1、 在簽訂商品房買賣合同前，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并交納定金，不是必要的手續(xù)。購(gòu)房人可以直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同。在購(gòu)買商品房時(shí)，最好先把項(xiàng)目搞清楚，然后直接與開(kāi)發(fā)商簽訂銷售合同，這樣如果在簽約談判中沒(méi)有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，或者發(fā)現(xiàn)對(duì)自己不利的新問(wèn)題，就可以全部退出。你不必?fù)?dān)心解決存款問(wèn)題，你可以避免存款可能的損失。或在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，如雙方在簽訂正式合同時(shí)未能就合同的具體條款達(dá)成一致，且不能簽訂正式合同，則賣方應(yīng)無(wú)條件立即退還全部定金或定金。在認(rèn)購(gòu)書有效期內(nèi)，買方有權(quán)隨時(shí)取消認(rèn)購(gòu)書，賣方應(yīng)無(wú)條件退還全部定金或定金。（1） 最重要的是看兩個(gè)證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售證。一定要看原件。要看清楚——你的房子不在預(yù)售范圍內(nèi)，才能保證以后順利辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預(yù)售，開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門登記。確保今后產(chǎn)權(quán)證的順利辦理。（2）必須承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。明確辦理房產(chǎn)證的具體時(shí)間和無(wú)房產(chǎn)證或房產(chǎn)證逾期的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋交付或者合同簽訂之日起90日內(nèi)協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（第一階段開(kāi)發(fā)企業(yè)交付使用后60日內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交房屋權(quán)屬登記所需材料；第二階段30日內(nèi)，買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)）需要注意的是，新建商品房必須取得《住宅交付使用許可證》，方可交付使用。如果沒(méi)有《住宅交付使用許可證》，公安部門將不辦理入戶手續(xù)。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品住宅使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，并按照《住宅質(zhì)量保證書》承擔(dān)保修責(zé)任。確保今后產(chǎn)權(quán)證的順利辦理。（1） 明確建筑面積、內(nèi)部面積、使用面積和共用面積（共用公共面積）及其計(jì)量方法。（2）在房屋質(zhì)量方面，應(yīng)將質(zhì)量要求詳細(xì)寫入合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)、建筑材料清單、等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備清單、水、電、氣、管道通暢度、門、窗、家具缺陷、建筑抗震等級(jí)等。同時(shí)，合同還可以約定房屋及附屬設(shè)備的保質(zhì)期。預(yù)售合同中應(yīng)明確交付時(shí)間和預(yù)期交付條件。比如裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)等，并明確違約責(zé)任。需要注意的是，開(kāi)發(fā)商利用“合理延期”的權(quán)利將交房時(shí)間拖得太長(zhǎng)。對(duì)于一些不合理、毫無(wú)根據(jù)的收費(fèi)，如開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、代理費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。楚——你預(yù)購(gòu)的房子是否在預(yù)售范圍內(nèi)，要注意：如果你想購(gòu)買地下車庫(kù)，要注明地下車位范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)格、維修費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況，如地震、洪水等。一般開(kāi)發(fā)商通常會(huì)擴(kuò)大不可抗力的范圍，比如在施工中遇到異常困難或重大事故，問(wèn)題無(wú)法解決，比如合同約定后，政府頒布的法律法規(guī)與原來(lái)不一樣，如施工支護(hù)審批、安裝延誤等，均認(rèn)定為不可抗力。建議我們只把握三個(gè)條件，即在不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，同意不在最小范圍內(nèi)擴(kuò)張。擴(kuò)容后，延遲交貨時(shí)，他可以說(shuō)我免了。由于補(bǔ)充協(xié)議大多包含建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)，普通購(gòu)房者很難完全理解。因此，購(gòu)房者不應(yīng)急于與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先收回補(bǔ)充協(xié)議，找專家咨詢，找出補(bǔ)充協(xié)議中不合理的部分，并進(jìn)行修改。同時(shí)，由于補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商起草的，因此保護(hù)買方的條款很少。因此，在專家的指導(dǎo)下，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)買方的條款。如果開(kāi)發(fā)商不能滿足買方的合理要求，那么買方最好不要與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

6。退房條件

如有以下八種情況，買方可提出退房。（1）測(cè)量面積與收縮面積的絕對(duì)誤差大于3%。楚-是你預(yù)購(gòu)的房子在預(yù)售范圍內(nèi)。（二）開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。（3）開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)的變化影響著房屋的結(jié)構(gòu)類型、戶型、空間大小和朝向。（四）開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售房屋的（故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外）。（五）開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。

（6）不可能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的。（7）買方的貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，合同雙方無(wú)法就付款方式達(dá)成協(xié)議。一是預(yù)售許可證。一定要看原件。看清楚。（8）合同規(guī)定的其他退房條件出現(xiàn)。

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