如何在購房前明確土地使用權,購房時應特別注意土地使用權問題。關鍵點如下:
(1)并非所有住宅都是住宅用地。住房的“類型”是“住宅”,這并不意味著使用的土地是住宅用地。因為土地是“綜合用地”,商品房和住宅仍可以按規劃建設,即商住樓。這些房子雖然能住,但土地使用年限不是70年,而是只有50年。(2) 土地使用權的期限不從申請房產證時起算。土地使用權期限自開發商取得土地之日起計算。開發商拿到土地,然后建設,最后交房,申請小產權證,至少需要2到3年的時間。因此,買受人取得的土地使用權期限,應當從上一期中扣除,剩余期限實際取得。(3) 爛尾樓的土地使用年限普遍大大縮短。在上世紀90年代開始的房地產開發熱潮中,許多項目因缺乏后續資金而停工。此后,該項目轉讓后,推向市場。房屋雖然可以改建,但土地使用權期限不能延長。因此,該類房屋的土地使用權剩余期限僅為30年左右。(4) 住宅用地轉為非住宅用地。開發商雖然取得住宅用地,但改變土地用途并非不可能。根據法律規定,只要取得土地出讓人的同意,并經國土規劃部門批準,土地用途就可以改變。當然,有關部門不會隨便同意開發商提出的改變土地用途的要求,但由于城市規劃的改變和一些房地產的長期失敗,土地用途可能會發生改變。因此,我們經常會遇到這樣的情況:房子預售時,土地是住宅用地,但拿到小產權證后,土地就變成了綜合用地。(5) 開發商的土地使用權違約責任。我國實行“房地產聯網”制度,即房地產轉讓抵押時,房屋所有權和房屋占用的土地使用權同時轉讓抵押。由于法律實踐中存在土地用途變更或土地使用權縮水的情況,開發商的違約責任應當根據下列情形區分:開發商在簽訂房地產買賣合同時,明確告知購房人土地用途和土地使用權出讓期限的,購房者不能要求開發商承擔違約責任。如果在簽訂房地產買賣合同時,合同中明確約定了土地用途和期限,后來未經買受人同意擅自變更的,無論是開發商主動申請變更還是國土規劃部門授權變更,因合同的相對性,開發商應向買方承擔違約責任。住房用地使用權需要多長時間?
由于商品房的土地所有權屬于國家,買受人取得的只是房屋和房屋所占用的土地使用權(實際支付的房價包括這兩項),那么土地使用權能關系買受人的切身利益多久。根據不同用途,法律規定了不同的土地使用權使用年限,即住宅用地70年,工業、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年,商業、旅游、娛樂用地40年,綜合用地或其他用地50年。
根據新頒布的物權法,“住宅建設用地使用權期滿,將自動續期。非住宅建設用地使用權期滿后的續期,依法辦理。土地上的房屋和其他不動產的權屬有約定的,從其約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。”可見,住宅用地的所有人可以永久使用土地,并享有土地的永久使用權;對于非住宅用地(即50年和40年的土地),只規定了“依法處理”。未來如何規定非居住用地的續期仍不得而知,但根據《物權法》,可以得出非居住用地不會自動續期為居住用地的結論。
面對如今大多數地方的房價,大多數人要花掉一半以上的積蓄才能買房。因此,買房前多了解一些總是對的。如果您在購買期間遇到任何爭議或需要進一步了解,律師協會還提供律師在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎
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