1、 什么是回程房？

回遷房是指在國有土地上建造，為被拆遷的私人房屋或公共房屋承租人安置，尚未取得但將來能夠取得個人房屋所有權證的房屋。但基于集體土地或國有土地劃撥的舊村（居）改造住房并不是本文討論的范圍。二是購買動遷房應注意哪些問題（1）動遷房無房地產證能否買賣，買賣雙方簽訂的買賣協議能否生效（2）。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產不得轉讓：（六）未依法登記領取權屬證書的。本文的立法本意并不是禁止預售商品房再轉讓，而是為了便于行政管理，這不屬于禁止性的合同效力規范。只要出賣人有《拆遷協議書》和《返還證明》，即取得房屋準所有權，并有權處分其安置的房屋。因此，只要雙方的意思表示真實，不損害國家、集體或者第三人的利益，在取得《房地產證》之前，房屋可以轉讓，雙方簽訂的房地產買賣合同有效。（2） 房屋交易稅由買受人承擔的協議是否有效房屋回遷的交易涉及兩次納稅：一是原所有人取得房屋所有權證時需要繳納的稅款，另一個是原房主轉讓房屋時產生的稅收。如何承擔這兩倍的稅款，應該在合同中明確規定。

對于房屋交易，雙方同意房屋交易稅由買方承擔，并不違反相關法律法規的強制性規定。因此，合同當事人約定對方或者第三人實際繳納稅款的，既不違反法律規定，也不損害國家利益，該約定視為有效。（3） 應特別注意以下幾個問題：1。嚴防“一房多賣”預告登記不到位，給賣家“一房多賣”留下漏洞。一旦房價上漲，違約成本過低，賣房者很可能將房子賣給他人。房屋買賣合同有效的，辦理交付或者登記手續，可以產生物權變動的法律效力。出賣人多次簽訂的商品房買賣合同，不違反法律禁止性規定的，應當有效。買東西要小心。房產過戶交付時間必須約定。

在簽訂退房銷售協議時，出賣人未取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，必須約定房產過戶的時間。雖然在實踐中我們不能保證何時取得房產證，但應該明確自取得房產證之日起多少天辦理房屋所有權過戶手續。在簽訂擬回遷房屋買賣協議時，應確定具體交付時間。如果簽訂合同時房子還可以，可以約定交付時間為首付款支付之日。無房地產證房屋買賣存在諸多風險，因此對其違約責任的規制就顯得尤為重要。但要求違約方承擔違約責任，需要支付訴訟費、律師費、時間等費用。如果買受人留下余額（較大的余額），而出賣人認為違約所得少于余額，買受人的違約機會就會大大減少。當然，如何保管好這筆錢，順利完成買賣協議的簽訂，需要房產中介或購房者的高超談判技巧。在實踐中，房屋一般是夫妻在婚姻關系存續期間取得的財產。根據婚姻法的相關規定，房屋應當屬于夫妻共同財產，一方應當征得另一方的同意進行處置，否則，可能會產生兩種法律后果：一是房價上漲，夫妻雙方不同意當面出售房屋第二，如果出賣人的夫妻在所有權轉移前離婚，則涉及共有財產的分割。以上兩種情況只要賣方配偶簽字并輔以必要的規定，基本可以預防。有必要盡可能要求賣方的第一繼承人簽字。由于被拆遷房屋的房產證取得具有一定的不確定性，如果出賣人在取得房產證前發生意外，被拆遷房屋可以由繼承人分割為遺產。因此，有必要讓出賣人的第一繼承人簽署協議，以表明對出賣人出賣行為的承認和對繼承權的放棄。一般來說，順序繼承人包括配偶、父母和子女。在實際操作中，要求賣方第一繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不高興。

購買回程房和轉讓遠期房都存在一定的風險。比如購房者想購買無房地產證的退房（商品房），由于相關操作比較復雜，建議購房者在購房前多考慮，了解相關政策后再購買。盡量規避風險，保護自己的權益。你知道嗎