1、 會計分析

由于拆遷補償協(xié)議一般只反映拆遷補償面積，而不反映其價值，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計處理上把“實物補償法”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換法”，并按照《企業(yè)會計準則—非貨幣性資產(chǎn)交換》進行會計處理，只確認收到補償?shù)牟糠质杖耄瑢ρa償給被拆遷人的財產(chǎn)不確認收入和成本。這種處理表面上看似合理，實際上卻是會計政策的錯誤運用。雖然置換部分的營業(yè)稅金及附加繳納較少，但也給企業(yè)在土地增值稅的最終結(jié)算中帶來了很多不必要的麻煩。他們總覺得有很多事情無法解釋。如果稅務(wù)部門強令他們繳納這部分稅款，企業(yè)將不得不邊吃邊補，它無法抵消土地增值稅，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營和稅收風(fēng)險。從會計的角度看，按照實質(zhì)重于形式的原則，就交易的本質(zhì)而言，這實際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以被拆遷人的舊財產(chǎn)交換新財產(chǎn)的交易。這種經(jīng)濟業(yè)務(wù)由“買”和“賣”組成，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先向被拆遷人購買舊房，再將新房以同等價格出售給被拆遷人。但在實際操作過程中，由于無法確定其計量價格，使得其不具有可操作性，成為一個無法解決的問題。從稅法角度看，以非貨幣補償?shù)男问椒颠€被拆遷人的財產(chǎn)，應(yīng)當按照“成本價”確認為“稅收”，并繳納營業(yè)稅及附加費。從這個角度看，要想獲得計量價格，必須等到工程竣工清算，這在時間上是不現(xiàn)實的。但在實際業(yè)務(wù)發(fā)生時，我們可以先按本公司上一年度已完工并實際銷售的房地產(chǎn)的平均成本進行會計處理，然后在項目完工并清償時，再按實際成本進行相應(yīng)調(diào)整，這個問題很容易解決。二是計量價格的確定。由于工程竣工的實際成本包含了拆遷成本的估算部分，工程成本（估算部分成本）成為一個循環(huán)，導(dǎo)致無法獲得真實的計量價格，但可以采用以下方法確定接近真實成本的計量價格。（一） 不考慮非貨幣性補償部分的成本法如果非貨幣性拆遷補償部分涉及金額較小，根據(jù)重要性原則不能確認該部分的金額，計量價格在工程實際成本中扣除預(yù)計成本后按成本計算。計量單價=（項目實際成本-預(yù)計進場成本）×可銷售面積

計量單價=計量單價×補償面積

（2）根據(jù)上述項目的平均成本，修正成本法是根據(jù)上一個項目到項目完工的平均經(jīng)濟增長率來修正的。計量單價=（上期工程平均造價+上期工程平均造價×上期工程至竣工平均經(jīng)濟增長率）×可銷售面積

計量單價=計量單價×補償面積

（3）經(jīng)批準的“成本價”以主管稅務(wù)機關(guān)或者價格主管部門為準。成本削減法這種方法是根據(jù)數(shù)學(xué)原理和工具建立模型來解決問題的，因此又稱為數(shù)值模型求解。下面是一個數(shù)學(xué)命題來介紹這種方法的原理和模型：

假設(shè)：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項目總成本為2000萬元，開發(fā)建筑面積為18000平方米，其中對外銷售15000平方米，拆遷補償3000平方米，如果取M，則整個項目的開發(fā)成本為2000+M，則下式成立：

公式分析：

1。[（2000+m）×18000]是項目A的單位成本。

2。[（2000+m）×18000]×3000是拆遷補償部分的費用

3。M是我們的拆遷補償成本部分

我們可以用圖1來表示它們之間的關(guān)系