對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，被拆遷戶(hù)選擇貨幣補(bǔ)償方式的，其支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本；被拆遷戶(hù)選擇當(dāng)?shù)匕仓梅垦a(bǔ)償方式的，相當(dāng)于被拆遷戶(hù)用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房屋。土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”予以確認(rèn)，即按照同期同類(lèi)房屋的公允價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額，以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)用地成本。此外，補(bǔ)償后的房屋應(yīng)視為對(duì)外銷(xiāo)售，視同銷(xiāo)售收入應(yīng)根據(jù)其公允價(jià)值或同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定。同時(shí)，視同銷(xiāo)售成本按同期同類(lèi)房屋的成本確認(rèn)。

[示例]2008年5月，a公司開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目（屬于城中村改造）。項(xiàng)目用地面積21000平方米，住宅建筑面積31900平方米，可售面積29000平方米。其中，安置村民居住面積7900平方米，其余21100平方米由A公司無(wú)償出售或使用，項(xiàng)目于2009年5月竣工。2009年9月，7900平方米的拆遷房屋已移交給被拆遷戶(hù)。2010年1月正式銷(xiāo)售，當(dāng)月全部銷(xiāo)售完畢。同期，公司同類(lèi)房地產(chǎn)均價(jià)7000元/m2，銷(xiāo)售收入1.477億元。該項(xiàng)目已建成，開(kāi)發(fā)成本6400萬(wàn)元。其中，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi)700萬(wàn)元，建安工程費(fèi)3200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元，向公司借款利息400萬(wàn)元（假設(shè)不超過(guò)同期同類(lèi)金融企業(yè)貸款利率）。

的計(jì)算過(guò)程如下。

1。支付建設(shè)及其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用6400萬(wàn)元。2拆遷補(bǔ)償費(fèi)=7900×0.7=5530萬(wàn)元。需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償不能算是對(duì)7900平方米被拆遷戶(hù)的補(bǔ)償，而是對(duì)整個(gè)物業(yè)的補(bǔ)償，需要在29000平方米的總可售面積中分?jǐn)偂?/P>

視同銷(xiāo)售收入=7900×0.7=5530萬(wàn)元。單位銷(xiāo)售面積稅成本=（6400+5530）&spanide；29000=4113.7931元/m2。需要注意的是，這里的2.9萬(wàn)平方米是按可售總面積計(jì)算的，搬遷戶(hù)的7900平方米不能減去，即不能以21100平方米作為分母，否則成本就會(huì)虛高。

4。視同銷(xiāo)售成本=4113.7931×7900=3249.8965（萬(wàn)元）；

視同銷(xiāo)售收入=5530-3249.8965=22801035（萬(wàn)元）。會(huì)計(jì)處理如下。

拆遷補(bǔ)償款、安置搬遷費(fèi)、被拆遷房屋建設(shè)費(fèi)的非貨幣性支付方式，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定。搬遷房屋的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)將帶來(lái)更多現(xiàn)金流。一般來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完成后，按安置同期同一價(jià)格進(jìn)行會(huì)計(jì)處理（單位：萬(wàn)元，下同）：

借方：開(kāi)發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償款5530

貸方：應(yīng)付賬款——拆遷補(bǔ)償款5530

借方：應(yīng)付賬款--拆遷補(bǔ)償款5530

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5530

2銷(xiāo)售房地產(chǎn)發(fā)票5530萬(wàn)元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具拆遷補(bǔ)償款收據(jù)5530萬(wàn)元。結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理如下：

借方：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本征地費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3249.8965

貸方：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3249.8965

稅務(wù)處理如下。企業(yè)所得稅的處理。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款的規(guī)定，通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)的公允價(jià)值和繳納的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)利用開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、向股東或投資者分配、償還債務(wù)，以其他企業(yè)和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)交換，視為銷(xiāo)售，不受開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、實(shí)際取得權(quán)益時(shí)收入（或利潤(rùn)）實(shí)現(xiàn)的影響。收入（或利潤(rùn)）的確認(rèn)方法和順序如下：

（1）根據(jù)本企業(yè)最近一個(gè)月或最近一個(gè)月同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)的公允價(jià)值確定。（3） 根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

因此，a公司在2009年9月開(kāi)始辦理搬遷戶(hù)交接手續(xù)時(shí)，需確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入=5530-3249.8965=22801035（萬(wàn)元），繳納企業(yè)所得稅=22801035×25%=5700259（萬(wàn)元）。

需要注意的是，稅款不能按估計(jì)毛利率計(jì)算，而應(yīng)按銷(xiāo)售收入計(jì)算。土地增值稅待遇。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目建成的房地產(chǎn)安置被拆遷戶(hù)的，安置房按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入，并將收入確認(rèn)為銷(xiāo)售收入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償。

與企業(yè)所得稅不同，在與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需提前征收。假設(shè)預(yù)征率為2%，a公司在2009年9月與拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)需預(yù)繳土地增值稅=5530×2%=1106萬(wàn)元。土地增值稅的最終結(jié)算取決于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況。由于項(xiàng)目已全部出售，土地增值稅必須清繳。該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過(guò)程如下：

無(wú)息開(kāi)發(fā)成本=5530+6400-400=11530萬(wàn)元；

項(xiàng)目扣除額=11530×130%+14770×5.5%=158013500元