1、 土地利用一體化的概念通常被稱為綜合用地。綜合用地是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，如商住用地、科研設(shè)計(jì)用地、辦公用地等，綜合用地可分為兩種情況：一種是多用途房地產(chǎn)難以分割，只有一個(gè)用地人；另一種是各種用途的房地產(chǎn)可以分割，最終用戶往往是不同的單位和個(gè)人，比如底層兩層的商業(yè)樓和頂層的住宅樓。對(duì)于第一種情況，可以按照最長(zhǎng)50年的轉(zhuǎn)讓期限辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限明確，可以屬于不同的使用者。為保證每個(gè)使用者的合法權(quán)益，出讓期限應(yīng)根據(jù)綜合用地所包含的具體土地用途確定。地價(jià)是指在正常市場(chǎng)條件下，一定時(shí)期內(nèi)土地使用權(quán)未來凈收益現(xiàn)值之和。其水平取決于可獲得的預(yù)期土地收益（租金），預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個(gè)體因素的影響。但在實(shí)際地價(jià)評(píng)估中，對(duì)于一個(gè)特定地塊，上述因素不會(huì)發(fā)生變化，決定地價(jià)的唯一因素是用途。

由于土地利用方式的多樣性，不同的土地利用方式可以給權(quán)利人帶來不同的收益，土地權(quán)利人期望從所占用的土地中獲得更多的收益，在規(guī)劃許可的條件下，滿足這一目的是確定土地利用的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑不僅是多層和高層，而且在使用上也是立體的：地下一至二層是停車場(chǎng)和設(shè)備用房，地上一至二層是商鋪、辦公樓和住宅樓。立體建筑對(duì)土地的有效利用是毋庸置疑的，但也給國(guó)土部門帶來了一些問題。

一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最長(zhǎng)期限按照下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育用地，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。目前，我國(guó)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一般是最高期限。對(duì)于一塊多用途的土地，如果把整個(gè)土地作為綜合用地來對(duì)待，住宅用地只能使用50年，開發(fā)商要支付同樣的建設(shè)成本和稅費(fèi)，但銷售價(jià)格肯定會(huì)低于70年住宅用地；對(duì)于購(gòu)房者來說，無論是否以低價(jià)買房不管價(jià)格低不低，他們都不愿意用比別人少20年的全新房子。因此，如果將普通住宅用地納入多功能用地，很多人很難接受將整個(gè)用地定為綜合用地，出讓年限為50年。

另一方面，全國(guó)各城市在制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，由于綜合用地地價(jià)內(nèi)涵難以界定，除北京等個(gè)別城市外，大部分地方都回避了這一問題，基本上只確定商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，住宅和工業(yè)用地。而且，北京市的綜合用地是指辦公科研用地、辦公樓用地、會(huì)展中心用地、體育健身用地，不包括同一用地既有商業(yè)用地又有普通住宅用地的情況。這樣，國(guó)土資源部門在確定綜合用地出讓價(jià)格時(shí)，就沒有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。筆者認(rèn)為，綜合地價(jià)評(píng)估可以根據(jù)不同情況分為兩種方法：子算法和成本效益法。

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