1、 會計分析

由于拆遷補償協議一般只反映拆遷補償面積，而不反映其價值，多數房地產開發企業在會計處理上把“實物補償法”誤解為“非貨幣性資產交換法”，并按照《企業會計準則—非貨幣性資產交換》進行會計處理，只確認收到補償的部分收入，對補償給被拆遷人的財產不確認收入和成本。這種處理表面上看似合理，實際上卻是會計政策的錯誤運用。雖然置換部分的營業稅金及附加繳納較少，但也給企業在土地增值稅的最終結算中帶來了很多不必要的麻煩。他們總覺得有很多事情無法解釋。如果稅務部門強令他們繳納這部分稅款，企業將不得不邊吃邊補，它無法抵消土地增值稅，給企業帶來巨大的經營和稅收風險。從會計的角度看，按照實質重于形式的原則，就交易的本質而言，這實際上是房地產開發企業以被拆遷人的舊財產交換新財產的交易。這種經濟業務由“買”和“賣”組成，即房地產開發企業先向被拆遷人購買舊房，再將新房以同等價格出售給被拆遷人。但在實際操作過程中，由于無法確定其計量價格，使得其不具有可操作性，成為一個無法解決的問題。從稅法角度看，以非貨幣補償的形式返還被拆遷人的財產，應當按照“成本價”確認為“稅收”，并繳納營業稅及附加費。從這個角度看，要想獲得計量價格，必須等到工程竣工清算，這在時間上是不現實的。但在實際業務發生時，我們可以先按本公司上一年度已完工并實際銷售的房地產的平均成本進行會計處理，然后在項目完工并清償時，再按實際成本進行相應調整，這個問題很容易解決。二是計量價格的確定。由于工程竣工的實際成本包含了拆遷成本的估算部分，工程成本（估算部分成本）成為一個循環，導致無法獲得真實的計量價格，但可以采用以下方法確定接近真實成本的計量價格。（一） 不考慮非貨幣性補償部分的成本法如果非貨幣性拆遷補償部分涉及金額較小，根據重要性原則不能確認該部分的金額，計量價格在工程實際成本中扣除預計成本后按成本計算。計量單價=（項目實際成本-預計進場成本）×可銷售面積

計量單價=計量單價×補償面積

（2）根據上述項目的平均成本，修正成本法是根據上一個項目到項目完工的平均經濟增長率來修正的。計量單價=（上期工程平均造價+上期工程平均造價×上期工程至竣工平均經濟增長率）×可銷售面積

計量單價=計量單價×補償面積

（3）經批準的“成本價”以主管稅務機關或者價格主管部門為準。成本削減法這種方法是根據數學原理和工具建立模型來解決問題的，因此又稱為數值模型求解。下面是一個數學命題來介紹這種方法的原理和模型：

假設：某房地產開發公司開發a項目總成本為2000萬元，開發建筑面積為18000平方米，其中對外銷售15000平方米，拆遷補償3000平方米，如果取M，則整個項目的開發成本為2000+M，則下式成立：

公式分析：

1。[（2000+m）×18000]是項目A的單位成本。

2。[（2000+m）×18000]×3000是拆遷補償部分的費用

3。M是我們的拆遷補償成本部分

我們可以用圖1來表示它們之間的關系