個鋪位，與發(fā)展商簽訂了購房合同與返租協(xié)議書。雙方約定：林先生同意將物業(yè)租給發(fā)展商；發(fā)展商在三年內(nèi)支付總房款22%的返租回報。然而一年后，發(fā)展商未能按約交房，也沒有支付返租回報，當林先生告上法院，要求發(fā)展商支付違約金、返租回報金及滯納金時，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給發(fā)展商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報不獲支持。　　除了延期交房導致返租回報難以實現(xiàn)外，有相當多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應(yīng)約定。此情況下，如發(fā)展商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。　　三要注意貸款風險。個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。一般不超過合同價款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力?！　∷囊⒁鈨?nèi)、外銷商鋪未并軌。本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌，但商鋪仍處于內(nèi)、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。

　

商鋪買賣合同

商鋪買賣合同（合同編號：）

合同雙方當事人：

出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企業(yè)資質(zhì)證書號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理機構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【委托代理人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商鋪達成如下協(xié)議：

第一條項目建設(shè)依據(jù)。

出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規(guī)劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。

出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商鋪，【現(xiàn)定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二條商鋪銷售依據(jù)。

買受人購買的商鋪為【現(xiàn)房】【預售商鋪】。預售商鋪批準機關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商鋪預售許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條買受人所購商鋪的基本情況。

買受人購買的商鋪（以下簡稱該商鋪，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元】【層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號房。

該商鋪的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿結(jié)構(gòu)，層高為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑層數(shù)地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層。

該商鋪陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商鋪【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套內(nèi)建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四條計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式計算該商鋪價款：

1．按建筑面積計算，該商鋪單價為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

2．按套內(nèi)建筑面積計算，該商鋪單價為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，

總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

3．按套（單元）計算，該商鋪總價款為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五條面積確認及面積差異處理。

根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。

商鋪交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進行處理：

1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝─────────────×100％

合同約定面積

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。

第六條付款方式及期限。

買受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式按期付款：

1．一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七條買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理：