對于房地產企業，被拆遷戶選擇貨幣補償方式的，其支出作為“拆遷補償費”計入開發成本的土地成本；被拆遷戶選擇當地安置房補償方式的，相當于被拆遷戶用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購買房屋。土地成本中的“拆遷補償費”予以確認，即按照同期同類房屋的公允價值或市場價格計算的金額，以“拆遷補償費”的形式計入開發用地成本。此外，補償后的房屋應視為對外銷售，視同銷售收入應根據其公允價值或同期同類房屋的市場價格確定。同時，視同銷售成本按同期同類房屋的成本確認。

[示例]2008年5月，a公司開發了一個項目（屬于城中村改造）。項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積31900平方米，可售面積29000平方米。其中，安置村民居住面積7900平方米，其余21100平方米由A公司無償出售或使用，項目于2009年5月竣工。2009年9月，7900平方米的拆遷房屋已移交給被拆遷戶。2010年1月正式銷售，當月全部銷售完畢。同期，公司同類房地產均價7000元/m2，銷售收入1.477億元。該項目已建成，開發成本6400萬元。其中，征地拆遷補償費為零，前期工程費700萬元，建安工程費3200萬元，基礎設施建設費1600萬元，公共配套設施費200萬元，開發間接費300萬元，向公司借款利息400萬元（假設不超過同期同類金融企業貸款利率）。

的計算過程如下。

1。支付建設及其他開發費用6400萬元。2拆遷補償費=7900×0.7=5530萬元。需要注意的是，這里的拆遷補償不能算是對7900平方米被拆遷戶的補償，而是對整個物業的補償，需要在29000平方米的總可售面積中分攤。

視同銷售收入=7900×0.7=5530萬元。單位銷售面積稅成本=（6400+5530）&spanide；29000=4113.7931元/m2。需要注意的是，這里的2.9萬平方米是按可售總面積計算的，搬遷戶的7900平方米不能減去，即不能以21100平方米作為分母，否則成本就會虛高。

4。視同銷售成本=4113.7931×7900=3249.8965（萬元）；

視同銷售收入=5530-3249.8965=22801035（萬元）。會計處理如下。

拆遷補償款、安置搬遷費、被拆遷房屋建設費的非貨幣性支付方式，適用《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》的規定。搬遷房屋的非貨幣性資產交換，預計未來將帶來更多現金流。一般來說，公允價值具有商業實質，公允價值能夠可靠地計量。開發產品完成后，按安置同期同一價格進行會計處理（單位：萬元，下同）：

借方：開發成本——拆遷補償款5530

貸方：應付賬款——拆遷補償款5530

借方：應付賬款--拆遷補償款5530

貸：主營業務收入5530

2銷售房地產發票5530萬元，業主向房地產企業開具拆遷補償款收據5530萬元。結轉成本的會計處理如下：

借方：主營業務成本征地費及拆遷補償費3249.8965

貸方：開發產品3249.8965

稅務處理如下。企業所得稅的處理。根據《企業所得稅法實施條例》第六十六條第三款的規定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，應當按照資產的公允價值和繳納的相關稅費計算。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第七條規定，企業利用開發的產品進行捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務，以其他企業和個人的非貨幣性資產交換，視為銷售，不受開發產品所有權、使用權轉讓、實際取得權益時收入（或利潤）實現的影響。收入（或利潤）的確認方法和順序如下：

（1）根據本企業最近一個月或最近一個月同類開發產品的市場銷售價格確定。

（2）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場的公允價值確定。（3） 根據開發產品的成本利潤率。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

因此，a公司在2009年9月開始辦理搬遷戶交接手續時，需確認視同銷售收入=5530-3249.8965=22801035（萬元），繳納企業所得稅=22801035×25%=5700259（萬元）。

需要注意的是，稅款不能按估計毛利率計算，而應按銷售收入計算。土地增值稅待遇。

國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，房地產企業以項目建成的房地產安置被拆遷戶的，安置房按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）項規定確認收入，并將收入確認為銷售收入房地產開發項目拆遷補償。

與企業所得稅不同，在與被拆遷戶辦理交接手續時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需提前征收。假設預征率為2%，a公司在2009年9月與拆遷戶辦理交接手續時需預繳土地增值稅=5530×2%=1106萬元。土地增值稅的最終結算取決于房地產的銷售情況。由于項目已全部出售，土地增值稅必須清繳。該項目土地增值稅清算計算過程如下：

無息開發成本=5530+6400-400=11530萬元；

項目扣除額=11530×130%+14770×5.5%=158013500元