土地使用權轉讓的稅收籌劃是什么？

（1）方案一——土地使用權直接轉讓？

該方案的基本操作流程比較簡單，即C公司將自己的土地使用權直接轉讓給B公司，所涉及的稅費由雙方分別繳納。土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規的規范，《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條對土地使用權的轉讓作了限制性規定。因此，采用方案一出讓土地使用權時，必須符合上述強制性法律條件，特別是對已完成開發總投資25%的限制。方案一實施過程中需繳納的稅費主要涉及營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、契稅、印花稅等。其中，營業稅、土地增值稅、企業所得稅和契稅負擔較重。如果按規定發放，將大大增加企業的財務負擔。綜上所述，方案一的優點是出讓程序簡單，缺點是土地使用權出讓的稅收成本高。除了交易費用和印花稅，受讓方還要繳納更高的契稅，而出讓方還要繳納更高的營業稅和土地增值稅，這大大增加了企業的開發成本，增加了雙方企業的負擔。（2） 方案2——股權轉讓。土地投資設立子公司階段的稅收籌劃。（1） 土地增值稅。法律依據：（1）現行有效的《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的通知》（財稅字[1995]48號，1995年5月25日）第一條：房地產投資？合資企業，一方何時出資？合資企業投資或轉讓房地產給被投資方？合資企業以土地（房地產）作為作價或作為合資企業的條件，暫時免征土地增值稅？轉讓上述房地產的投資性合營企業，是否征收土地增值稅？（2） 財政部、國家稅務總局現行有效的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號，2006年3月2日）第五條：以土地（房地產）為股份投資或者合資經營的，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的通知》（財稅字[1995]048號）第一條的規定，不適用于房地產開發企業和房地產開發企業投資、聯營其商業地產的住房方面，一般可以免征土地增值稅，但也有例外，即以土地使用權進行投資，被投資企業從事房地產開發的，必須繳納土地增值稅（二）營業稅。法律依據：《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定，投資無形資產和房地產的行為不征收營業稅，參與投資者的利潤分配，共同承擔投資風險；（三）依法繳納企業所得稅、印花稅、契稅等其他稅費。

2。股權收購階段的稅收籌劃。（1） 契稅。法律分析：C公司和a公司同意收購D公司的股權，以獲得土地。因為這種行為在法律上不能認定為土地使用權的轉讓，a公司可以免征契稅。（2） 營業稅。法律分析：根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號），股權轉讓自2003年1月1日起不再征收營業稅。（3） 土地增值稅。法律分析：根據國家稅務總局《關于以股權轉讓名義轉讓房地產征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號），對于一次性股權轉讓，這些以股權形式存在的資產主要是土地使用權，地上建筑物及其附著物，經研究，應當按照土地增值稅的規定征稅。（3） 方案三：公司分立。（1） 《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）第四條規定，一個企業依照法律和合同被劃分為兩個以上投資主體相同的企業的，衍生方和新設方承擔的原企業的土地、房屋所有權不征收契稅。分析：根據上述法律規定，E公司的股東仍然是a公司和B公司，這兩個公司與分立公司的原投資者相同，公司法第二十七條第三款規定：全體股東的貨幣出資額不得低于有限責任公司注冊資本的30%。分析：e公司貨幣出資占比30%，符合規定比例。（3） 2001年《外商投資企業合并、分立條例》第十四條規定：“外商投資企業分立后，分立后投資者在公司的股權比例由分立后投資者在公司合同、章程中確定，但外國投資者的股權比例不得低于公司分立后注冊資本的25%?！狈治觯篍公司股東持股比例與C公司股東持股比例不一致，由于上述法律規定，各股東可以自由約定持股比例，符合法律規定。2公司分立階段的稅收籌劃。所得稅。分立企業衍生的分立公司，在工商登記時作為新設公司處理（但稅法規定不作為新設公司處理），按照資產和負債的公允價值（評估價格）入賬。但是，在計算所得稅時，如果符合特殊重組（免稅重組）的條件，則應按原始歷史成本原則確定計稅基礎。分立企業股東取得新股的稅收成本，應當按照分立企業凈資產占分立企業凈資產總額的比例進行調整。首先要降低原有“老股”的成本，然后將降低后的投資成本平均分配到“新股”上。未來股權轉讓或清算時，按稅收成本扣除。（2） 營業稅和土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第二條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，土地增值稅的征收范圍是國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的轉讓。其中，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物和取得收益，是指通過出售或者其他方式有償轉讓房地產。公司的分立是同時轉讓資產、負債、股權、勞動力和其他要素（而不是“轉讓”）。涉及分割的房地產和無形資產的轉讓，不屬于營業稅暫行條例規定的銷售房地產和轉讓無形資產的征稅范圍，也不屬于暫行條例規定的有償轉讓房地產的征稅范圍土地增值稅和土地增值稅條例。（3） 契稅。《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）第四條規定，企業按照法律和合同的規定劃分為兩個以上投資主體相同的企業，衍生方和新一方承擔的原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。（4） 印花稅。比較兩公司分立后實收資本和資本公積之和與原分立企業實收資本和資本公積之和，新增額由新設企業粘貼，適用稅率為0.05%。

我們提醒您，在房地產開發過程中，除上述三種方案外，還有合作開發、委托經營、土地使用權出讓等方式轉讓土地使用權，以上為相關信息