在先債權(quán)能否對(duì)抗已登記的物權(quán)，《民法典》自2021年1月1日起施行，物權(quán)法的生效日為2020年12月31日。屆時(shí)，這一規(guī)定將被民法典取代，相關(guān)司法解釋也將失效。《民法典》施行前的法律規(guī)定：當(dāng)事人訂立房地產(chǎn)買賣合同，未辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的，出賣人隨后與第三人就同一房地產(chǎn)訂立買賣合同，并依法登記。前項(xiàng)買賣合同即使經(jīng)人民法院確認(rèn)有效，也不能對(duì)抗已登記的不動(dòng)產(chǎn)的第三人所有權(quán)，前項(xiàng)合同債權(quán)可以通過其他途徑尋求法律保護(hù)。《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記不得生效，第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立的房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的以外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

根據(jù)上述規(guī)定，當(dāng)事人訂立房地產(chǎn)買賣合同，未辦理物權(quán)登記的，雖然不影響買賣合同效力，買方尚未取得房地產(chǎn)的所有權(quán)。即使人民法院生效的民事判決確認(rèn)買賣合同有效，該房地產(chǎn)的權(quán)屬不變，買受人只有根據(jù)買賣合同享有的權(quán)利，這是一項(xiàng)債權(quán)。出賣人其后與第三人就同一房地產(chǎn)訂立買賣合同并依法登記的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該第三人取得了該房地產(chǎn)的所有權(quán)。

民法典（2021年1月1日起施行）

第208條【物權(quán)公示原則】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，應(yīng)當(dāng)依法登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依法交付。第二百一十五條當(dāng)事人訂立的房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，本合同的有效性不受影響。因?yàn)樵I受人只享有債權(quán)，第三人享有物權(quán)，當(dāng)二者發(fā)生沖突時(shí)，按照物權(quán)效力優(yōu)先于債權(quán)效力的基本原則，優(yōu)先保護(hù)已登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。即使先行合同被生效的民事判決確認(rèn)生效，也不能對(duì)抗已登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，先行合同債權(quán)可以通過法院認(rèn)可的其他方式尋求法律保護(hù)。以上是小編對(duì)這個(gè)問題的回答。如有其他疑問，律師事務(wù)所將提供專業(yè)的法律咨詢服務(wù)。你知道嗎