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寧波
房地產抵押法律風險分析
在我們的日常生活中，大多數人都知道以房地產作為抵押貸款是安全的。誰來考慮法律風險？分析了債權實現中的法律風險及其規避：一是司法拍賣的法律風險。對于抵押的不動產，債權人可以在債權無法實現時向法院提起訴訟，判決后再申請法院強制執行。此時，根據《最高人民法院關于人民法院執行若干問題的規定（試行）》第四十條的規定，人民法院可以強制拍賣抵押的房地產，實現債權。但在司法實踐中，對于房地產拍賣，首先要根據市場價格對房地產進行評估，然后再根據評估價格進行拍賣。在實踐中，有很多房地產在拍賣中由于房價等原因。也就是說，抵押房屋不能出售，債權就不能實現。2、 不拍賣、不出售、不清償日常生活所需房產的法律風險。如果債務人以其生活所需的不動產作為抵押向債權人借款，一旦債務人無力償還，債權人很難通過司法途徑實現債權。3、 如何規避房地產抵押中的法律風險？對于債權人或者借款人來說，首先要調查債務人提供的作為抵押的不動產是否是債務人及其家庭成員的必要住房。債務人提供的財產是第三人財產的，債權人必須調查該財產是否為第三人及其受扶養人的必要住所。二是通過簽訂具有生效條件的房屋買賣合同，結合房地產抵押登記，規避風險。具體操作如下：一是按照正常程序辦理房地產抵押登記相關手續；二是通過第三人與債務人簽訂具有生效條件的房屋買賣合同。需要注意的是，第三人與債權人必須是一個利益共同體，附帶的生效條件是“房屋被法院拍賣并再次出售時，房屋買賣合同生效，否則不生效”。當然，簽訂房價協議的目的是為了把房子賣得盡可能低。這樣，抵押房屋一經法院拍賣，第三人與債務人簽訂的房屋買賣合同即生效。此時，法院可以申請第三人將房款直接支付給債權人，實現債權。而由于第三人與債務人簽訂的房屋買賣合同中約定的房價很低，抵押房屋變現的可能性就不用說了。
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簡介:
蘭新富,男,湖南云盟律師事務所律師,中國共產黨員,資深人力資源管理師. ? ? ? ? ?勤學精研法律及多學科知識，具有深厚的法學功底、較高的理論素養。 綜合分析能力強，長于邏輯推理，善于洞察情勢，駕馭全局，從細節入手抓住關鍵，找到案件的突破口，使案件峰回路轉，柳暗花明。 雄辯的口才，縝密的思維，庖丁解牛，條分縷析，吃透案情，出奇制勝。 正直堅定，大膽無畏，一身正氣，恪守誠信。 曾在大中型外資及民營企業做行政人力資源經理、法務等高層管理多年，熟悉企業經營管理，具有做企業法律顧問的優勢。 擅長刑事辯護、行政糾紛、債權債務、合同糾紛、交通事故糾紛及房產糾紛、婚姻糾紛等專業領域。辦理過眾多刑事案件、行政案件、合同糾紛案件、債權債務案件、交通事故案件及房產案件、婚姻案件，勝訴率高。 在為弱勢群體維權工作中表現突出，榮獲2013年度湖南省法律援助優秀服務標兵稱號。 堅持憲法法律至上，以事實為根據，以法律為準繩，最大限度維護當事人的合法權益。 執業以來，以嚴謹負責的態度，一絲不茍的工作作風，言出必行的誠信服務，卓越的辦案能力，良好的辦案效果，贏得了廣大當事人的贊賞
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