1、 什么是工業(yè)用地？工業(yè)用地是指《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定的獨立廠房、作坊、手工業(yè)作坊、建筑安裝生產場地、渣（灰）場等用地，工業(yè)用地（俗稱工廠、工業(yè)區(qū)）使用年限為50年。50年后可以自動續(xù)期。

然而，使用權期限的計算從國家一級土地市場（各地的土地儲備交易中心）的土地轉讓開始。例如，一家開發(fā)商2007年從一級土地市場購買了一塊住宅用地的使用權，然后在2009年轉讓給另一家開發(fā)商進行開發(fā)建設。2010年，該房屋出售給業(yè)主，業(yè)主購買該房屋的土地使用年限從2007年開始計算。近年來，工業(yè)用地彈性期限出讓已成為我國許多地區(qū)的一項新政策。北京經濟技術開發(fā)區(qū)、深圳前海、上海、廣州佛山、山東臨沂都有這樣的政策，打破了以往單一的50年工業(yè)用地出讓制度，并將新的出讓年限定為20年，即10-50年。三是工業(yè)用地出讓條件一：工業(yè)用地未開工建設不滿兩年的，可以出讓，需要辦理出讓手續(xù)。

條件2：對于主要道路，將簽訂一份工業(yè)用地合同，其中約定了開工時間。開工時間超過兩年，達到投資額25%的，可以辦理轉讓。

條件三：已完成建設（此處明確規(guī)定：必須占總投資的25%）并享受征地等優(yōu)惠政策的特殊工業(yè)用地，在繳納剩余出讓金后，方可辦理出讓手續(xù)。

條件四：工業(yè)用地已作為金融抵押用地的，不得轉讓。經司法部門查封的工業(yè)用地，必須向法院申請過戶手續(xù)，并經法院裁定，方可轉讓。條件五：工業(yè)用地改作他用的，可以轉讓。如果違反了這一條件，那就是非法轉讓手續(xù)。繳納土地出讓金后，可以收回土地使用權。

條件6：工業(yè)用地所有權不存在爭議，這是一個重要的轉讓條件。（4） 工業(yè)用地出讓有哪些限制？

1。二年以上未開發(fā)建設、未建廠房的土地，不能直接辦理出讓手續(xù)，必須按照閑置土地處置程序收回土地使用權；或者在閑置費全額征收后，可以安排新的工業(yè)項目；（二）建設期不滿兩年，投資（扣除土地成本）未達到總投資的25%的，不得轉讓土地使用權。不繼續(xù)開發(fā)建設的，在繳納閑置費后收回土地使用權。對已建成廠房（含總投資的25%）并享受政府用地優(yōu)惠政策的工業(yè)用地，按原優(yōu)惠地價標準上限繳納土地出讓金余款，變更或補交土地出讓金后，方可辦理出讓手續(xù)簽訂出讓合同（使用權終止日不變）；財政抵押的工業(yè)用地不得轉讓。

5。經法院依法查封的工業(yè)用地，未經人民法院裁定，不得轉讓。工業(yè)用地挪作他用的，不得直接轉讓。必須按違法用地處理，收回土地出讓金后，才能收回出讓金或土地使用權。共有土地使用權未經其他共有人同意，不得轉讓。

8。政府已收回土地使用權的，不得轉讓。有爭議的土地所有權不得轉讓。

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