摘要：什么是土地出讓金？它的特點是什么？如何計算土地出讓金的數額？土地出讓金怎么退，用在哪里？本文對此進行了詳細闡述。土地轉讓費是多少？

土地出讓金是指各級政府土地管理部門在將土地使用權出讓給土地使用者時，按照規定向土地使用者收取的土地出讓總價（土地出讓交易總額），或者土地使用者支付的續期土地出讓金土地使用期限屆滿的，向土地管理部門或者原通過行政劃撥取得土地使用權的土地使用者有償轉讓、出租、抵押、入股、投資，并按規定補足土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對于住房等項目，可以采取招標、拍賣、掛牌等方式，通過市場定價，土地出讓金就是地價。但對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等產業項目，往往不能完全依靠市場調節。土地出讓金具有稅收的性質，是土地的定價。

顧名思義，土地出讓金是與土地和土地使用權相關的一個新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金在社會主義宏觀調控中具有兩大功能：一是規范土地用途，改善和調整產業結構，包括一、二、三產業結構和各產業內部結構，從而制約或促進經濟發展；二是土地出讓金的分配，作為調節市場經濟關系的經濟杠桿，調節土地收益在國家、土地所有者和土地使用者之間的合理分配，調節市場競爭。

土地出讓金實際上是出讓土地使用權若干年的土地所有人的土地租金之和。現行土地出讓金的實質可以概括為一個矛盾的綜合體，既有多年積累的地租性質，又有一次性征收的非稅性質。土地出讓金具有租稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家支付的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金將累計幾年的總租金，一次性收取，似乎具有稅收的非出租性質。土地出讓金本身就是這樣一個復雜的內部矛盾。也就是說，土地出讓金是似租而不租，似稅而不稅。土地出讓金的特點：土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。確切地說，土地出讓金是土地使用權的交易價格，也可以簡單地理解為地價，其價格取決于土地市場的供求關系。

《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確規定，土地出讓收入主要用于征地拆遷補償、土地開發支出、農業支持支出和城市建設支出。

在國有土地的情況下，國家作為土地所有人，在一定期限內將土地使用權轉讓給土地使用者（國土資源部要求開發商在一年或兩年內開發，如囤地罰款或收回土地使用權，但大多數地方政府不這樣做）實行這一政策，大多是保障房開發商，造成住房供應緊張和房價飛漲）或是分期支付一定數額的錢叫土地出讓金。土地流轉的水平與土地流轉的用途、地點和期限密切相關。土地出讓金一般一次繳納。但一些土地出讓金數額巨大，辦理出讓手續需要很長時間，因此也存在多筆支付。可見，這種多次支付不同于現行的“年租制”。土地出讓金的計算方法：一、有實際成交價格且不低于基準地價平均水平的，按不低于成交價格40%的標準計算；成交價格低于基準地價平均標準的，按總地價的40%計算。二是劃撥土地使用權出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三是土地使用權受讓人對以上方式計算的土地出讓金數額有異議的，應當委托有資質的土地評估機構進行評估，土地出讓金按照評估價格的40%計算。四是劃撥土地使用權成本價占地價的最高比例不得高于60%。按劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價折算為市場地價，再按不低于40%的標準計算出讓金。土地出讓金返還方式：一是政府主導拆遷，土地出讓金返還用于安置房的建設和購買，而與國土部門簽訂的出讓合同價格為1億元，企業已支付1億元。根據協議，土地出讓金入庫后，將給予乙方3000萬元的資金支持補貼，用于該項目1萬平方米動遷房的建設。動遷房竣工后，將免費移交給被拆遷戶。二是政府主導拆遷，拆遷返還土地出讓金（代拆、拆遷補償）

目前招拍掛制度要求土地作為“備地”出售，但現實中，一些開發商提前參與拆遷，而政府或原地招標、拍賣、掛牌出讓，由開發商負責拆遷。開發商繳納土地出讓金后，政府部門將部分返還給開發商，用于拆遷或安置補償。

房地產開發企業通過招標、拍賣、掛牌等方式購買100畝土地。與國土部門簽訂的合同價格為1億元，企業已支付1億元。根據協議，土地出讓金入庫后，將給予乙方3000萬元的財政支持補貼，用于該項目1萬平方米土地及地上建筑物的拆遷費用。國土部門委托房地產開發公司進行房屋拆遷和土地平整，并代委托方向原土地使用者支付拆遷補償款。同意返還的3000萬元中，1000萬元用于拆遷支出，2000萬元用于拆遷戶補償。企業實際向搬遷戶支付補償款1500萬元。三是政府主導拆遷，與開發項目相關的基礎設施建設返還土地出讓金。

一般來說，由于實行土地儲備制度，政府會將原土地轉為成熟土地，然后進行“招拍掛”。拆遷問題得到妥善解決，土地開發基本完成，周邊市政建設逐步完善，水、電、煤等市政設施有計劃地配置到位。即在招拍掛活動前，國土部門已將擬出讓的土地作為凈土地進行處置，即權屬清晰、邊界清晰、地面平整、無地面附著物的土地。但在經營性用地招拍掛的實際工作中，“毛地”出讓的案例很多，特別是在企業改制、重組、土地資產處置等方面。因此，許多政府部門在土地招標、拍賣、掛牌出讓后，將土地出讓金以補償城市道路、給排水、燃氣、熱力、防洪等與開發項目有關的工程建設的形式返還。

案例：某房地產開發企業通過招標、拍賣、掛牌等方式購買100畝土地，以1億元的價格與國土部門簽訂出讓合同，企業已支付1億元。根據協議，土地出讓金入庫后，將給予乙方3000萬元的財政補助，用于城市道路、給排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施建設項目