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寧波
大房東不允許轉租，二房東的轉租合同有效
我國《合同法》第五十二條對合同無效作出了明確而具體的規定：（一）一方當事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3） 以合法形式隱瞞違法目的的；（四）損害公共利益的；（五）違反法律、行政法規強制性規定的。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規定，經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。第三人給租賃財產造成損失的，承租人應當賠償損失。”承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。本條是否意味著承租人無權轉租？法律規定，其初衷是為了保護出租人的利益，賦予出租人終止合同的選擇權。為了防止承租人未經出租人同意擅自使用租賃物牟利，擾亂市場價格，也為了防止承租人利用租賃物進行違法活動，損害社會公共利益。訂立租賃合同，轉讓租賃物的占有權、使用權和收益權。承租人取得租賃物的目的也是為了使用和收益。因此，在當事人沒有特別約定的情況下，承租人按照租賃合同取得租賃物后，有使用權和收益權，出租人不得不當干預。因此，轉租不僅是取得收益的一種方式，而且是租賃合同目的范圍內的一種權利，不應否認。因此，應當認為，出租人和承租人不知道租賃物是否可以轉租，承租人未經出租人同意轉租租賃物的，不屬于擅自處分，而是合法行使收益權。轉租合同應當是有效合同，只有出租人有權與承租人解除租賃合同。只有出租人與承租人明確約定承租人在租賃期內不能轉租租賃物的，承租人才將租賃物轉租，違反誠實信用原則，性質惡意，屬于違約，無權處分。出租人不承認的，轉租合同無效。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定，房屋未經出租人同意并登記轉租的，租賃無效。我國《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續并生效的，從其規定。”。同時，最高人民法院《合同法解釋（二）》規定，合同效力的認定依據法律、行政法規。因為建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬于國務院部門規章，其性質是行政行為，而不是司法行為。你知道嗎
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