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寧波
如何界定非住宅房屋和住宅房屋
如何準確界定非居住性住房和居住性住房，房改不是一個法律術語，現行法律法規和規章中也沒有這樣的表述。把原來的房屋改成生產經營用房，是人們的俗稱，真正存在于征收拆遷工作中。一些原本用于居住的房屋，因其獨特的地理位置或其他原因，被用來開酒店、超市、賓館或用于儲藏、養殖等。以房屋所在地為生產經營登記地，領取營業執照和稅務登記證。生產經營功能取代了原有的居住功能，住宅變成了非住宅，人們直觀地稱之為“住宅轉非住宅”。然后問題又來了，“房改”違法嗎？使用權是財產權的功能之一。房屋所有人可以根據自己生產生活的需要，決定如何使用自己的房屋。既可以自用，也可以出租；既可以居住，也可以生產經營。目前，我國尚無法律法規禁止將房屋用于生產經營，但一些地方在房改前需要征得相鄰權利人的同意。根據“沒有法律明文規定也可以做”的民事行為規則，在不損害他人利益、公共利益和違反法律法規強制性或禁止性規定的前提下，處理房改是合理合法的，可以進一步發揮其應有的作用物權效率。既然是合理合法的，該如何認定？
我們在確定問題時，需要從多個方面綜合考慮。一是營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等，這些證件可以直接反映生產經營的主體和地點，簡單地顯示被征收房屋的實際用途。拆遷律師提醒我們，當登記地點與實際營業地點不一致時，以實際營業地點為準。二是納稅憑證。一般來說，生產經營伴隨著納稅，納稅證明（免稅單位應提供免稅證明）可以表明生產經營活動。從事生產經營活動的住房當然是住房改革。三是租賃手續。出租房屋應當提供租賃協議、發票、完稅憑證等。四是住房實際使用情況。有的房屋雖然沒有相關證照，但實際用于辦公或生產經營；有的房屋雖然證照登記地在房屋內，但在這里沒有辦公或生產經營。前者應視為“同住非洲”，后者則不能享受“同住非洲”的待遇。因此，征收單位需要按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條的規定，對房屋使用情況進行調查登記。五是作業時間。一些被征收人提前得知自己的住所即將被征收的消息。為了得到更多的補償，他們把房子改成了生產經營。這樣的房子不能要求以補償的方式更換。一切生產經營活動，必須經過一定的時間，達到一定的時間。你知道嗎
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