1、 土地使用期限屆滿如何處理。由于土地使用權是一種有期限的其他物權，土地所有權人轉讓土地使用權不會導致所有權的喪失。因此，土地使用者應當在使用期限屆滿時將土地使用權返還給土地所有人，這是土地國家所有權的最終體現，也是土地有償、限時使用原則的具體體現。為了平衡土地使用者和土地使用者的利益，《城市房地產管理法》第二十一條從以下兩個方面規定了土地使用權期限屆滿的法律后果：土地使用權規定的使用年限屆滿后續期使用權出讓合同土地使用者期滿需要繼續使用土地的，應當在期滿前一年內申請續期，這是《城市房地產管理法》第二十一條第一款規定的土地使用權續期的前提條件。土地使用者提出續期申請后，土地管理部門應當在合理期限內盡快作出答復，并根據社會公共利益的需要，批準除收回土地以外的土地。土地使用權的更新與土地使用權的轉讓具有相同的性質，即土地使用權的更新也是土地使用權的轉讓。唯一不同的是，對于土地使用權的續期申請，除根據社會公共利益退出外，出讓人應予以批準，但對于土地使用權的申請，出讓人沒有此項義務。《城市房地產管理法》第二十一條第二款規定，土地使用者未按照法定期限申請續期或者申請續期，國家根據社會公共利益的需要不予批準續期申請的，國家無償收回土地使用權。國家是國有土地的所有者。國有土地使用權作為一種相對獨立的產權，只是國家在一定時期內通過出讓的方式轉讓給土地使用者。土地使用者繳納土地使用權出讓金后，在一定期限內取得土地使用權。出讓期限屆滿，土地使用者不再享有土地使用權。因此，由國家無償收回土地使用權，不附加任何條件。（二）國家無償收回土地使用權的，無償取得土地上建筑物和其他附著物的所有權。

我國土地使用權期滿后的問題有兩種處理方式：一種是原土地使用者繳納一定數額的土地出讓金繼續使用土地；另一種是國家依法收回土地使用權，但土地上的建筑物、附著物不動產也是國家免費擁有的。二是土地使用年限在哪里？

1。房地產建設周期過長。

從開發商取得土地使用權開始，房地產規劃、開發、銷售的正常過程一般需要2至3年，有的甚至需要3至4年。或者更大的建筑將分多個階段開發。當項目進入后期，土地使用年限將不同程度地“縮水”。在中國，地價飛漲，一些不良房地產企業通過高地價賺取利潤，風險很小。有的土地甚至多次轉賣，延誤了開發，縮短了使用壽命。我國住宅用地的固定使用年限為70年，綜合用地的固定使用年限為40年/50年。轉售后，土地的使用年限肯定會縮水。但事實上，新房的土地使用年限往往在縮水。比如，2000年前后一些房地產開發已經過去了15年，項目還沒有完工；新項目的土地在進入房地產開發期之前已經流轉了好幾次，土地使用權浪費了十多年。這種情況時有發生，并非特例。

3。資金匱乏，證照難，發展滯后。

在房地產項目開發過程中，資金不到位的情況可能造成土地閑置。一些房地產項目也會因為相關證照辦理不好而閑置土地，繼續開發、銷售，直至資金到位、證照齊全。然而，土地使用權年限卻在閑置年限內“縮水”。第三，如何判斷剩余土地的使用年限。為保證房屋產權期限，購房人在簽訂購房合同前，應查驗開發商的五證，即國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證和房地產開發許可證企業資質證，看開發商的五證是否齊全。其中，《國有土地使用證》將規定房屋的土地使用年限，

注：①土地使用權出讓合同簽訂之日為房屋土地使用年限的起始日，不得以購房合同簽訂之日為土地使用年限的起始日；② 購房者需要核對土地使用單位、建設單位和銷售單位的五證是否與實際銷售單位相符。③ 建議購房者到發證機關網站查詢五證是否屬實，是否為二手房。

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