1、 房屋被拆遷時(shí)如何界定房改非

我國(guó)法律沒(méi)有對(duì)房屋的性質(zhì)作出具體分類(lèi)，法律中也沒(méi)有“房改非”二字“住宅轉(zhuǎn)非住宅”是拆遷補(bǔ)償中住宅轉(zhuǎn)非住宅的具體用語(yǔ)。所謂“住改非住”，又稱(chēng)“住改商”，是指國(guó)有或集體所有土地上的房屋。權(quán)屬證書(shū)載明的用途為住宅，但事實(shí)上利用沿街地理位置變更經(jīng)營(yíng)，依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等業(yè)務(wù)手續(xù)，并有納稅記錄。

對(duì)“以房轉(zhuǎn)非商”的認(rèn)定，主要依據(jù)的是2003年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于認(rèn)真做好房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》，2003年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年，地方政府的行政法規(guī)。需要從多方面綜合考慮，包括以下幾個(gè)方面：

1、根據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等，上述證件通常能直接反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主體和所在地，并能直接識(shí)別房屋的實(shí)際用途。

2。納稅憑證。一般來(lái)說(shuō)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)伴隨著納稅，納稅證明（免稅單位應(yīng)提供免稅證明）可以表明生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的住房，當(dāng)然是“由房轉(zhuǎn)非房”。

3。租賃程序。出租房屋應(yīng)當(dāng)提供租賃協(xié)議、發(fā)票、完稅憑證等。

4。有的房屋雖然沒(méi)有相關(guān)證照，但實(shí)際用于辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；有的房屋雖然證照登記地在房屋內(nèi)，但在這里沒(méi)有辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。前者應(yīng)視為“以房養(yǎng)非”，后者則不能享受“以房養(yǎng)非”的待遇。

5。操作時(shí)間。實(shí)踐中，商品房的補(bǔ)償普遍高于住宅。因此，一些經(jīng)營(yíng)者為了獲得更多的補(bǔ)償，暫時(shí)將房屋改為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，按照“以非代住”的原則，不能要求對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償。征收國(guó)有土地上房屋造成的損失如何賠償《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例解釋》第二十三條征收房屋造成的損失的賠償，應(yīng)當(dāng)按照征收前的利益確定房屋數(shù)量、停工期等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

根據(jù)2003年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城市房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》，“各地可根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況等實(shí)際情況給予適當(dāng)?shù)牟疬w補(bǔ)償，對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)為住宅但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)性房屋，應(yīng)辦理營(yíng)業(yè)年限和納稅手續(xù)，但各地的具體賠償標(biāo)準(zhǔn)各不相同。實(shí)踐中，“以房換非以房”的補(bǔ)償形式有哪些？

（1）按住宅和商品房均價(jià)計(jì)算。只要在拆遷通知發(fā)布前依法取得合法的營(yíng)業(yè)手續(xù)、稅務(wù)登記證和稅務(wù)記錄，且房屋所有權(quán)證、合法的營(yíng)業(yè)手續(xù)和稅務(wù)登記證上標(biāo)明的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所一致，補(bǔ)償金額按照同類(lèi)房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。（2）根據(jù)商品房。一些地方對(duì)“以房養(yǎng)非”的住房補(bǔ)償優(yōu)惠相當(dāng)徹底。拆遷通知發(fā)布前，已經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間以上的，可以提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、稅務(wù)發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商品房補(bǔ)償政策，而一些地方則根據(jù)房屋的實(shí)際用途明示賠償。

（3）根據(jù)商品房估價(jià)，并根據(jù)街道標(biāo)準(zhǔn)是否不同。根據(jù)商品房評(píng)估的前提，一般都是取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)并繳納一定時(shí)期的稅款。沿街住宅對(duì)非住宅建筑的評(píng)估，以經(jīng)營(yíng)年限為基準(zhǔn)，以經(jīng)營(yíng)房屋性質(zhì)的拆遷評(píng)估價(jià)格與住宅房屋性質(zhì)權(quán)重之和作為實(shí)際經(jīng)營(yíng)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。非街道住宅轉(zhuǎn)非住宅的，實(shí)際經(jīng)營(yíng)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助的方式確定，經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定。

（4）住宅部分用于經(jīng)營(yíng)的，該部分按商品房補(bǔ)償，其余按住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。根據(jù)一些地方規(guī)定，對(duì)非住宅建筑的拆遷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)房屋的合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限和納稅情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。在具體操作中，應(yīng)根據(jù)非住宅建筑的時(shí)間提高房屋評(píng)估值的標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，此前有人提到，房改必須在一定時(shí)間點(diǎn)之前進(jìn)行。這個(gè)時(shí)點(diǎn)過(guò)后，除一樓靠近道路外，其他所有非住宅建筑都將根據(jù)房屋性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償。采用混合標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)被拆遷人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積，按照同一地段的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)其他住宅非住宅的貨幣安置補(bǔ)償，被拆遷人實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積按房屋評(píng)估價(jià)格的倍數(shù)給予補(bǔ)償。

以上是對(duì)“如何界定房屋拆遷中的房改”的回答。我們可以理解，“非房改房”是拆遷補(bǔ)償中的一個(gè)具體稱(chēng)謂。如果您想了解更多其他法律知識(shí)，我們還提供專(zhuān)業(yè)的律師在線咨詢(xún)服務(wù)。歡迎您再次進(jìn)行法律咨詢(xún)。你知道嗎